Porušil vlastník budovy zákon ?
Dobrý deň,
chcel by som Vás poprosiť o radu.
Developer postavil bytový dom (55 bytových jednotiek, 3 obchody, atd). Jednotlivé bytové, aj nebytové jednotky predal záujemcom a v dokumente „Prohlášení vlastníka budovy“ vymedzil spôsob užívania jednotlivých jednotiek.
Vymedzil tiež jednotky, ktoré budú môcť využívať len niektorí vlastníci. Dovoľte mi, prosím, citovať z „Prohlášení vlastníka budovy“:
„části společné pouze vlastníku jednotky č. 74 je plocha (část štítové stěny domu) ve 4.NP – 6. NP (včetně) budovy sloužící k umístění reklamy ……… Tyto společné části bude mít právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě vlastník jednotky č. 74 z titulu vlastnického práva. …….“
Dovolím si teda otázku.
Môže vlastník budovy vymedziť užívanie štítu budovy (podľa zákona majú vonkajšie steny budovy a teda aj štít budovy patriť všetkým vlastníkom ?) vlastníkovi len jednej jednotky (dokonca nie bytovej, ale obchodu) na reklamné účely ?
(Podotýkam, že reklamná plocha sa nachádza na veľmi lukratívnom mieste, kde reklamný billboard môže denne osloviť niekoľko desiatok tisíc ľudí)
Podľa (nielen) môjho názoru je toto konanie-vyhlásenie vlastníka protizákonné (nakoľko vonkajšie steny budovy patria všetkým vlastníkom – nie len niektorým !).
Ďakujem, predom, za kvalifikovanú radu.
S pozdravom,
Vladimír
Zda lze zeď určit jako společnou jen některým vlastníkům
Mezi společnými částmi domu jsou v zákoně výčtem uvedeny "hlavní svislé a vodorovné konstrukce" (§2 ZoVB).
Vaše prohlášení vlastníka používá označení "část štítové stěny domu". Pojem není jednoznačný a je možné chápat jej buď v užším smyslu jako vnější povrchovou plochu zdi, nebo jako celou zeď v její plné tloušťce: pak by se skutečně jednalo o "hlavní svislou konstrukci".
Rozdíl ve vašem případě je ovšem nevýznamný: prohlášení výslovně stanoví, že se jedná o společnou část domu, tedy takovou, která není vyčleněná do žádné jednotky. Takže tato část prohlášení není v rozporu se zákonem.
Zda lze společnou část domu přidělit jednomu vlastníkovi
Zákon stanoví, že původní vlastník budovy v Prohlášení vlastníka určuje (výčtem) části domu společné všem vlastníkům a rovněž části domu společné jen některým vlastníkům.
Přidělení části štítové stěny je z tohoto hlediska v pořádku: je společnou částí domu, společnou pouze jednomu z vlastníků. Podíl tohoto vlastníka činí 100% (§8/2 ZoVB). Pouze tento vlastník je tedy povinen přispívat na opravy a údržbu této společné části. Ostatní vlastníci by měli skládat přiměřeně nižší zálohy na údržbu a opravy.
Způsob nakládání se společnou částí domu
§4/2f stanoví, že prohlášení vlastníka obsahuje "práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí (...) která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek". K právům vlastníka jednotky č. 74 patří tedy i "právo užívat část stěny", uvedené v prohlášení.
Zmínka o "vlastnickém právu" v prohlášení vlastníka není podle mne v souladu s právním vztahem: nejedná se o vlastnictví, nýbrž o spoluvlastnický podíl na společných částech domu. To znamená, že tuto část vnější zdi nemůže vlastník jednotky č. 74 zcizit (převést na jinou osobu); nemůže ji ani pronajmout.
Právo pronajímat společnou část domu - například jako reklamní plochu - má obecně společenství vlastníků (§9a/1c). Ani společenství však nemůže se stěnou volně nakládat, vzhledem k existujícímu právu výhradního užívání, svědčícímu vlastníku jednotky č. 74.
Pokud by vlastník jednotky č. 74 chtěl na stěnu umístit billboard nebo reklamní nápis, šlo by pravděpodobně o změnu vnějšího vzhledu podle §13/3 ZoVB: Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. K umístění billboardu, měnícího vzhled budovy, je zapotřebí souhlasu všech vlastníků. Podmínky, za kterých udělíte souhlas, mohou jistě být i finanční ;-)
Závěr
Je zřejmé, čeho zamýšlel původní vlastník dosáhnout. To, čeho skutečně dosáhl, je povinnost platit vyšší zálohy pro vlastníka jednotky č. 74, bez práva volně nakládat se štítovou stěnou. Záležitosti, upravené prohlášením vlastníka, lze ve společenství změnit tříčtvrtinovou většinou hlasů. Přehlasovaný vlastník se ovšem může obrátit na soud.
Přeji dobrou náladu a klidný spánek.
lake
Ďakujem pekne za rýchlu a podrobnú odpoveď.
Ešte si dovolím upresnenie. Spomínaný billboard je umiestnený priamo na stene našej spálne, kúpelne a ďalšej izby (bývame na 6.podlaží). Celá budova je obložená tehlami. Zvonku na stene budovy je spravený „výklenok“ – kde je umiestnená reklama.
Vlastník jednotky č.74 (podľa „Prohlášení vlastníka“ osoba, ktorá má výlučné právo využívať časť vonkajšej zdi domu na reklamné účely) je fyzická osoba, ktorá v prízemí domu vlastní obchodnú jednotku. Spomínaná sporná reklama na štíte domu (v 4. až 6. NP) – teda v žiadnom prípade nijak fyzicky nesúvisí s obchodnou jednotkou, ktorá je umiestnená na inom konci budovy.
A teraz podstatná vec: reklamnú plochu využíva DEVELOPER ( ! ), ktorý budovu postavil a rozpredal jednotlivé jednotky. Vlastník jednotky č.74 je teda „nastrčená figúrka“.
Keď sa právnička Katastrálneho úradu dozvedela o tomto spornom zápise – strašne sa „vytočila“.
Dovolte mi, prosím, ešte na záver poslednú otázku.
Aké sú možné nástroje, aby sme dosiahli na katastri vymazanie sporného zápisu ? Je možné, že kataster uzná svoju chybu a sám toto napraví -:) ? Ak toto nie je možné, aké sú ďalšie možné nástroje ?
Ďakujem pekne.
Vladimír
Jako jediná sporná část prohlášení vlastníka mi připadá sousloví "z titulu vlastnického práva".
Změnu sporné části neprovede katastr z vlastní vůle, ale pouze na základě souhlasné žádosti všech vlastníků, nebo na základě rozhodnutí soudu (např. z důvodu rozporu části prohlášení se zákonem).
Katastry obecně odmítají zapisovat jiné změny než ty, kterými se mění podlahové plochy a tím i podíly na společných částech domu. Změna je pak možná uvedením nového rozdělení ve Stanovách SVJ. O tom jsem se zmínil v posledních větách předchozího příspěvku.
Existuje i možnost nechat věci jak jsou; bonus pro developera za to, že Vám postavil krásný nový dům :-) .
lake
Znova ďakujem za odpoveď.
Z Vašej poslednej reakcie sa zdá, že možno viete, o ktorú konkrétnu nemovitosť ide :-).
OK. Ja to však tak nenechám. Ak bude treba, kľudne si urobím výlet aj do mesta Strasbourg :-). Verím však, že až tak ďaleko sa nedostaneme…
A ak sa môžem vyjadriť k Vášmu poslednému odstavcu:
„bonus pro developera za to, že Vám postavil krásný nový dům :-)“
bolo by to na velmi dlho…
V byte bývame 8 mesiacov a počas celej tejto doby oprava stíha opravu…
Takto doje…ý byt som ešte nevidel !
A už vôbec nedopustím, aby na mne parazitoval nejaký „developer“.
Ďakujem.
S pozdravom,
Vladimír
Dobry den,
nepripada mi vhodne nabadat k tomu, aby si nejaky developer samozrejme zahranicni delal v CR co chce. Neplati to v zadne zemi EU, takze treba ctit zakony. Ja si jednoznace myslim, ze bud jsou zakony, ktere se musi dodrzovat, anebo to neni pravni stat, prece si nemuze kdokoliv dat zapsat do katastru co chce???? Podle mne obal baraku, to jsou vsechny vnejsi zdi patri vsem obyvatelum, proto je muzou i vsichni obyvatele vyuzivat a ne jen ti vyvoleni, anebo vyvolenejsi. To je muj nazor!!!!!!! A nemusim byt ani pravnik.!!!!!!!!!!!!!!! Jen trochu selskeho rozumu, viz rozhodnuti ohledne voleb. Je to smutne, ze vsichni se tu neceho a hlavne nekoho boji!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Dano,
Tvrdím, že developer postupoval v souladu se Zákonem o vlastnictví bytů, když určil některé společné části jako společné jen některým vlastníkům. Obsah Prohlášení (s výjimkou zmínky o "vlastnictví" namísto "spoluvlastnictví"), je v souladu se Zákonem, račte si ho přečíst. Samotná chyba v textu nemá žádný vliv na vlastnické ani spoluvlastnické vztahy.
Nejde ani o porušení dobrých mravů: právo nakládat výhradně s onou zdí (spíše s povrchem části zdi?) je poctivě vyváženo povinností nést břemeno příspěvků na její údržbu a opravy.
Naopak porušením ústavních zásad by bylo, kdyby původnímu vlastníkovi někdo diktoval, co smí a nesmí v prohlášení uvést ohledně užívání společných částí domu.
Nynějším vlastníkům onoho domu ponechme jejich zákonné právo změnit obsah prohlášení hlasováním o změně stanov, či obrátit se na soud s požadavkem na změnu v katastru, či neučinit nic z toho a odjet na veselý výlet do Krkonoš.
lake
Sorry, ale tomuto Vasmu vyroku sa mozem len zasmiat :-)
„právo nakládat výhradně s onou zdí (spíše s povrchem části zdi?) je poctivě vyváženo povinností nést břemeno příspěvků na její údržbu a opravy.“
Ked niekto (jedina osoba) chce ziskavat mesacne niekolko stotisic z reklamy (reklama ma byt svetelna-premenliva, kazdy spot zobrazeny niekolko sekund a od kazdeho inzerenta pytaju 40 000 Kc mesacne !), na ukor ostatnych obyvatelov domu, tak zmienka o nejakej vyvazenosti… :-)
Zda sa, ze ste zmenil nazor, po tom, ako som napisal, ze ide o developera. Nemame snad rovnaky meter na kazdeho ? Ze by ste vedel, o ktoru konkretnu budovu ide ?
Vladimir
Názor jsem nezměnil, viz všechny moje příspěvky v tomto vláknu.
Nesdílím váš názor, že by vlastníkovi mělo být upřeno právo nakládat se svým majetkem. Dokud byl developer jediným vlastníkem, mohl upravit části Prohlášení vlastníka podle své vůle.
Nynější vlastníci zase mají plné právo hlasováním na shromáždění zrušit veškerá udělená privilegia bez náhrady.
Nelze ale jednomu vlastníkovi jeho práva upírat, a zároveň jiným vlastníkům tatáž práva přiznávat.
lake
„Dokud byl developer jediným vlastníkem, mohl upravit části Prohlášení vlastníka podle své vůle.“
Ano, mohol, ale nie porusenim zakona. Ked zvisla nosna stena ma patrit vsetkym vlastnikom (ZoVB), nemoze ju(v rozpore s ZoVB) dat do vylucneho vlastnicta a tiez vylucneho uzivania len jednej osobe !
Vladimir
Pro pana Vladimíra:
Problematika změny Prohlášení vlastníka se na tomto portálu probírala již dříve. Existují zde dva různé názory: ke změně je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů, nebo souhlasu všech.
"Vlastnictví" a "užívání" jsou dva velmi odlišné pojmy, viz můj první příspěvek.
lake
Dle mého názoru Zovb §4 odst.(2) písm.c) sděluje zcela jasně co musí a může privatizující vlastník do Prohlášení vlastníka zapsat – určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek.
Poslední komentáře