Může každý byt přispívat jinak (případ garáží)
Zvolili jsme si výbor a přebíráme postupně podklady od družstva a nastavujeme další fungování. Máme v domě byty a garáže, které jsou vymezené jako jednotky. SVJ doposud uplatňovalo pravidla a směrnice družstva, ne všechno je ale jasné, protože ani ve směrnicích nejsou uvedeny konkrétní způsoby vypočtu a rozúčtování, přijde mi, že se hodně věcí dělá náhodně.
Z přehledu předpisů plateb jsme zjistili, že garáž není napojená na společnou elektřinu a nepřispívá na osvětlení chodeb ani provoz výtahů. To mi přijde logické.
Nicméně nerozumíme, proč některé garáže přispívají na teplo 20 Kč a některé 40 Kč (v garážích není radiátor).
Dále nerozumíme, proč na správu (do „fondu oprav“) garáž přispívá 20 Kč/metr čtvereční, zatímco byty přispívají 30 Kč/metr čtvereční. Četl jsem, že všichni mají přispívat stejně a v případě odlišností by muselo souhlasit 100 % vlastníků.
Ptal jsem se majitelů garáží, důvody odlišnosti neznají. Tento systém byl takto nastaven někdy před dvaceti lety a ze setrvačnosti pokračoval dodnes. Družstvo mělo nějaká pravidla, která jednotně uplatňuje na všechny domy, ale nikdo pořádně ta pravidla nezná. V podkladech jsme žádnou pomůcku nenašli a směrnice mlčí (ve všech směrnicích jsou vesměs nicneříkající proklamace o „spravedlivém hospodaření“ a „demokratičnosti řízení“, které nám ale odpověď neposkytují).
O nic v zásadě nejde, připravujeme vlastní pravidla pro rozúčtování a pro přispívání na správu domu, včetně stanov nezavislých na družstvu, ale obáváme se, že až v tom začneme rejpat, lidé se budou bouřit, když pak zjistí, že třeba musí platit více. Současně má nějakou logiku, že garáž přispívá na správu méně, protože jde jen o tři holé zdi a vrata :-)
Jak přispívání garáží prosím řešíte u vás?
kdy sazba za m2 u garáže je stejná , jako u bytu. Také si lámu hlavu , jak to změnit. Z podstaty věci by každý měl platit na opravy toho , co využívá. Takže vlastníka garáže , který nemá přístup k vodě by neměla zajímat výměna potrubí a zase na druhou stranu vlastníka bytu , který garáž nevlastní,by neměla zajímat například výměna garážových vrat. Já bych doporučil při plánování se zamyslet nad tím, co budete muset v budoucnosti opravovat , čeho se tyto náklady budou konkrétně týkat a dle toho stanovit platby. Neviděl bych problém v tom,pokud za garáže se bude platit něco jiného než za byty. Jinak nerozumím tomu , že vlastník garáže platí něco za teplo. Teplo je do domu přivedeno kvůli bytům. 100% nákladů na teplo by tudíž měli platit vlastníci bytů.
Z podstaty věci by každý měl platit na opravy toho , co využívá. Takže kdo má byt pod střechou, ať si jí udržuje. Když chce novou, ať si jí zaplatí. Tak jste to myslel?
anonnne, vaše příspěvky jsou mimořádně hloupé. Střechu přece využívají všichni. Až nebude funkční střecha, tak se poškodí další konstrukce domu. VN to napsal správně.
Střecha slouží všem vlastníkům , ale například garážová vrata nikoliv… A garážová vrata ..to není ta nejdražší položka. U nás například máme totálně zmrvenou garážovou vzduchotechniku. Je to hlučné , lidi si stěžují,že v noci nemohou spát. Výrok odborníka: byl zvolen systém,který se buduje do průmyslových objektů , nikoliv do bytových domů. Doporučení,vedoucí k nápravě: Výměna,přestavba systému. Náklady: 200.000 Kč/vchod , tudíž celkem 3.600.000 Kč. Proč by se na tom měli podílet vlastníci bytů ? Vzduchotechnika je vymezená jako součást garážové jednotky.
Jestli je vzduchotechnika součást jednotky, tak by oprava ani výměna neměla být hrazena z peněz SVJ? Řečnická otázka…
U nás družstvo jako součást jednotky při psaní Prohlášení vymezilo „vnitřní část oken“, otopnou soustavu vč. radiátoru, balkón, „vnitřní část vstupních bytových dveří“.
Jenže výměna balkónů, zasklení balkónů, výměna radiátorů, opravy radiátorů a výměna oken byla zaplacena z peněz SVJ. Zajímavé je, že bytové dveře z peněz SVJ hrazeny nejsou.
Je to trochu schizofrenie, přemýšlet, co zaplatit a co ne. Někde si vlastníci sami zasklili balkóny a pak se faktura proplácela z peněz SVJ, ačkoli je balkón vymezen jako součást jednotky. Některé byty balkóny nemají, takže vlastníci bez balkónu platili zasklení majitelům balkónů… Hledejte v tom spravedlnost a rovnost…
Nedá mi to opět zareadovat. Pane VN, to co uvádíte je obyčejný bordel, k tomu nemám víc co dodat. Když si to vlastníci nechají líbit, tak co k tomu říct. Tak jim třeba. Kde není žalobce, není soudce. Možná se dopracujete k tomu, že někomu družstvo udělá i novou koupelnu a zaplatí to z peněz svj. Nebo možná všem…
Je přece lhostejné, komu slouží garážová vrata. Podstatné je, co se o nich uvádí v Prohlášení vlastníka. Ta garážová jednotka taky někomu patří a ten se musí podílet na přestavbě vzduchotechniky. Co vám na tom není jasné?
ta garážová vrata jsou vymezená jako součást garážové jednotky. Apropo, u nás máme celé garážové patro vymezeno jako jednu jednotku s tím , že vlastníci garážových stání jsou spoluvlastníky této jedné velké jednotky. A představte si to , že ta vrata slouží stejným lidem , kterým i patří…
Pane VN, já si nemusím nic přestavovat. Máte Prohlášení, máte snad ještě k tomu nějaká pravidla, tak se jimi řiďte. Když je nemáte, můžete uvažovat, jak by to mohlo být, to ano. A pak si ta pravidla schválit. Víc k tomu nemám co říct.
se hradí podle toho co je uvedeno v prohlášení vlastníka nebo Vašich stanovách. Nejběžnější je podle podílu uvedeného v LV na katastru. Toho bych se držel a žádné jiné novátorské metody nepoužíval. Garážím ovšem nemůžete účtovat to co se jich netýká. Tedy nemají-li elektřinu tak podíl na opravách a revizích elektřiny apod. Tedy jde i o to co příjde do výčtu toho co garáže nehradí (třeba úklid v domě).
Pokud píšete o nějakých směrnicích, tak je asi něco špatně. Směrnice mohly fungovat, pokud Vám správu provádělo družstvo. Pokud ale fungujete jako SVJ, tak postupujte podle Prohlášení vlastníka domu. Tam máte uvedeno právo užívat a povinnost podílet se nákladech z titulu velikosti spoluvlastnického podílu. Jak budete rozúčtovávat služby záleží na místních podmínkách. V tom Vám zde asi nikdo neporadí, protože je nezná.
Děkuji za příspěvek. prohlášení vlastníka samozřejmě máme, okopíroval jsem ho na katastru, ale v něm jsou jen vymazeny jednotky a o správě nic v textu není. Pravidla určovalo právě družstvo rozhodnutími představenstva a metodickými pokyny ředitelů odborů, které ale nemáme k dispozici. Prostě nějakým způsobem družstvo domy spravovalo centrálně. To asi opravdu dnes už není důležité. Já zde spíše sonduji zkušenosti a názory ostatních, jak garáže řeší. Vždy je dobré se inspirovat, není úplně snadné dát dohromady na zelené louce pravidla fungování.
x má pravdu. Na správu přispíváte podle podílu, to lze změnit jen dohodou všech.
Máte-li staré SVJ, pak jsou podíly určeny podlahovou plochou.
Máte-li nové SVJ, podíly mohl původní vlastník určit jinak, s ohledem na různé okolnosti. Mohl tedy určit podíly garáží (= nebytových jednotek) menší než by odpovídalo jejich podlahovým plochám.
Podíly na společných částech můžete změnit změnou prohlášení (§ 1169 NOZ). Tím změníte i podíly na nákladech na správu. Připomínám, že potřebujete nejen souhlas dotčených vlastníků, ale i příp. zástavních věřitelů, jsou-li některé dotčené jednotky v zástavě.
Co se týče služeb, to si určete podle konkrétních podmínek (zákon o službách). Tak například pokud vlastníci garáží nepoužívají chodby, tak nebudou přispívat na úklid a osvětlení chodeb, na výtah, na STA, apod.
Četl jsem, že všichni mají přispívat stejně a v případě odlišností by muselo souhlasit 100 % vlastníků. § 1180 (1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Vlastník přispívá podle spoluvlastnického podílu. Pokud to má byt jinak, tedy stejně, musí souhlasit 100% vlastníků. Pokud je garáž jednotka, přispívá se podle podílů na spol. částech, stejně jako u kterékoliv jednotky – bytu.
Asi opravdu nechápu. Garáž je jednotka, tak proč píšete o výlučném užívání společné části, tomu nerozumím.
„Vlastník přispívá podle spoluvlastnického podílu. Pokud to má byt jinak, tedy stejně, musí souhlasit 100% vlastníků.“ – ano, o tom právě mluvím. V našem případě se přispívá podle klíče 30 Kč/metr čtvereční, ale garáže podle klíče 20 Kč/metr čtvereční. Souhlas 100 % vlastníků nebyl vysloven.
Ono to už dnes nevadí, protože se chystáme přispívání nastavit jinak (chceme zrušit princip XX Kč/metr čtvereční a budeme každý rok vybírat zálohy podle plánu oprav a rozpočtu). Spíš jde o to, jak pak vysvětlím vlastníkům garáží, že vlastně začnou platit víc, než doposud platili.
Přepočítávali jsme dosavadní způsob výběru peněz a způsob („do klobouku“), na který přecházíme (reálné zálohy dle plánu oprav a rozpočtu) a garáže začnou platit bohužel víc.
Lidi zajímá, kolik platí „nájem“ :-)
Zkuste se podívat tady: http://klaiex.webnode.cz/…a-nakladech/
N. Klainová
Dobrý den,
v článku je psáno, že možností vlastníků garáží upravené NOZ, je přispívat na výlučné užívání některých společných částí jinak. Tomu ale nerozumím, garáž přeci není společná část.
Garáž skutečně není společná část. Ale garážníci mají možnosti přispívat jinak na některé společné části. Měla jsem na mysli např. rozvody tepla, vody aj. společné části, které jsou ve výlučném užívání vlastníků bytů.
Záleží na tom jak interpretujeme slovo „jinak“ jako metodu stanovení
částky nebo jen výše částky nebo co platit zda zálohy či skutečné
náklady a druhově služby, správu domu a vlastní správu. Služby – „§
3 (2) Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb
ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.“ – rozumím
tomu tak, že vlastník může nějakou službu „neodebrat“ a proto logicky
ani se nepodílí na úhradách skutečných nákladů. Může se jednat jen
o službu která tvoří samostatnou položku předpisu plateb a důvod musí
být akceptovatelný. Např. vlastník bydlící na 12. patře nemůže
požadovat nepoužití „provozu výtahu“, na druhé straně vlastník
garáže v přízemí nebydlící v domě zřejmě ano. Pokud ujednání je
schváleno předpokládám, že vzniklý „jinak“ mezi vlastníky je
legitimní.
Co se týče pravidla stanovení metody výše zálohy a metody rozúčtování
odebrané služby mělo by platit na každého stejně a zde možnost na
uplatnění „jinak“ nevidím. V zákonech uvedené možnosti „jinak“ se
týká stanovení individuální metody nebo metody jiné než doporučuje
zákon, ale pak zvolená metoda má být platná pro celé SVJ. Pak ovšem je
třeba identifikovat úklid/osvětlení garážových prostor a bytové části
domu jako dvě služby – oddělené položky předpisu, evidované náklady a
zálohy a ne jako jednu službu „jinak“ hrazenou osobou bydlící v domě a
osobou vlastnící pouze garáž nebydlící v domě. Obdobně lze řešit to
„jinak“ na věci ve správě z titulu výlučného užívání.
Participovat na nákladech správy domu a vlastní správy by měli všichni
stejně. Pokud je to nespravedlivý, tak je třeba opravit prohlášení
vlastníka – garážová vrata/vzduchotechniku vlastní vlastník garáže
nebo alespoň v režimu „výlučného užívání“ pokud garážové
stání tvoří společnou část domu, aby správu nehradili vlastníci
bytových jednotek. Předpokládám, že institut „výlučného užívání“
lze uplatnit pouze na jednoho vlastníka a ne na kolektiv vlastníků.
Poslední komentáře