Povereny vlastnik komplikuje rekontrukci
Dobrý den, prosím o pomoc. Provádíme v panelákové garsonce ze 70. let v osobním vlastnictví kompletní rekonstrukci, která zahrnuje také zásah do věcí, které spravuje SVJ (konkrétně demontáž starého žebrového radiátoru a osazení nového deskového topného tělesa, vyšší kapacita přívodu el. proudu a zasklení lodžie). Poslali jsme pověřenému vlastníkovi SVJ (původní bytové družstvo) dopis se soupisem prací a 3 dny poté začali s vlastní rekonstrukcí. Od pověřeného vlastníka (PV) nepřišla žádná zpráva a tak jsme asi po 24 dnech od odeslání žádosti o rekonstrukci provedli i zasklení lodžie a výměnu radiátorů. Teprve poté se PV ozval a začal se s námi přít o provedení rekonstrukce. Od pracovníka správcovské firmy vím, že výbor naši rekonstrukci schválil, ale bohužel nemám žádný důkaz, nyní členové výboru tvrdí, že naši rekonstrukci neschvalovali – což je nefér,ale asi se s tím nedá nic dělat. Chtěl jsem se zeptat, zda existuje nějaká psaná lhůta, do kdy se musí výbor/PV ozvat, neboť zástupci PV nám tvrdí, že dokud souhlas nevydají, tak se nic ve společných prostorech/na společném majetku dělat nesmí – i kdyby to mělo trvat třeba rok. A pak zástupci PV našeho SVJ vytáhli argumenty proti jednotlivým změnám, které jsme již provedli nebo chceme provést. S lodžií argumentují, že neodpovídá schválenému typu, který PV dohodl se stavebním úřadem a který údajně schválili vlastníci na ustavující schůzi SVJ – zápis z této schůze však nemáme k dispozici. U topení nás nutí, aby demontáž/montáž provedla jen firma, se kterou má SVJ podepsanou smlouvu. U přívodu elektrického proudu nám povolí navýšení kapacity pouze v případě, že by hlavní vedení sneslo toto navýšení i v případě, že by stejné navýšení chtěli majitelé všech bytů, které jsou na toto vedení napojené – což je velmi nepravděpodobné.
Může takto výbor SVJ/PV postupovat nebo je možná nějaká obrana?
Děkuji
Výměna radiátoru
Rozhodující je názor vlastníka topného tělesa.
Kapacita přívodu
Rozhodující je názor vlastníka elektroinstalace.
Zasklení lodžie
Nelze odpovědět. Jde-li o bezrámové zasklení, některé stavební úřady je nepovažují za změnu vzhledu stavby. V tom případě by rozhodoval pouze vlastník lodžie. Rámové zasklení však nepochybně změnou vzhledu je.
Pokud existuje většinové usnesení SVJ ohledně zasklení lodžií, je nejspíše absolutně neplatné pro nedostatek zákonného oprávnění. O povolení změny vzhledu nerozhoduje SVJ hlasováním na shromáždění, nýbrž je k tomu nutný souhlas každého vlastníka jednotky - jednotlivě.
lake
Dobrý den, dle zkušeností se stavebním úřadem, je provedení zasklení lodžie „změnou stavby“ a pro tento zásah do společných prostor je nutný souhlas 100% vlastníků. Proto i souhlas PV by neměl mít žádnou právní váhu. Pokud se tedy na ustavující schůzi odsouhlasilo nějaké usnesení o zasklení, bude patrně nutné je dodržet, případně na dalším shromáždění odsouhlasit jiné.
Při výměně radiátorů byste měli dodržet plochu radiátorů. Zasklení balkónu se obejde bez povolení a SVJ do toho nic není. Stejně tak instalace vyššího jističe. Na nic se neptejte a jednejte.
Tady něco nehraje. Máte Výbor nebo PV? Ještě jsem neslyšel, že by bylo možné obojí najednou.
Jinak obecně platí, že k zásahu do společného majetku potřebuje vlastník souhlas SVJ, nemůže si dělat, co chce.
Od pracovníka správcovské firmy vím, že výbor naši rekonstrukci schválil, ale bohužel nemám žádný důkaz.
--Kdo tedy tu rekonstrukci schvaloval, když nemáte výbor?
Tam je muj text bohuzel matouci… povereny vlastnik to schvalil, poverenym vlastnikem je puvodni bytove druzstvo. Dekuji
Pane Galaxiane,
Členové výboru správně tvrdí, že vaši rekonstrukci neschvalovali. Nejsou
k tomu totiž vůbec oprávněni. Tvrdíte-li, že jste získal souhlas
od výboru, nebo od pověřeného vlastníka, nebo od sousedova psa – pak
takový „souhlas“ je naprosto bezvýznamný. Nepotřebujete jej a je Vám
k ničemu.
- K „rekonstrukci“ Vašeho majetku nepotřebujete souhlas ani od výboru, ani od pověřeného vlastníka. O Vašem majetku přece SVJ nerozhoduje.
- Pokud máte na mysli změnu vzhledu domu, o té rozhodují všichni vlastníci jednotek v domě (§ 13 ZoVB). Nikoliv SVJ, jak nesprávně napsal petrsv.
Společenství je pouhý správce, v domě nic nevlastní, zabývá se správou, údržbou a opravami společných částí; k tomu přistupuje poskytování služeb a sjednávání pojištění pro dům.
lake
Dobrý den, prosím opět o radu s rekonstrukcí naší garsonky… provedli jsme zasklení lodžie rámovým systémem a chtěli posílit elektrické vedení do bytu. O rekonstrukci, jejíž součástí byly tyto změny, jsme informovali pověřeného vlastníka, který dlouho nereagoval, všechny změny údajně na svém zasedání schválil a když jsme je provedli, tak nám oznámil, že nic neschválil a že může své rozhodnutí odkládat donekonečna a že bez jeho souhlasu nemůžeme udělat nic, co by zahrnovalo zásah do společných prostor – tedy ani zasklení lodžie ani posílení elektrického vedení do bytu. Lodžie je podle PV společný majetek ve výlučném užívání dané jednotky, elektrické vedení nám patří od bytové rozvodnice, přívod do ní vede po schodišti a tudíž je to také společná část domu. Stavební úřad rámový systém schválil, elektrické vedení posílila odborná firma, která má na tuto činnost oprávnění od dodavatele elektřiny a máme i revizi na toto nové vedení.
Nyní po nás pověřený vlastník chce, abychom na vlastní náklady odstranili jak rámovou lodžii, tak změny v elektrickém vedení. Pokud se jeho vůli nepodrobíme, říká, že to nechá odstranit na náklady SVJ a bude je po nás vymáhat. Má na to právo? Musím například techniky poptané pověřeným vlastníkem vpustit do bytu, aby odstranili rámovou lodžii? Děkuji.
Galaxian
Pane Galaxiane, odpověď na otázku ohledně změny vzhledu domu jste dostal už dávno (26. října 2012 – 5:47) v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…-rekontrukci#… a znovu zde: http://www.portalsvj.cz/…-rekontrukci#…. Nezařídil jste se podle toho a toto je výsledek.
Pokud je zasklení změnou vzhledu domu, pak bylo potřebné získat souhlas VŠECH vlastníků jednotek v domě, nikoliv jen „souhlas pověřeného vlastníka“. Ani ten jste ostatně nezískal.
Jako vlastník jste povinen umožnit vstup do jednotky v případě podle § 13 odst. 4 ZoVB: „Pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku, je vlastník jednotky povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky.“.
- Víme bezpečně, že mimimálně jeden z vlastníků jednotek vyjadřuje nesouhlas se změnou vzhledu stavby.
- Bude třeba vyřešit jako otázku předběžnou, zda Vaše zasklení je či není změnou vzhledu. Tvrdit a prokazovat to bude muset nesouhlasící vlastník, nebo přímo SVJ.
- Pokud snad jde o změnu vzhledu, pak zasklení bylo neoprávněnou úpravou a SVJ je ze zákona oprávněno odstranit Vaše zasklení s použitím § 13 odst. 4 ZoVB.
- Odstranění nepůjde zřejmě provést jinak, než se vstupem do jednotky. Pokud to neumožníte, povinnost strpět vstup Vám může nařídit soud.
- Soudní náklady a náklady právního zastoupení protistrany nejspíše uhradíte Vy.
Odstranění nového elektrického přívodu by bylo poškozením společné části domu (oprava, která není nutná). SVJ není ze zákona oprávněno svévolně dům poškozovat bez výslovného pokynu, který by mu musely udělit tři čtvrtiny vlastníků jednotek podle § 11 odst. 5 ZoVB.
lake
Dekuji vsem za odpovedi, ziskal jsem zapis z ustavujici schuze SVJ, na ktere bylo odhlasovano (pritomno 76,84 % hlasu, schvaleno 100 % pritomnych), ze shromazdeni schvaluje, aby mel statutarni organ SVJ az do odvolani moznost udelovat souhlas s urcitymi stavebnimi zmenami v jednotkach – konkretne prave se zasklenim lodzie, vymenou oken… V souvislosti s prispevkem pana Lake, na ktery reaguji, usuzuji, ze toto rozhodnuti je neplatne. Soudim spravne, prosim?
V pripade, ze bychom v jednotce provedli bez souhlasu statutarniho organu/vsech spolumajitelu zmeny, ktere by zmenily vzhled budovy (napr. jiny typ lodzie), jake kroky by nam ze strany statutarniho organu/vsech vlastniku mohly hrozit?
Jeste jednou vsem diskutujicim dekuji za rady. Galaxian
Poslední komentáře