Okna
Dobrý den, před rokem jsem koupil byt do osobního vlastnictví. V rámci rekonstrukce bytu jsem nechal vyměnit okna za plastová v celém bytě. Předseda společenství vlastníku slíbil, že mi pak v rámci výměny oken v celém domě budou peníze za okna proplacena(ústní dohoda).Dnes kdy proběhla výměna oken v celém domě se najednou zdráhá a vymlouvá a kdesi cosi. Mimo jíné názor jeho, že jsem krátce členem a že jsem do fondu oprav zatím moc nepřispěl mi přijde absurdní. Jak se v takovém případě postupuje a dá se s tím ještě něco dělat? Je to nějak ošetřeno zákonem? Děkuji
S pozdravem Pazdera
Ano, pan lake má pravdu. Obyčejně to řeší Družstva, či SVJ vratkou majiteli vypočítanou se srovnatelným bytem v domě. Takže, když si pořídil okna dražší, dostane částku stejnou jako nově vyměněná okna v domě. Buď menší, nebo větší. Jana1
Pane Pazdero,
krátké odpovědi bez znalosti věci nebývají vždy správné. Takže to vezmu podrobněji.
Zda výměna oken proběhla se souhlasem SVJ:
Vyměnil jste okna (která jsou společnou částí domu) vlastním nákladem, a to s ústním souhlasem předsedy SVJ. Souhlas SVJ s výměnou tedy byl dán, neboť podle § 9 odst. 13 ZoVB "statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda".
I kdyby takový souhlas dán nebyl (nebo předseda svůj dřívější souhlas popře), pak platí, že souhlas byl společenstvím udělen dodatečně, když byla odhlasována výměna oken v celém domě. To znamená, že společenství dospělo (později než Vy) k názoru o nutnosti výměny, tuto výměnu také provedlo a konkludentně (svým jednáním) dodatečně schválilo i provedení výměny oken ve Vašem bytě.
Zda máte nárok na úhradu:
Ano, máte nárok. Vzhledem k tomu, že jste investoval do společné věci se souhlasem SVJ, můžete nyní požadovat úhradu účelně vynaložených nákladů. Společenství totiž nevynaložilo částku na okna ve Vašem bytě, přestože by ji bez Vaší předchozí aktivity vynaložit muselo. Věc lze posuzovat podle § 15 odst. 1 ZoVB: zaplatil jste více než ostatní, máte nyní pohledávku vůči SVJ. Měla by Vám tedy být částka vrácena, nebo na dobu určitou snížena měsíční záloha na správu domu. Pokud bychom věc posuzovali podle Občanského zákoníku (§ 454 a 458, bezdůvodné obohacení), dojdeme k obdobnému závěru.
Výše Vašeho nároku se odvíjí od částky, kterou vynaložilo SVJ, nikoliv od ceny, kterou jste dříve zaplatil Vy.
Jak postupovat dále:
Vypočítáte výši částky a sdělíte statutárnímu orgánu (písemně s doručenkou), že Vám vznikla pohledávka vůči SVJ a žádáte o její započtení proti zálohám na správu domu. Pokud výbor na toto nepřistoupí a nesdělí Vám novou (nižší) částku měsíční zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB, máte dvě možnosti:
• Požádáte o hlasování o této věci na shromáždění. Nebude-li refundace schválena, jako přehlasovaný vlastník se obrátíte na soud.
• Svépomocné řešení: upravíte sám výši Vašich záloh a statutárnímu orgánu to sdělíte prokazatelným způsobem, včetně důvodu a kalkulace výše přeplatku. Počítejte ovšem s tím, že proti Vám může být následně vedena žaloba podle § 15 odst. 4 ZoVB.
Na věc lze per analogiam aplikovat rozsudky Nejvyššího soudu 22 Cdo 599/99, 22 Cdo 1870/2007, 28 Cdo 3316/2009.
lake
K navrhovaným způsobům řešení:
- Pokud podáte žalobu, pak musíte prokázat, že vám byl udělen souhlas s výměnou oken a také musíte prokázat, že SVJ vznikl závazek vám výměnu proplatit. Budete se soudit několik let a s nejistým výsledkem.
- Pokud si sám upravíte zálohy, pak počítejte s tím, že následný soud prohrajete. Tímto postupem se rozhodně nelze domáhat svých práv (pokud vůbec jsou).
Domnívám se, že AnonymousX nemá pravdu ani v jednom z bodů.
1. Souhlas s výměnou oken byl zajisté dán rozhodnutím shromáždění, což je obsaženo v zápisu. Tento souhlas se týkal VŠECH společných oken v domě. Tedy i zpětně. Navíc Nejvyšší soud v judikátu 28 Cdo 3316/2009 připouští, že souhlas či nesouhlas může spoluvlastník vyjádřit výslovně či konkludentně (pro náš případ - statutární orgán SVJ nebyl prokazatelně proti).
2. Jde o vzájemné započtení splatných pohledávek. K tomu viz Občanský zákoník:
"§ 580 Mají-li věřitel a dlužník vzájemné pohledávky, jejichž plnění je stejného druhu, zaniknou započtením, pokud se vzájemně kryjí, jestliže některý z účastníků učiní vůči druhému projev směřující k započtení. Zánik nastane okamžikem, kdy se setkaly pohledávky způsobilé k započtení. "
lake
Poslední komentáře