Od kdy je majitel jednotky člen SVJ ? Je dohoda dle §15 patná ?

Pane Jiří,

1)právní účinky vkladu nastaly 31.1. nikoliv 18.6. Ve svém emailu z 25.4. z 23,59 js­em dával odkaz na svůj starší příspěvek, kde jsem se to snažil vysvětlit. Lépe to vysvětlit neumím.

2)SVJ vzniklo již v roce 2002, nikoliv shromážděním nebo dokonce zápisem do rejstříku SVJ. Stačí se podívat do rejstříku SVJ, tam je vznik SVJ zaznamenán

3)nevím kolikrát jste již byl u soudu. Já tam byl asi vícekrát než Vy. Proto Vám radím, co Vám radím. Ale respektuji, že se Vám mé argumenty „Nezdají“.

Držím palce a dejte vědět, jak jste dopadl.

Hezký den!

Pavel

Právní účinky vkladu sice nastaly ke dni 31.1.2003 – ovšem nastaly se zpětnou účinností teprve dnem vkladu 18.6.2003.

V době 31.3. až 17.6. byli budoucí vlastníci jednotek pouze oprávněnými držiteli jednotek (§ 130 ObčZ), nikoliv plnoprávnými vlastníky. Ode dne podpisu nabývacích smluv existoval pouze závazek (obligace) mezi prodávajícím a kupujícím, účinný a vymahatelný jen mezi nimi navzájem. Takový závazek však nezavazoval SVJ – právnickou osobu ani kohokoliv jiného. Teprve vkladem do katastru přešlo vlastnictví jednotky na nabyvatele. Názor že budoucí vlastníci měli v době konání shromáždění práva členů SVJ tedy není správný.

Cituji z rozsudku Nejvyššího soudu 29 Cdo 5294/2009 ze dne 27.04.2011:
„V řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozsudky uveřejněné pod čísly 17/2000, 46/2007 a 57/2007 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) Nejvyšší soud formuloval a odůvodnil závěr, podle kterého při vzniku vlastnického práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí na základě smlouvy je třeba rozlišovat právní důvod nabytí vlastnického práva (titulus adquirendi) a právní způsob jeho nabytí (modus adquirendi).
Kupní nebo jiná smlouva o převodu vlastnického práva představuje tzv. titulus adquirendi. I když z takové smlouvy vznikají jejím účastníkům práva a povinnosti, k nabytí vlastnického práva podle ní ještě nedochází; to nastává až vkladem (intabulací) vlastnického práva do katastru nemovitostí (srov. § 133 odst. 2 obč. zák.). Kupní smlouva, kterou se převádí nemovitost, jež je předmětem evidence v katastru nemovitostí, tedy nemá účinek převodní, ale pouze účinek obligační.“
 http://kraken.slv.cz/29Cdo5294/2009

Obdobně Nejvyšší správní soud judikoval v 9 Afs 70/2009, že pouhým vkladem nemovitosti do obchodního jmění podnikatele se podnikatel ještě nestal vlastníkem nemovitosti:
„V období mezi splacením nepeněžitého vkladu, tvořeného nemovitostmi evidovanými v katastru nemovitostí, a vkladem vlastnického práva k těmto nemovitostem na základě písemného prohlášení vkladatele dle § 60 odst. 1 obchodního zákoníku, tak má společnost předmětné nemovitosti toliko v držbě a nikoli ve vlastnictví. Teprve vkladem do katastru nemovitostí vznikne vlastnické právo společnosti k nemovitostem vkládaným do základního kapitálu, a to s právními účinky vkladu ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. (…)
Pokud tedy stěžovatel ve zdaňovacím období roku 2006 nebyl vlastníkem předmětných nemovitostí, neboť právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly až v průběhu roku 2007, pak nemohl jako daňově uznatelné náklady uplatňovat rezervy na opravy hmotného majetku ani odpisy tohoto majetku.“
 http://kraken.slv.cz/9Afs70/2009

Podotýkám pro jistotu, že otázka „odkdy je majitel členem SVJ“ je pro situaci tazatele bezvýznamná, neboť dohoda tehdejších členů SVJ nevyžadovala aby k jejímu uzavření došlo na shromáždění.

• Jestliže šlo o dohodu, je v každém případě účinná pouze vůči stranám dohody navzájem.
• Pokud je tvrzeno, že šlo o usnesení shromáždění, pak je absolutně neplatné pro nedostatek zákonného oprávnění SVJ.

Z tohoto rozdílu obou úkonů je podle mne třeba vycházet při uplatňování nároku tazatele.

lake

Děkuji za názor. Nějak „lidsky“ s Vámi plně souhlasím, ale přeběžný názor soudkyně je:

„dohoda“ dle §15 ZovB = názor většiny na shromáždění

tedy můj pokus se zaměřil na prokázání, že pokud by se shromáždění opravdu 29.4.2003 konalo, mělo být na toto shromáždění pozváno ostatních 170 majitelů jednotek typu A (pokud již dle zákona byli členové SVJ). Bohužel výpis z katastru ze dne 29.4.2003 ukazuje, že majitelé v tomto okamžiku byli jenom ti původní 3 majitelé, i když v té době již bylo podepsáno 170 kupních smluv a ležely na katastru a čekaly na zapsání.

Pokud nepředložíme další důkazy, že zápis ze shromáždění ze dne 29.3.2003 je falsum (a jsem o tom plně přesvědčen) , ale důkazy o tom nemám, mám obavy o výsledek soudního sporu (jedná se téměř o 1Mil). Přesto mám obavy jak soud rozhodne.

Ještě jednou děkuji všem za pomoc

Jiří Kr.

Pane Jiří, přečtěte si FAQ „Výklad pojmu dohoda“, jak Vám radí pan Pavel. Pak paní soudkyni pošlete:

• výtisk rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26.1.2009,
• usnesení Ústavního soudu IV.ÚS 673/09 ze dne 27.04.2009,
• rozsudek Vrchního soudu v Olomouci 5 Cmo 103/2011, ze dne 9.6.2011.

Pozdravujte ode mne jak paní soudkyni, tak Vašeho právníka. Četbou tohoto portálu by se jim mnohé objasnilo …

.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............
K otázce platnosti shromáždění z 29. dubna 2003:
Pokud se uskutečnilo, jeho účastníky bezpochyby mohli být pouze vlastníci jednotek v domě, to jest osoby, které v okamžiku zahájení shromáždění byly takto zapsány v katastru. Nebyly ani nemohly být účastníky ty osoby, které v tento den dosud vlastníky jednotek nebyly a nevstoupily tedy do práv a povinností člena SVJ. Snaha postavit argumentaci na údajné neusnášeníschop­nosti tohoto shromáždění by nevedla k úspěchu u soudu.

Nepovažuji za klíčovou ani otázku zda usnesení (vzhledem k okolnostem za nichž bylo přijato) je souladné s dobrými mravy. (Podpůrně to jistě lze využít.) Považuji toto „usnesení“ v první řadě za nulitní (od počátku neplatné) pro nedostatek zákonného oprávnění. K omezené právní způsobilosti SVJ viz např. usnesení Nejvyššího soudu ČR 29 Cdo 406/2010, ze dne 30. 11. 2011 http://kraken.slv.cz/29Cdo406/2010. K tomu dále uvádím:

ZoVB výslovně zmiňuje dohodu mezi vlastníky jednotek navzájem jako jediný prostředek ke změně přispívání podle § 15 odst. 1. Z obsahu ZoVB však nelze žádným způsobem odvodit pravomoc SVJ nahradit tuto dohodu usnesením shromáždění. Upozorňuji, že dohoda (stejně jako smlouva o výstavbě) je platná bez ohledu na to, zda byla přijata na shromáždění, nebo byla podepsána účastníky zcela mimo shromáždění. ZoVB k platnosti dohody a smlouvy takovou podmínku neklade, ani nelze nic takového ze znění ZoVB dovodit.

Naopak podle ZoVB § 11 odst. 8 platí, že „V domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení [§ 11] odstavců 1 až 6.“.
Ve výčtu (nepochybně taxativním) nejsou zmíněny ani dohoda podle § 15, ani smlouva podle § 17 ZoVB; tyto záležitosti tedy nespadají do rozhodování (hlasování) shromáždění. Ani postup uzavírání smluv/dohod není v ZoVB nijak upraven.

Při absenci právní úpravy se pro tyto běžné právní úkony použije předpis svým obsahem nejbližší, a tím je univerzální Občanský zákoník (viz § 853 ObčZ). Z něj plyne, že dohodou/smlouvou je míněn souhlasný projev vůle jednotlivých osob a taková dohoda/smlouva zavazuje pouze její účastníky (§ 50 odst. 3 ObčZ, § 493 ObčZ). Ostatní vlastníci jednotek jistě mohli přistoupit k dohodě dodatečně (i konkludentně), avšak předpokládám, že se tak nestalo.

To, co bylo dne 29.4.2003 nesprávně deklarováno jako „usnesení shromáždění“ je ve skutečnosti dohoda určitých osob mezi sebou o záležitosti, o níž vůbec nepřísluší rozhodovat SVJ – právnické osobě. Je tedy vyloučeno vykládat obsah této soukromoprávní dohody tak, jako by se jednalo o závazné rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ, kterým by se následně měli řídit i ostatní vlastníci jednotek.

Je-li dohoda (všech), SVJ pouze bere tuto dohodu na vědomí a podle ní se nadále řídí při vymáhání příspěvků na správu domu. Není-li dohoda (všech), platí pro přispívání dispozitivní ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB.

lake

Pane Jiří,

domnívám se, že by bylo vhodné shromáždění konané údajně 29.4.2003 zpochyb­nit. Jednak by se ukázalo, co jsou původní 3 vlastníci zač (soud by k tomu jistě v dalším hodnocení důkazních prostředků přihlédl) a jednak by pak nemohli tvrdit, že vlastně dohodu dle § 15/1 ZoVB uzavřeli přímo na shromáždění. Pokud 3 vlastníci se 100% (pokud je mají) hlasy řeknou, že se na něčem dohodli a dají to do zápisu, tak se domnívám, že dohoda je platně uzavřena. Není rozhodující, že to bylo na shromáždění, rozhodující je, že to byla jejich svobodná vůle, navíc zachycená písemně.

Píšete, že podíl jednotek B je 40%. To znamená, že vlastníci těchto jednotek vystupovali 29.4. i za 170 vlastníků A i když věděli, že již od 31.1. nevlastní 100%, ale pouhých 40%. Shromáždění tedy nebylo usnášeníschopné. Že vlastní zápis v KN proběhl až v červnu je podle mne nerozhodné. Dne 29.4. se nemohli platně usnášet na shromáždění ani platně uzavírat smlouvy mimo shromáždění, protože na KN ležely smlouvy, které 15.1. podepsali a 31.1. na KN předali. Nyní zbývá o tom přesvědčit soud. :-))

Podle mého názoru se tři původní vlastníci nemohou vymlouvat na to, že nevěděli, že 170 jednotek je dotčeno změnou na katastru. To věděli, protože byli prodávající stranou. Nebyli v dobré víře.

O názoru, že dohoda není pouhá většina je tu několik příspěvků od lake a mé maličkosti. Bohužel jsou také asi 2 judikáty NSS, které tvrdí opak. Tyto vadné judikáty jsou na tomto webu také uváděny.

Nastudujte a předejte svým právníkům:

http://www.portalsvj.cz/…pojmu-dohoda

Hezký den!

Pavel

http://www.portalsvj.cz/…e-vlastnikem

Dobrý den, Takže to chápu dobře tak, že všichni vlastníci jednotek se v potu tváře dopracují k dohodě (ať už z jakých koliv důvodů shledají, že chtějí platit do FO jinak, než striktně dle podílu) a postaví na této dohodě dlouhodobou finanční rozvahu, která by bez dohody nikdy nevznikla (např. úvěr) a pak jakýkoliv nový vlastník pouhým nesouhlasem s touto dohodou, o které věděl již při koupi bytu, tuto dohodu zruší? To se mi zdá dosti přitažené za vlasy a odporuje to podle ústavnímu principu předvídatelnosti práva, protože ta se nemůže týkat jen předvídatelnosti Justice (rozsudků), ale zcela jistě musí být oporou občanovi i při přijímání právních úkonů. Jak by potom mohlo fungovat právo?

Jen tak pro informaci a upřesnění výroku pana Ptáčka, že nový vlastník již při koupi bytu věděl o dohodě, kterou on „v potu tváře“ spolu s většinovým vlastníkem(ten nám ty byty prodával) stvořil nebo spíše pomohl schválit. Takže, v mém případě – Smlouva o převodu jednotky, o převodu spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a o převodu spoluvlastnického podílu k pozemku byla podepsána převodcem:19.4­.2010 mnou:19­.5.2010 zapla­cení za byt:20.5.2010

dohoda byla uzavřena:3.6.2010 kdy se založilo SVJ a poté na první schůzi SVJ toho schválili. Mimochodem,do KN byli zapsáni tito spoluzakladatelé přednostně. Nikdo jiný. To asi proto, aby jim (převodce) do toho nikdo zbytečně nekecal.

vklad práva mé jednotky byla zapsána v KN dne: 12.7.2010 A ta­kových nových vlastníků byla většina, takže dohodu si „upekli“ až potom. Hezký den.

Pane Ptáčku,
když už jste se rozhodl psát o právu, pak vězte, že základem práva je úcta k právům a svobodám jednotlivce. Dohodu nelze vnutit násilím. Dohoda zavazuje pouze její účastníky. Dohodu nelze ani "zrušit" tím, že k ní kdosi další nepřistoupí. Jak jste prosím k takovému názoru dospěl?

Chcete-li, uzavřete si soukromoprávní dohodu s kýmkoliv o čemkoliv. Ale nepokoušejte se do ní protiprávně zatahovat jiné osoby proti jejich vůli. Takové myšlenkové kotrmelce nám předvedli soudci Nejvyššího soudu JUDr David a Mgr Králík - naštěstí je to už vyřešeno Ústavním soudem a netřeba se k tomu vracet.

lake

Děkuji za odpověd. Bohužel nejsem právník a možná jsem teď méně chápavý. Takže když si někdo kupuje byt a ví o tom, že v SVJ existuje taková dohoda, tak není povinen ji respektovat? Nebo jinak. Když SVJ uzavře dohodu a pak se jednomu z vlastníků přestane líbit, tak to stačí jen deklarovat a dohoda automaticky padá? Mě osobně taková dohoda přijde na stejně úrovni jako třeba zvykové právo (když si koupím louku, přes kterou vede léta užívaná pěšina, tak musím respektovat její užívání), nebo věcné břemeno (i když to je ošetřené zápisem do katastru a tím je asi i silnější.) Také se mi zdá nefér, kdyby šlo uzavřenou dohodu jen tak kdykoliv vypovědět. To je pro mě na stejné úrovni, jako porušení daného slova, nebo slibu (např. sňatkový podvodník – také se může obhajovat, že ho do sňatku nikdo nemůže nutit.) Ještě chci poprosit o trochu tolerance, protože opravdu nejsem právník a nikde jsem nenašel jednoznačnou odpověď.

Pane Ptáčku,
už vidím v čem jsme si nerozuměli. Dohoda neexistuje "v SVJ", nýbrž jde o soukromoprávní dohodu mezi jednotlivými osobami. Nemůže tedy nastat případ "když SVJ uzavře dohodu" - jedině pokud by SVJ vlastnilo jednotku, může být jednou ze stran dohody jako kterýkoliv jiný vlastník jednotky.

Neumím odpovědět na dotaz co se stane když se dohoda někomu přestane líbit. Až zde uveřejníte text této dohody, uvidíme, zda od ní lze platně odstoupit či nikoliv. Debatovat o tom co je nefér bez znalosti znění dohody je ztrátou času.

Ustanovení podle Vašich představ je obsaženo v novém Občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), účinném od 1. ledna 2014. Do té doby se řiďme právem.

lake

Novému vlastníku jedné jednotky se tato dohoda nelíbí a cca 4 měsíce po zapsání jeho vlastnictví do KN vyslovil svůj nesouhlas s touto dohodou. Správcovská firma (v několika městech spravuje již cca 10 let několik desítek domů) nám tvrdí, že na ukončení této dohody by se museli shodnout opět všichni vlastníci. (pojmem SVJ jsem v předchozím příspěvku samozřejmě myslel jednotlivé vlastníky, kteří se 100% shodli na této dohodě.) Také by mě zajímalo, za jakých okolností se dají měnit jednotlivé částky uvedené bodech 2.1. a), b), c). Musí se udělat nová dohoda se 100% vlastníků, nebo stačí usnesení shromáždění (50%, 75% či nadpoloviční většina z uvedených)? Správcovská firma tvrdí, že se dá na shromáždění nad 50% (nejsem si jistý) měnit pouze částka uvedená v bodu 2.1. a). Ostatní částky se pak automaticky přepočítají podle klíče uvedeného v bodech 1.1., 1.2. a 1.3.

Část textu usnesení shromáždění SVJ přijatý 100% všech vlastníků:

1. Dohoda vlastníků o poměrech, jakým budou přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku Stanovení výše příspěvku do fondu oprav a na správu

~ ~ ~zkráceno ~ ~

K bodu 1 Usnesení:

1. Náklady spojené se správou, provozem, údržbou a opravami společných částí domu a správou pozemku, které se hradí do tzv. fondu oprav (dále jen „náklady na správu“), ponesou vlastníci jednotek poměrně dle velikosti svých podílů vypočtených takto:

1.1. velikost podílu vlastníka bytové jednotky na nákladech spojených se správou se vypočte jako součet m2 podlahové plochy místností v bytové jednotce i mimo jednotku (tj. samostatná sklepní místnost, komora, apod.) a dále poloviny m2 podlahové plochy prostorů (nikoliv místností) umístěných mimo bytovou jednotku a určených k užívání výhradně jen vlastníkem dané bytové jednotky (tj. sklepní koje, balkony, terasy, lodžie, apod.);

1.2. velikost podílu vlastníka nebytové jednotky vyjma skladů na nákladech spojených se správou se vypočte jako součet m2 podlahové plochy místností v nebytové jednotce i mimo jednotku (tj. samostatná sklepní místnost, komora, apod.) a dále poloviny m2 podlahové plochy prostorů (nikoliv místností) umístěných mimo nebytovou jednotku a určených k užívání výhradně jen vlastníkem dané nebytové jednotky (tj. sklepní koje, balkony, terasy, lodžie, apod.),

1.3. velikost podílu vlastníka nebytové kolaudované jako sklad na nákladech spojených se správou se vypočte jako jedna pětina počtu m2 podlahové plochy jednotky – skladu a určených k užívání výhradně jen vlastníkem dané nebytové jednotky – skladu, a to vůči celku, který je dán součtem (a) m2 celkové podlahové plochy všech místností jednotek – bytů a nebytových prostor vyjma skladů s (b) jednou polovinou m2 celkové podlahové plochy prostorů (nikoliv místností) umístěných mimo jednotky avšak určených k užívání výhradně jen vlastníkem jednotky a (c ) jednou pětinou celkové podlahové plochy všech jednotek – skladů.

2. Každý vlastník jednotky je povinen přispívat na :

2.1. náklady spojené se správou, provozem, údržbou a opravami společných částí domu a správou pozemku do tzv. fondu oprav částkou takto :

a) Vlastník jednotky – bytu je povinen přispívat částkou ve výši 25,– Kč za měsíc a 1 m2 podlahové plochy místností v bytové jednotce i mimo jednotku (tj. samostatná sklepní místnost, komora, apod.) a dále částkou ve výši 12,50 Kč za měsíc a 1 m2 podlahové plochy prostorů (nikoliv místností) umístěných mimo bytovou jednotku a určených k užívání výhradně jen vlastníkem bytové jednotky (tj. sklepní koje, balkony, terasy, lodžie, apod.);

b) Vlastník jednotky – nebytového prostoru vyjma skladů (rozhodující je kolaudační stav jednotky) je povinen přispívat částkou ve výši 25,– Kč za měsíc a 1 m2 podlahové plochy místností v nebytové jednotce i mimo jednotku (tj. samostatná sklepní místnost, komora, apod.) a dále částkou ve výši 12,50 Kč za měsíc a 1 m2 podlahové plochy prostorů (nikoliv místností) umístěných mimo nebytovou jednotku a určených k užívání výhradně jen vlastníkem jednotky (tj. sklepní koje, balkony, terasy, lodžie, apod.).

c) Vlastník jednotky nebytového prostoru – skladu (rozhodující je kolaudační stav jednotky) je povinen přispívat částkou ve výši 5,– Kč za měsíc a 1 m2 podlahové plochy skladu.

3. Každý vlastník jednotky je vedle příspěvku do tzv. fondu oprav povinen hradit příspěvek na odměnu správce domu do tzv. fondu správy, a to ve výši 120,– Kč za jednotku vyjma vlastníků jednotek –skladů, kteří tento příspěvek neplatí.

~ ~ ~zkráceno ~ ~

V letch 2003–2005 nebylo z vyúčtování i z dalších dokumentů zřejmé v jakém poměru se provádí vyúčtování. (Všichni jsme byli noví a nezkušení) Později jsme zvolili Kontrolní komisi, která tyto informace ( alespoň z větší části) odhalila, ale přesto, že jsme písemně požadovali předložení pravidel podle , kterých se rozúčtovávalo, tak nám nic předloženo nebylo. Teprve při předávání funkce v r 2008 nám byl předložen zápis shromáždění s přílohou, u které se nám podařilo později dokázat, že se jedná o falsum.

Od roku 2008 se vyúčtování sice dělalo správně ,ale firma P.. toto vyúčtování neplatila. Tedy až nyní to dospělo k soudu.

• Děkuji Vám za názor – mohl by jste svůj názor podložit nějakým zákonem popř. § (že vlastnictví přechází v okamžiku podpisu smlouvy)? Hodně by nám to pomohlo.

Jiří,

prosím dávejte svým příspěvkům nějaký smysluplný název, děkuji.

Většinou vlastnictví k nemovitosti na základě kupní smlouvy přechází až dnem zápisu do katastru nemovitostí. Není to stejná situace jako u auta, u nemovitostí platí tzv. intabulační princip. Viz § 133/2 ObčZ.

Hezký den!

Pavel

Omouvám se za nevyplněný název.

Od kdy jsem tedy vlastníkem ?, mám li na kupní smlouvě z 15.1.2003 razítko z katastru s následující­mi údaji:

vklad práva povolen č.j. V-4281/2003–101

Právní účinky vkladu : 31.1.2003

V praze dne : 18.6.2003

Za odpověď děkuji.

Jiří,

nemovitost přechází až vkladem, tj. dnem právních účinků vkladu.

Nerozhodné je, kdy jste smlouvu podepsal (15.1.) a kdy ji katastr skutečně zapsal (18.6.).

Ve Vašem případě jste majitelem od 31.1.2003.

Hezký den!

Pavel

pokud to tak opravdu je – máte u mě lahev šampusu.

napište mi na adresu garaz-hasova@ic.cz, kam to mám poslat a já Vám ji pošlu.

Děkuji Jiří