Musím se zapsat na prezenční listinu schůze SVJ?
Dobrý den,
opět prosím o zodpovězení dotazu. Může být pro mnohé zvláštní, ale mám k svému dotazu relevantní důvody.
Chystám se na schůzi SVJ. Dost často tato schůze u nás v domě bývá na hranici usnášeníschopnosti. S některými chystanými kroky ze strany výboru SVJ nesouhlasím (nedostatek dokumentace, manipulace s vlastníky). Pokud přijdu a zapíšu se na prezenční listinu, možná umožním svou pouhou přítomností odsouhlasit věci, s kterými nesouhlasím, i když budu hlasovat proti. Kdybych se schůze nezůčastil, je možné, že paradoxně nebude moci SVJ cokoliv odsouhlasit, protože bude chybět usnášeníschopná většina. Mně však především zajímá pouze jedna věc – jak se výbor vyjádří k problému zelená úsporám – projektu, který v našem domě je opředen záhadami a možnými finančními úniky. Proto chci být přítomen na schůzi (tento bod – zelená úsporám není zahrnut v programu, ale v rámci „různé“ o tom může být řeč).
Jsem povinen jako vlastník se zapsat na prezenční listinu, a tak, protože chci vědět informace ze schůze z první ruky, umožnit případně usnášeníschopnou většinu, nebo mám možnost se zůčastnit pouze jako pozorovatel, abych věděl, zda se problém „zelená úsporám“ vůbec bude řešit? Mám právo být pouze přítomen a zároveň nepodpořit hlasování, když mám o bodech velké pochybnosti, ale i když budu proti v hlasování, tak to hlasování umožním svou přítomností?
Děkuji za radu.
Myslím, že nikde není stanovena povinnost vedení prezenční listiny, pouze je to nejjednodušší cesta, jak prokázat přítomnost vlastníka. Šlo by to ale doložit i jinak (svědectví, video záznam, …). Stejně tak zákon usnášeníschopnost definuje z přítomných vlastníků a nikoli zapsaných na prezenční listině.
Můžete ale odejít na jedno konkrétní hlasování. Tuším, že tady někdo zmiňoval nějaký judikát o tom, že je třeba zjišťovat, kteří vlastníci jsou přítomní u každého hlasování a nikoli jen jednou za celou schůzi.
Můj názor je opačný. Co člověk to jiný názor, co právník to tři různé názory…:-) Pro SVJ existuje povinnost zapsat přítomného člena do prezenční listiny, pokud se chce účastnit schůze shromáždění vlastníků. Bez podpisu přítomného člena SVJ by svolavatel schůze neměl připustit jeho přítomnost. To by se pak na jakékoli schůzi shromáždění mohli nekontrolovaně pohybovat „skoro jakékoli“ osoby o nichž by nebyla nikde evidence. Není to holubník. Nevidím jako velkou výhodu či vůli zákonodárce připustit normami (nedáním povinnosti se prezentovat) teoretickou situaci, kdy se dostaví na schůzi všichni členové SVJ, ale zaprezentují se jen členové výboru (jako svolavatelé schůze) a tudíž i při 100% přítomnosti členů bude schůze oficiálně neusnášeníschopná. Jaké výhody to přináší členům SVJ (nezaprezentovaným) a jaké výhody svolavatelům, tedy SVJ? Nic však nebrání zaprezentovanému členu SVJ vykonávat či nevykonávat své právo hlasovat na schůzi. Nic vám nebrání ignorovat jakákoli hlasování k navrhovaným usnesením. Nevyjádřit svůj názor. Nebo i odejít ze schůze na jedno konkrétní hlasování a pak se vrátit (odprezentovat se a znovu se zaprezentovat) – jak již zde bylo psáno.
Místní prudiči mě okamzitě napadnou, ať opět uvedu §§§ s povinností SVJ vést prezenční listinu a zapisovat do ní přítomné. Svrbí mě prsty to neudělat, když opravdu v našem lex specialis tato povinnost taxativně uvedena není. Neprávníci často dělají chybu, že hledají doslovný text litery paragrafu. Ale jelikož se těším na názor pana LAKEho a jiných zdejších právníků, tak rovnou uvádím, že toto jsem se pokusil dovodit analogií s §185, odst. 2 obchodu (valná hromada a akcionáři). Uvedl jsem ho i v případě zastupování SVJ kontrolní komisí ve spec. případě řízení u soudu. Uvádím i nyní. Možná mi vše v diskuzi vyvrátíte, nicméně se na diskuzi těším…
„toto jsem se pokusil dovodit analogií s §185, odst. 2 obchodu (valná hromada a akcionáři)“
Vážený pane,
použít analogicky ObchZ pro výslovně neupravené záležitosti se nabízí. Má to ovšem háček: ZoVB výslovně stanoví, že pro záležitosti neupravné v ZoVB se použije ObčZ (nikoliv ObchZ).
ZoVB by mohl být poloviční, pokud by odkázal na příslušná ustanovení ObchZ. Neudělal to. Mohl by to udělat soud. Znáte nějaký judikát, který pro SV použil analogicky ObchZ? Ustálená judikatura by byla ještě lepší.
Stále si myslím, že substituce z jiných zákonných norem do pravidel pro SVJ je možná. Pokud není meritus přímo upraven v lex specialis (ZoVB) a ani v odkazovaném ObčZ, nevidím přímou překážku pro nemožnost hledání nejbližší příbuzné analogie – a tou jsou v ObchZ obsažené paragrafy týkající se BD a dále obch. spol. (a.s.).
Znáte vy judikaturu, která by toto nepovolovala?
Já rovnou přiznám, že v opačném gardu, neznám judikaturu, kdy je možné pro SVJ používat ObchZ (toto je spíše dotaz na pana LAKEho). To ovšem neznamená, že je nebo že není. Pokud by i neexistovala, neznamená to, že se z ObchZ nesmí něco dovozovat pro SVJ, ale že zřejmě nikdo nežaloval své např. zapsání či nezapsání do prezenční listiny, aby zde byl pravomocný rozsudek, judikát (navíc třeba ustálený).
Sám tedy netvrdím, že vše je pevně dané, ale možnost dovození a analogie z jiných zákonů nevidím jako nepoužitelné. A možná i použití selského rozumu mi v tomto případě dá za pravdu. V případě zda zapisovat přítomné do listiny přítomných (prezenční listiny) nebo umožnit jejich „přítomnost“ s neuvedením do listiny a jejich následným vystupováním v diskuzi na shromáždění. Pak hrozí i situace,kdy takovýto diskutující je zachycen v textu zápisu ze shromáždění (popisující průběh) a přitom současně nebude tendo diskutující uvenen jako přítomný v příloze k zápisu, již je listina přítomných. Tedy na schůzi diskutoval (tj. byl), ale současně oficiálně nebyl (není v prezenční listině).
Při řešení situací v SVJ se nelze opřít o Obchodní zákoník. Ten je určen pro taxativně vymezený okruh korporací. Rozšířit jeho působnost i na jiné subjekty by vyžadovalo výslovnou právní úpravu. Ta však v ZoVB chybí.
Je třeba vyjít ze ZoVB a záležitosti v něm neupravené řešit podle stanov společenství. Na stanovy nikdo z diskutujících dosud nepomyslel. Přitom jde o nejdůležitější vnitřní předpis každého SVJ.
Připadá mi vhodné upravit ve stanovách nějakým způsobem kontrolu přítomnosti na shromáždění, např. takto: „Svou přítomnost na shromáždění prokazuje vlastník jednotky svým podpisem na prezenční listině. Pouze takto zapsaný vlastník jednotky je započítán do počtu přítomných. Pouze zapsaný vlastník jednotky je oprávněn na shromáždění hlasovat a vystupovat v diskusi k projednávaným záležitostem.“
Nelze-li nalézt řešení ani ve stanovách, postupuje se podle generálního ustanovení § 853 Občanského zákoníku: Občanskoprávní vztahy, pokud nejsou zvláště upraveny ani tímto, ani jiným zákonem, se řídí ustanoveními tohoto zákona, která upravují vztahy obsahem i účelem jim nejbližší.
lake
„Svou přítomnost na shromáždění prokazuje vlastník jednotky svým podpisem na prezenční listině. Pouze takto zapsaný vlastník jednotky je započítán do počtu přítomných.“
Nelze. ZoVB jasně stanoví, které hlasy se počítají.
Pane null, vždyť Vy netušíte co lze a co nelze. Návrh na doplnění stanov je zcela v souladu se ZoVB. Stanovit potřebná formální pravidla je samozřejmě v pravomoci shromáždění.
Asi Vám nedošlo, že SVJ a výbor mají určité právní povinnosti. Mimo jiné SVJ je povinno prokázat, že shromáždění bylo usnášeníschopné. Dále je povinno prokázat jaká většina je přítomna (to znamená jmenovitě), aby bylo možno prokazatelně určit, zda při hlasování bylo či nebylo dosaženo potřebné kvórum. Bezproblémovým důkazem je podpisová listina.
Pokud shromáždění odhlasuje ve stanovách, že přítomný vlastník jednotky je povinen podepsat se na prezenční listinu, pak prostě je povinen podepsat se na prezenční listinu.
Bez ohledu co si myslíte Vy.
lake
„Dále je povinno prokázat jaká většina je přítomna…“
Přesně tak, zatímco Vy prokazujete, jaká většina je zapsána v listině.
A vo tom to je! Kdo se zapsal, je přítomen. Kdo se nezapsal, není přítomen. Výbor to má na podpisové listině černé na bílém a takovýto důkaz obstojí před kterýmkoliv soudem. Jdem rád, že jste to nakonec pochopil.
P.S. Dávejte laskavě příspěvkům rozumné názvy.
lake
Děkuji za upřesnění. Je to dost škoda, že nelze použít alespoň ustanovení o BD, které jsou v ObchZ podrobně upraveny a jsou SVJ předmětem své činnosti naprosto nejbližší (ne majetkově). Metoda analogie (kterou rád používám) by se měla použít vždy, kdy je třeba zacelit nějaké „díry“ v zákoně (ZOVB), souhlasím, že po ZOVB bude následovat/mít přednost ObčZ. Ale §853 ObčZ zřejmě nebude použitelný pro náš případ prezenční listiny. Neznám detailně zákon, ale nevím, který text by byl v ObčZ nejbližší způsobu užití prezenční listiny na schůzi nejvyššího orgánu. Následující hledání analogie obsahem a účelem nejbližší prezenční listině na schůzi nejvyššího orgánu je pořád zřejmě ObchZ (pokud opravdu judikát nezakazuje jeho užití pro SVJ).LAKEmu rád často věřím, ví o čem píše, nynější stanovisko zde mě však bolí nejvíce. Kolik škod lze udělat hledáním analogií? Judikát na toto určitě nebude. Škoda -:).
Stanovy upravit navrhovaným způsobem bych také doporučoval, ale ruku na srdce, které SVJ je již dnes v této podobě má upraveny? Tipnu si – žádné nebo desetinky procent z celkového počtu SVJ.
Selským rozumem bych tedy NOVĚ v případě tazatele doporučoval v podobných případech (bez existence přesného postupu daného stanovami):
- umožnit přístup členům SVJ na schůzi shromáždění vlastníků i bez povinného zápisu do prezenční listiny, ale jen pokud budou srozuměni, že nebudou vykonávat jakákoli svá práva na schůzi (hlasovat, podávat protesty, atp.)
- pokud budou chtít vykonávat svá práva, pak vždy jen s povinným zápisem do listiny přítomných
„pokud budou chtít vykonávat svá práva, pak vždy jen s povinným zápisem do listiny přítomných“
Rovněž nelze. ZoVB stanoví, kdo na schůzi požívá práv (přítomní vlastníci, nikoliv zapsaní vlastníci).
Pokud je v zákoně, že je při hlasování rozhodující váha hlasu, tak je jasné, že se musí při každém hlasování hlasy znovu počítat, ne že dle počáteční přítomnosti. Usnášení schopná většina znamená jen, že lze začít a konat schůzi.
Problém je, pokud má jednotka spoluvlastníky (zda každý hlasuje svojím dílem či za byt – řešilo se v diskusi, a jak hlasují SJM manželé)
Komu se něco nelíbí, může se soudit (otázka co je dohoda), viz diskuse.
Zákon o vlastnictví § 11 (3) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (1 hlas). Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí.
Poslední komentáře