Příjem z pronájmu je příjmem vlastníka pronajaté věci
Pane Justine,
zanechte, prosím, šíření fantasií, že příjem z pronájmu je příjmem správce pronajaté věci, a nebo je jako Vaše fantasie označujte. Tyto Vaše názory nemají žádnou oporu, ani v právu, ani v judikatuře, ani v literatuře, ostatně jste žádnou oporu neuvedl ani nejste schopen oporu uvést (protože neexistuje). Příjem z pronájmu je příjmem vlastníka pronajaté věci. Od nepaměti, vždy, bez výjimky.
Naposledy zde:
http : / / www . portalsvj . cz / diskuse / daneni-prijmu-z-pronajmu-spolecnych-prostor#comment-202549
Zdánlivě jednoduchá věc, ale ve skutečnosti je to záludnější:
Příjem z pronájmu je obvykle příjmem vlastníka pronajaté věci, často ale toho, na jehož účet peníze přijdou :-)
Ale Příjem z podnájmu je obvykle příjmem nájemce, nebo podnájemce, podle toho, zda podnajímatelem je přímo nájemce nebo až další podnájemce, kterých může být v řadě za sebou nekonečno.
Každopádně u evidence příjmů a výdajů (neplatí pro SVJ, tam je myslím povinné účetnictví, dříve nazývané podvojné účetnictví) se jedná o příjem toho, kdo peníze inkasoval, obdržel. Bez ohledu na to, kdo je ve smlouvě! :-D
Není to jednoduché
- Anonymous (bez ověření) napsal: „zanechte, prosím, šíření fantasií, že příjem z pronájmu je příjmem správce pronajaté věci“.
Vážený Anonymous (bez ověření), udivuje mne Vaše drzost a hloupost, se kterou se pouštíte do diskuse se mnou bez sebemenší znalosti věci. Rád si poslechnu Vaše argumenty – ovšem to byste musel nějaký argument uvést.
Už samotný zákon o daních z příjmů výslovně uvádí, že pronajímat je možno cizí majetek. Příjem z pronájmu je pak samozřejmě příjmem pronajímatele. Je to v zákoně uvedeno desetkrát. Ke stejnému závěru dospěla i judikatura soudů všech stupňů. Tu Vy ovšem neznáte, stejně jako jste nikdy nečetl zákon o daních z příjmů.
| Zákon č. o daních z příjmů nikdy neuvádí v souvislosti s pronájmem pouze osobu vlastníka. Naopak: v zákoně je (celkem na deseti místech!!!) u pronájmu vždy uvedeno označení „vlastník (pronajímatel)“. Zákonodárce tím dal najevo, že pronajímatelem může být i osoba odlišná od vlastníka. Viz § 23 a § 29 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. |
Pokud jde o konstantní judikaturu, namátkou uvádím:
|
„… pronajímatelem může být i osoba odlišná od vlastníka, má-li právo tímto způsobem předmětem nájmu disponovat z jiného důvodu“ rozhodnutí Nejvyššího soudu 32 Odo 359/2005 |
|
„[J]e třeba vyjít z ustanovení občanského zákoníku upravujících uzavírání smluv o nájmu (…). Obecné vymezení nájemní smlouvy (…) definuje nájemní smlouvu jako závazkový úplatný vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, v němž pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.“ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. října 2001, sp. zn. 28 Cdo 1603/2001 |
|
„Odvolací soud (…) vysvětlil, že pro oprávnění (…) pronajímatele s předmětem budoucího nájmu nakládat, které je předpokladem jeho práva věc platně pronajmout, není rozhodující, zda je tak oprávněn činit z titulu vlastnického práva k předmětu nájmu, či z jiného právního důvodu, například na základě souhlasu vlastníka předmětu budoucího nájmu.“ Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 11. listopadu 2004, č.j. 2 Cmo 273/2003–148 |
|
„Z toho, že společenství vzniká přímo ze zákona a má právní subjektivitu i způsobilost právně jednat (byť omezenou na stanovený předmět činnosti), současně vyplývá, že ve věcech spojených se správou domu nejedná z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem (viz obdobně důvodová zpráva k zákonu č. 103/2000 Sb., zvláštní část, čl. I, výklad k bodu 8; citovaná důvodová zpráva je dostupná např. v ASPI pod identifikačním číslem /ASPI ID/ LIT52396CZ). Jestliže tedy ustanovení § 9a odst. 1 písm. c/ zákona č. 72/1994 Sb. výslovně zahrnuje mezi právní úkony, jež je společenství oprávněno činit v rámci předmětu své činnosti (správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), smlouvy o nájmu společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, je zřejmé, že společenství přísluší tyto smlouvy uzavírat namísto vlastníků jednotek, a to tzv. vlastním jménem a na vlastní účet.“ Usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 5610/2015 ze dne 22. srpna 2016 |
|
„Jestliže tedy zákonodárce svěřil společenství rovněž kompetenci uzavírat – vlastním jménem a na vlastní účet – smlouvy o nájmu společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, nelze mít žádných pochyb o tom, že výnosy z uvedených prostor (úplata za jejich užívání třetími osobami) jsou ze zákona jeho příjmem (a nikoli příjmem jednotlivých vlastníků jednotek). “ Usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 5610/2015 ze dne 22. srpna 2016 |
|
„Práva jednotlivých vlastníků jsou pak omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu z 19. března 2014, sp. zn. 26 Cdo 421/2014). Důsledky vyplývající pro vlastníky jednotek z uvedeného omezení řeší shora citovaná zákonná úprava zavedením tzv. společenství vlastníků jednotek (dále opět jen společenství ), které vzniká přímo ze zákona (v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků viz § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb.) a jehož hlavním účelem je zabezpečovat řádný výkon činností spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. K naplnění tohoto účelu jej zmíněná právní úprava předně prohlašuje za právnickou osobu, čímž mu přiznává způsobilost mít práva a povinnosti, tedy právní subjektivitu. Vedle toho mu zároveň poskytuje v rozsahu předmětu jeho činnosti oprávnění nabývat práva a povinnosti vlastními právními úkony, tj. právně jednat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. června 2015, sp. zn. 26 Cdo 811/2015, který byl na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu konaném dne 8. června 2016 schválen k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek). Z toho, že společenství vzniká přímo ze zákona a má právní subjektivitu i způsobilost právně jednat (byť omezenou na stanovený předmět činnosti), současně vyplývá, že ve věcech spojených se správou domu nejedná z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem (viz obdobně důvodová zpráva k zákonu č. 103/2000 Sb., zvláštní část, čl. I, výklad k bodu 8; citovaná důvodová zpráva je dostupná např. v ASPI pod identifikačním číslem /ASPI ID/ LIT52396CZ). Jestliže tedy ustanovení § 9a odst. 1 písm. c/ zákona č. 72/1994 Sb. výslovně zahrnuje mezi právní úkony, jež je společenství oprávněno činit v rámci předmětu své činnosti (správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), smlouvy o nájmu společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, je zřejmé, že společenství přísluší tyto smlouvy uzavírat namísto vlastníků jednotek, a to tzv. vlastním jménem a na vlastní účet.“ Usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 5610/2015 ze dne 22. srpna 2016 |
|
„Při poskytnutí nájmu je z daňového hlediska rozhodující, které osoby uzavírají smluvní vztah (nikoliv které osoby jsou vlastníky, příp. spoluvlastníky předmětu nájmu). Jestliže smlouvu o nájmu společných částí domu, nebytového prostoru nebo bytu uzavřelo SVJ – plátce daně, poskytuje plnění osvobozené od daně, příp. zdanitelné plnění, rozhodne-Ii se nájem zdaňovat. Jestliže uzavře smlouvu, na základě které poskytuje právo umístění věci na společných částech domu za úplatu, poskytuje zdanitelné plnění.“ vyjádření Ministerstva financí č.j. 18/88767/2009–181 ze dne 12.1.2010 |
Justitianus
Pane Justitiane, muzete mi odpovedet, kdo bude danit prijem z pronajmu spolecneho prostoru, kdyz si vlastnici odhlasovali, ze tyto financni prostredky nebude SVJ posilat jednotlivym vlastnikum dle jejich spoluvlastnickych podilu, ale zustanou na uctu SVJ jako Prispevek na spravu domu (obecne nazyvany Fond oprav)? Podle Vasi teorie by se tak vlastnici s vyssim prijmem podlehajici dani elegantne vyhnuli danove povinnosti, protoze castka jim nebyla vyplacena. Obavam se, ze by se takovy postup Financnimu uradu moc nelibil…
- Jipa napsal: " Podle Vasi teorie by se tak vlastnici s vyssim prijmem podlehajici dani elegantne vyhnuli danove povinnosti, protoze castka jim nebyla vyplacena.".
Ne. Nikdy jsem nic takového nenapsal. Neexistuje žádná „moje teorie“. Vymýšlíte si vlastní fantazie. Vždyť sám popisujete, že částku obdrželi. Takže jim samozřejmě z toho vznikla daňová povinnost. Zřejmě nerozumíte tomu co sám píšete.
Na to jak se řeší vaše situace jste mohl přijít sám. Napsal jsem to zde. Doložil jsem to citacemi ze zákona o daních příjmů, z judikátů, z názoru Ministerstva financí.
Napsal jsem to i jinde. V diskusi „Danění příjmů z pronájmu společných prostor“ jsem to uvedl třikrát. V samotném občanském zákoníku to je napsáno česky a srozumitelně v § 1982 až § 1991.
Příjem z pronájmu je příjmem pronajímatele.
Z toho je třeba vyjít. Pronajímatelem(1) je vlastník domu, od něj si ty společné části pronajímá pronajímatel(2) = právnická osoba SVJ; ta svým jménem sjednává nájemní smlouvu s nájemcem a přijímá nájemné. SVJ jedná navenek vždy svým vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, a příjmy z nájemného musí vykazovat ve svém účetnictví. SVJ jedná tak jak to popsal přiléhavě a opakovaně Nejvyšší soud: „jako by samo bylo vlastníkem“.
- SVJ má tedy v účetnictví příjem z pronájmu, řekněme 50000 Kč za rok 2021.
- SVJ má závazek ve stejné výši vůči pronajímateli(1) = vlastníkovi domu, protože pronajímalo CIZÍ majetek, a to není zadarmo. Pronajímalo jej bez vlastního zisku (to totiž SVJ činit nesmí; šlo by o podnikaní – k tomu viz § 1194 odst. 1). Musí tedy ty peníze „poslat dál“.
- Hospodářský výsledek SVJ z pronájmu podle § 9 ZoDP je tedy 50000 Kč – 50000 Kč = 0 Kč. Tuto částku SVJ „zdaňuje“, to jest při nule nedaní nikdy nic.
- Napsal jste, že SVJ těch 50000 Kč nevyplatilo přímo, ale započetlo je na nějakou svou existujicí pohledávku vůči pronajímateli(1). Možná vlastníci dlužili příspěvky na správu domu? To netuším, to musíte vědět Vy. Ohledně zániku dluhu/pohledávky započtením si přečtěte § 1982 až § 1991. Zjevně se v tom nevyznáte.
- Vlastníci získali z pronájmu 50000 Kč, které nabyli započtením. To je jejich obohacení, a zároveň je to zdanitelný příjem z nájmu podle § 9 ZoDP.
- Měli také výdaje které se vztahují k pronájmu, a ty uplatní
v daňových přiznáních (nebo zvolí výdaje procentem z příjmů).
Řekněme, že z zaplacených příspěvků na správu domu v roce
2021 připadá na pronajatou část 10675 Kč. Rozdíl ke zdanění je
50000 Kč – 10675 Kč = 39325 Kč.
Výhodnější bude procentní sazba výdajů 30%; vlastníci uvedou rozdíl mezi příjmy a výdaji
50000 Kč – 15000 Kč = 35000 Kč. - Popsal jsem to zjednodušeně. Ve skutečnosti zdaní každý z nich individuálně jeho podíl na příjmech minus jeho podíl na výdajích. Jistě víte, že podíly vlastníků jednotek na příjmech a výdajích z pronájmu odpovídají jejich spoluvlastnickým podílům na společných částech. K tomu si přečtěte § 1122 a § 1403.
Tak už tomu rozumíte? A v čem byl vlastně Váš problém? Proč jste uvažoval, že vlastník by se mohl nějak vyhnout zdanění přijatých příjmů z nájmu podle § 9 ZoDP?
Justitianus
Pane Justitiane, ja tomu rozumim a u me problem nehledejte. Nasi vlastnici samozrejme z prijmu z pronajmu danovou povinnost (pokud jim vznikne) radne plni. Reagoval jsem jen na Vas zavadejici diskuzni prispevek, ktery byl (asi zamerne) smazan, kde uvadite, ze pokud vlastnik financni prostredky neobdrzi, danova povinnost mu nevznikne. Muj prispevek chtel jen poukazat na situaci, ze vlastnik (tak jak nyni spravne uvadite) danit musi, i kdyz fyzicky penize nedostane. To je vse. Preji hezky den.
- Jipa napsal: … Vas zavadejici diskuzni prispevek, ktery byl (asi zamerne) smazan, kde uvadite, ze pokud vlastnik financni prostredky neobdrzi, danova povinnost mu nevznikne.
Pane Jipa, Vy tady lžete!
V diskusi „Danění příjmů z pronájmu společných prostor“ jsem použil slovo „obdrží“ pouze jedenkrát. Cituji celou větu z toho příspěvku:
| „Bude mít povinnost zdanit skutečně přijatou částku nájemného, ovšem teprve až ji obdrží (např. v hotovosti, vyplacením složenky, šekem, převodem na svůj bankovní účet), případně až jeho pohledávka zanikne započtením proti některému jeho závazku vůči SVJ.“ |
To je přesně stejný popis postupu jaký jsem dal i v této diskusi.
Justitianus
Va shromáždění nelze hlasovat o soukromých financích. Jednotliví vlastníci by museli dát písemný souhlas, že peníze nechají na správu domu. Bylo by to jejich rozhodnutí o svých penězích a danili by je. To je stejné jako když uhradíte z vlastní kapsy příspěvek na správu domu, také se jedná o daněné peníze.
Pane OK, na shromazdeni se hlasuje o soukromych financich. Prispevek na spravu domu jsou soukrome finance a hlasuje se o nich. A protoze prijem z pronajmu je rozdelen mezi vlastniky podle spoluvlastnickych podilu, lze odhlasovat, ze tyto financni prostredky budou suplovat Prispevek na spravu domu a zustanou na uctu SVJ. K tomu zadny pisemny souhlas neni potreba. Samozrejme kazdy vlastnik pak tuto castku musi zdanit (pokud mu tedy danova povinnost vznikne).
Poslední komentáře