Zda lze zeď určit jako společnou jen některým vlastníkům

Mezi společnými částmi domu jsou v zákoně výčtem uvedeny "hlavní svislé a vodorovné konstrukce" (§2 ZoVB).

Vaše prohlášení vlastníka používá označení "část štítové stěny domu". Pojem není jednoznačný a je možné chápat jej buď v užším smyslu jako vnější povrchovou plochu zdi, nebo jako celou zeď v její plné tloušťce: pak by se skutečně jednalo o "hlavní svislou konstrukci".

Rozdíl ve vašem případě je ovšem nevýznamný: prohlášení výslovně stanoví, že se jedná o společnou část domu, tedy takovou, která není vyčleněná do žádné jednotky. Takže tato část prohlášení není v rozporu se zákonem.

Zda lze společnou část domu přidělit jednomu vlastníkovi

Zákon stanoví, že původní vlastník budovy v Prohlášení vlastníka určuje (výčtem) části domu společné všem vlastníkům a rovněž části domu společné jen některým vlastníkům.

Přidělení části štítové stěny je z tohoto hlediska v pořádku: je společnou částí domu, společnou pouze jednomu z vlastníků. Podíl tohoto vlastníka činí 100% (§8/2 ZoVB). Pouze tento vlastník je tedy povinen přispívat na opravy a údržbu této společné části. Ostatní vlastníci by měli skládat přiměřeně nižší zálohy na údržbu a opravy.

Způsob nakládání se společnou částí domu

§4/2f stanoví, že prohlášení vlastníka obsahuje "práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí (...) která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek". K právům vlastníka jednotky č. 74 patří tedy i "právo užívat část stěny", uvedené v prohlášení.

Zmínka o "vlastnickém právu" v prohlášení vlastníka není podle mne v souladu s právním vztahem: nejedná se o vlastnictví, nýbrž o spoluvlastnický podíl na společných částech domu. To znamená, že tuto část vnější zdi nemůže vlastník jednotky č. 74 zcizit (převést na jinou osobu); nemůže ji ani pronajmout.

Právo pronajímat společnou část domu - například jako reklamní plochu - má obecně společenství vlastníků (§9a/1c). Ani společenství však nemůže se stěnou volně nakládat, vzhledem k existujícímu právu výhradního užívání, svědčícímu vlastníku jednotky č. 74.

Pokud by vlastník jednotky č. 74 chtěl na stěnu umístit billboard nebo reklamní nápis, šlo by pravděpodobně o změnu vnějšího vzhledu podle §13/3 ZoVB: Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. K umístění billboardu, měnícího vzhled budovy, je zapotřebí souhlasu všech vlastníků. Podmínky, za kterých udělíte souhlas, mohou jistě být i finanční ;-)

Závěr

Je zřejmé, čeho zamýšlel původní vlastník dosáhnout. To, čeho skutečně dosáhl, je povinnost platit vyšší zálohy pro vlastníka jednotky č. 74, bez práva volně nakládat se štítovou stěnou. Záležitosti, upravené prohlášením vlastníka, lze ve společenství změnit tříčtvrtinovou většinou hlasů. Přehlasovaný vlastník se ovšem může obrátit na soud.

Přeji dobrou náladu a klidný spánek.

lake