Nebytové prostory

Nebytové prostory jsou něco jiného než nebytové části domů. Nebytové prostory jsou prostor uvnitř, přičemž je do toho započítáván povrch zdí, který si samozřejmě může upravovat každý bez stavebního povolení a bez oznámení stavebnímu úřadu. Nebytové části domů se však nabývají zápisem vlastnického práva podílu nebytové části domů do katastru nemovitostí, a jestliže je v domě Společenství vlastníků, tak každý vlastník bytu (zapsaný v katastru nemovitostí jako vlastník) vlastní také podíl nebytových částí domů, takže k tomu samozřejmě je potřeba souhlas Nejvyššího orgánu Společenství vlastníků bytových jednotek, jímž je Shromáždění Společenství, přičemž toto Shromáždění rozhoduje nadpoloviční většinou přítomných vlastníků (v případě staveb minimálně 75 procenty) a právo hlasovat mají pouze vlastníci nebytových částí domů. Je tedy třeba na adresu sídla Společenství zaslat žádost o zařazení záměru stavby na program Shromáždění Společenství. Takže nelze na stavebním úřadu jednat samostatně o přestavbě vyžadující stavební povolení bez souhlasu od Shromáždění Společenství. Přestavba uvnitř nebytových prostor nevyžaduje stavební povolení. Co se týká odečtů vody, pokud je osoba vlastníkem nebytových prostor, tak vodárny podle zákonů mají povinnost uzavírat smlouvu výhradně s vlastníkem odběrného místa (prostoru), což často porušují, pak vznikají spory v rámci rozúčtovávání vody v domě a zvyšuje se riziko tunelování finančních prostředků placených jako zálohy Společenství.

Ludmilo prosim Jsou nebytove prostory, bytove prostory a spolecne casti domu a pozemek. Pokud udelate prohlaseni vlastnika tak vzniknou jednotky bytove jednotky nebytove a podil na spolecnych castech domu a podil na spolecnych castech pozemku. Nejsou zahne podil na nebytovych castech. Maximalne muze nebytovou presne vyclenenou jednotku vlastnit Vice vlastniku. Napr. Mohou vlastnit jednu nebytovou jednotku soucasne i vsichni vlastnici Viech zbylych bytovych a nebytovych jednotek v Dome.

Převod nebytového prostoru na byt (bytový prostor) je právně dost obtížný problém. V souvislosti se vznikem bytu- bytové jednotky dochází totiž u Společenství vlastníků ke změně podílů na nebytových částech domů, kteréžto jsou vázány k vlastnictví bytové jednotky (Viz zákon 72/1994 Sb.) a určují se podle podlahové plochy bytu. Podíly nebytových částí domů se zaznamenávají v katastru nemovitostí a v katastru nemovitostí se musí také zaznamenat nový byt, přičemž o tomto nabytí vlastnictví rozhoduje katastrální úřad, a musí být doloženo přechozími platnými právními úkony. O změně stavby domu, jimiž se mění podíly vlastnictví musí tedy před tím jednat Shromáždění Společenství vlastníků. Nestačí suhlas výboru. Společenství(e­xistující na zákaldě zákona 72/1994 Sb.) je něco úplně jiného než stavební bytové družstvo existující dle Obchodního zákoníku. Nevím, jakým způsobem jste nabyl vlastnictví nebytového prostoru v domě, kde existuje Společenství vlastníků (pokud tam existuje), protože vlastníky nebytového prostoru po dřívějších vlastnících

• Bytových družstev se nestává Společenství vlastníků, ani k němu nemá

Společenství vlastníků právo správy, takže žádný výbor anebo Shromáždění nemůže rozhodovat o tom, že se stanete vlastníkem nebytového prostoru v domě, kde existují vlastníci bytových jednotek. Vlastníci bytových jednotek vlastní také podíl nebytového prostoru existujícího v příslušném domě a k nabytí vlastnictví je pak potřeba souhlasu od všech podílových vlastníků tohoto nebytového prostoru.

Vážený p.Steve, a ostatní,

u domů s převažující funkcí k bydlení se srážkovné neúčtuje. Srážkovné se účtuje u samostatně stojících budov nesloužících k bydlení či ploch s odvodem vody do kanalikace; tyto plochy přitom netvoří součást-příslušenství obytně budovy.

Aby jste provedl změnu určení jednotky v KN potřebujete změnit „Prohlášení vlastníka“, tedy souhlas 75%, úřední šiml je úřední šiml.

Jelikož nebytová jednotka má většinou jiné výplně stavebních otvorů – OKNA – bude se jednat o zásah do fasády. Tím pádem dojde ke změně vzhledu stavby a zásahu do společných částí domu.

Takže pane Steve, …, bez bližších znalostí jsem možná pravdě blíže.

V dané záležitosti se postupuje dle ust. §126 a § 127 stavebního zákona. Žadatel oznámí stavebnímu úřadu změnu v užívání stavby. Oznámení obsahuje popis a odůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky. K oznámení připojí doklad o vlastnickém právu ke stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí. V případě, že žadatel není vlastníkem stavby, pak souhlas vlastníka stavby se změnou v užívání a dále závazná stanoviska dotčených orgánů. Jestliže stavební úřad se změnou souhlasí, zašle do 30 dnů ode dne jejího oznámení žadateli souhlas se změnou v užívání. Jestliže stavební úřad se změnou v užívání nesouhlasí, ve lhůtě do 30 dnů ode dne jejího oznámení vydá žadateli rozhodnutí, jímž změnu zakáže. V případě, že stavebník neobdrží ve lhůtě do 30 dnů žádnou odpověď stavebního úřadu, platí, že stavební úřad udělil souhlas s ohlášenou stavbou (souhlas mlčky).

Jestliže se změna dotýká práv třetích osob nebo vyžaduje podrobnější posouzení jejích účinků na okolí, stavební úřad do 30 dnů od oznámení vyrozumí žadatele, že změna podléhá rozhodnutí a zároveň stanoví doklady, nezbytné pro řízení. Dnem jejich předložení je zahájeno řízení o změně v užívání stavby.

Je-li vedeno řízení o změně v užívání, okruh účastníků řízení je stanoven dle ust. § 27 a § 28 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád.

"§ 27

(1) Účastníky řízení (dále jen „účastník“) jsou

1. v řízení o žádosti žadatel a další dotčené osoby, na které se pro společenství práv nebo povinností s žadatelem musí vztahovat rozhodnutí správního orgánu;
2. v řízení z moci úřední dotčené osoby, jimž má rozhodnutí založit, změnit nebo zrušit právo anebo povinnost nebo prohlásit, že právo nebo povinnost mají anebo nemají.

(2) Účastníky jsou též další dotčené osoby, pokud mohou být rozhodnutím přímo dotčeny ve svých právech nebo povinnostech.

(3) Účastníky jsou rovněž osoby, o kterých to stanoví zvláštní zákon. Nestanoví-li zvláštní zákon jinak, mají postavení účastníků podle odstavce 2, ledaže jim má rozhodnutí založit, změnit nebo zrušit právo anebo povinnost nebo prohlásit, že právo nebo povinnost mají anebo nemají; v tom případě mají postavení účastníků podle odstavce 1.

§ 28

(1) Za účastníka bude v pochybnostech považován i ten, kdo tvrdí, že je účastníkem, dokud se neprokáže opak. O tom, zda osoba je či není účastníkem, vydá správní orgán usnesení, jež se oznamuje pouze tomu, o jehož účasti v řízení bylo rozhodováno, a ostatní účastníci se o něm vyrozumí. Postup podle předchozí věty nebrání dalšímu projednávání a rozhodnutí věci.

(2) Jestliže osoba, o níž bylo usnesením rozhodnuto, že není účastníkem, podala proti tomuto usnesení odvolání, jemuž bylo vyhověno, a mezitím zmeškala úkon, který by jako účastník mohla učinit, je oprávněna tento úkon učinit do 15 dnů od oznámení rozhodnutí o odvolání; ustanovení § 41 odst. 6 věty druhé platí obdobně."

Pozn:

• Jelikož změna užívání jednotky se týká třetích osob (ostatních vlastníků) stavební úřad stanoví podmínky.
• Raději na nekonkrétní dotaz uvádím horší variantu a nelíčím nic „na růžovo“, pak ja tazatel zklamaný.
• Každý vlastník má právo nesouhlasit dodatečně po koupi jednotky (bytu) s vytvořením bytu nad 120m2, jelikož to může mít finanční dopad na všechny vlastníky (DPH) – dle stávajících daňových předpisů.

Matějka

Pane Matějko, ještě musím reagovat na účtování „srážkové (dešťové) vody“. Opět nemáte pravdu. Pokud se v bytovém domě nachází nebytový prostor, je vlastníkovi tohoto nebytového prostoru tato položka účtována. Bohužel vám nejsem schopen citovat příslušné zákonné normy, ale pochybuji, že by vodohospodářské společnosti v tomto případě „šli“ proti zákonům.Steve

Vážený pane Steve,

netvrďte, že nemám pravdu. V souladu s ustanovením §20 odst.6 zákona č.274/2001 Sb. v návaznosti na další předpisy, především o cenách, správce příslušné kanalizační sítě ve své směrnici na základě rozhodnutí příslušné obce upřesňuje, které „plochy nemovitostí určených k trvalému bydlení“ budou hradit poplatek za srážkovou vodu.

Většinou je správcem kanalizační sítě určeno (v našem území také), že vlastníci budov=domů s převažující plochou určenou k trvalému bydlení (více než 50%) srážkovné neplatí.

Pozn.: Máme ve správě několik multifunkčních domů nebo domů s komerčními prostory (obec, družstva, sdružení, společenství, fyzické osoby) a srážkovné není fakturováno, takže vím o čem píši pane Steve. A to je ten problém; řada cenových rozhodnutí v oblasti vodného a stočného je v pravomoci jednotlivých samosprávních územních celcích (obcích či sdružení obcí) a správcem stokové-kanalizační sítě.

Matějka

Dobrý večer pane Matějko, neberte mé připomínky nijak osobně. je vidět že v naprosté většině se v problematice vyznáte. Nicméně jsem si všiml, že na některé problémy máte svůj osobitý názor a jiný nepřipouštíte. myslím, že je velmi přínosné někdy jít do, no řekněme „konstruktivních konfliktů“, ve kterých se může spousta věcí sice vyhrotit, ale principiálně vyjasnit. S vaší vyjádřením souhlasím, nicméně „naše“ vodárna pod správou Města, tuto dešťovou vodu na základě příslušné vyhlášky a dalších smluv účtuje pro nebytové prostory i v domech, které jsou principiálně určené k bydlení. Z našeho sporu je vidět, že realita je skutečné různorodá, a je nutné být připraven na vše. Za vaše názory vám, pane Matějko mnohokrát děkuji. Steve

Vážený pane Steve,

snažím se odpovídat obecně a nebo chtít po tazateli více údajů, aby odpověď či rada byla pokud možno objektivní.

Samozřejmě, že řada záležitostí je dle stejných právních předpisů a norem v různých krajích a obcích jinak upravována na základě metodických pokynů (ministerstev, krajů či magistrátů), které jsou závazné pro správní orgány až po úroveň obce, ale nejsou běžně dostupné pro řadové občany; tedy metodický pokyn v jednom kraji může být odlišný od metodického pokynu v jiném kraji; následně jsou vydávány závazné vyhlášky (regulativy) obcí (měst).

Matějka

Pokud by probíhala rekonstrukce nebytového prostoru, která by současně podstatně zasahovala do konstrukce domu, tak máte pane Matějko pravdu. Ale v mnoha případech nebytové prostory shodují s hygienickými normami pro trvalé bydlení. Pokud by tyto normy byly naplněny, skutečně může stavební úřad vydat již zmiňovaný „souhlas“. Mám s tím osobní zkušenost jako „třetí strana“ a musím říci, že když jsem byl s miňovaným „souhlasen“ obeznámen, také jsem nechápal, že i tento způsob provedení změny je možný. A on skutečně možný je a vydaný „souhlas“ je nenapadnutelný (nebo jen velmi obtížně se značně značně nejistým výsledkem, takže se do řešení nikdo nežene). Steve

Děkuji,tedy v Prohlášení vlastníka už nebude potřeba provádět žádné úpravy ? AaL

Vážený p.Dal,

po kolaudaci bude nutné odsouhlasit na shromáždění změnu „Prohlášení vlastníka“, a to výmaz jedné vaší původní nebytové jednotky a u druhé původní nebytové jednotky změnit účel=byt, navýšit podíl (součet podílu obou jednotek) a to ve všech odstavcích „Prohlášení…“, kde je podíl uveden (tedy v části s pozemky a části spoluvlastnického podílu na společných částech domu).

Matějka

Pane Matějko, je mi líto, ale nemáte pravdu…Steve

Myslím,že se v diskusi směšují dvě různé věci. 1/jako by byl DAL vlastníkem nebytových prosdtor v domě,kde není SVJ založeno.Není jasné kolik byt.jednotek dům má, 2/je vlastníkem DAL nebytových prostor v domě,který někomu patří a DAL nebytové prostory od vlastníka koupil. Pan Matějka velmi precizně odpovídá,jak je možné řešit přeměnu nebyt.prostor v domě,kde je již SVJ zřízeno,což m\slím není případ tazatele DALa. Jednoduché změnit nebyt.prostor na byt není jednoduché.Kde je vyjádření hasičů,hygieni­ků,atd,těch vyjadřujících institucí je dost velká řada.Případný nesouhlas jedné instituce může znamenat nepovolení změny.Je zbytečné vymýšlet způsoby,když DAL neposkytne dostatek pravdivých údajů o nebyt.prostorách a celkově o domě.

Vážený pane Vladislave,

to, že skutečně ještě nebylo společenství „založeno a registrováno“ je ošetřeno v ZoVB §9

• odst.3: „Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy.“
• odst.9: „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“

Jestliže pán tvrdí, že je vlastníkem nebytových prostor – jednotek, lze vycházet ze skutečnosti, že již je v KN založeno „Prohlášení vlastníka“ daného domu.

Takže v takovém domě plně platí ustanovení ZoVB a „VZOROVÉ STANOVY“.

Matějka

Dobrý den, chtěl bych se Vás zeptat na to o čem se tu píše, ale jde mi o konkrétní věc. Město prodalo bytový dům jednomu majiteli. Ten je na katastru veden jako majitel, ale ve zkutečnosti jsou majitele tři. V domě bylo pět bytů 2+1, sklepy, půdy a sušárna. Tyto prostory majitel nájemníkům odebral a nyní z půd a sušárny zamýšlí udělat jeden byt a ze sklepů a prádelny druhý byt. Zajímalo by mě, co musí mít zajištěno, aby vůbec mohl se změnami začít. Zatím to vypadá, že nemá žádné vyjádření a ani projekt. Všechno dělá na divoko a podle toho, jak to dopadne, tak pak někde někoho asi podplatí a dodatečně si nechá udělat nějaký projekt. Další záležitostí je, že bytový dům má senkrovnu (septik) s přepadem do kanalizace. Tato kanalizace ale pravděpodobně je pouze pro dešťovou vodu a v žádném případně není hloubková. Nyní probíhá likvidace septiku s pokusem připojení do kanalizace. Předpokládám, že i k tomuto úkonu musí mít minimálně stavební povolení, že není možné připojit dům bez projektu a povolení na kanalizaci. Za vaši odpověď předem děkuji. Lachta

Lachto,

píšete, že vlastník budovy odebral nájemcům sklepy, půdy a sušárnu. Pokud tyto místnosti a prostory jsou v nájemních smlouvách uvedeny jako společné (tedy určené k užívání nájemci), jde o protiprávní jednání vlastníka. Mimochodem, nejde o nebytové prostory (jednotky), nýbrž o společné prostory domu.

V rozhodování soudů existuje obdobný případ (šlo o pokus vlastníka budovy přestavět a pronajmout společnou prádelnu v nájemním domě). K tomu se vyjádřil Nejvyšší soud takto:
"... je třeba vycházet z původního kolaudovaného stavu (...). Protože účastníci nájemní smlouvy učinili jejím předmětem společné prostory domu, bylo třeba, aby k takovému právnímu úkonu byl dán souhlas všech nájemců bytů v domě, kteří by se výslovně vzdali svého práva tyto prostory užívat ve smyslu § 688 obč. zák."
(rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1538/2004)

Pokud jde o septik a kanalizaci, tyto věci se nájemců netýkají.

lake