Kdy přesně vzniká SVJ?
Dle § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. vzniká SVJ tehdy, je -li v domě minimálně 5 bytových jednotek, z nichž nejméně 3 jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Počítá se však mezi tyto první 3 vlastníky i původní vlastník celé budovy (v mém případě obec)? Mám za to, že ano, poněvadž v § 7 citovaného zákona se uvádí, že převodem vlastnictví k první jednotce se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. Tedy po převodu první jednotky jsou v domě dva vlastníci, po převodu druhé jednotky budou už vlastníci tři (včetně původního vlastníka budovy). Náš dům má 17 bytových jednotek, takže SVJ by mělo vzniknout již vyznačením vkladu do katastru druhé převedené jednotky. Přesto jako datum vzniku našeho SVJ je v obchodním rejstříku uvedeno až datum vyznačení vkladu do katastru třetí převedené jednotky. To už ovšem byli vlastníci celkem 4, podle zákona však vzniká SVJ automaticky tehdy, jsou-li vlastníci už 3 (za splnění zbývajících podmínek). Původní vlastník budovy pak postupně ještě další tři roky převáděl zbývající jednotky, takže po celou tuto dobu od převedení první jednotky do převedení poslední zbývající jednotky musel být členem SVJ. Domnívám se, že právně závazné je datum vzniku SVJ ze zákona (§ 9 odst. 3) a nikoli datum vzniku SVJ zapsané v obchodním rejstříku. Rozumím tomu správně? Vzniklo naše SVJ už převedením druhé bytové jednotky, které nastolilo 3 vlastníky v domě s více než pěti jednotkami? Je nutné datum vzniku v OR podle této skutečnosti opravit? Správné datum vzniku SVJ je totiž velmi důležité za situace, kdy nebyly zvoleny orgány SVJ a jejich funkci mají plnit vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku (§ 9 odst. 9 zákona č. 72/1994 Sb.).
Sibolet napsal: „Domnívám se, že právně závazné je datum vzniku SVJ ze zákona (§ 9 odst. 3) a nikoli datum vzniku SVJ zapsané v obchodním rejstříku.“
Domníváte se špatně. Skutečnosti uvedené v rejstříku jsou právně účinné vůči každému, s nemnohými výjimkami (viz Obchodní zákoník per analogiam). Pravdivost údajů zapsaných do veřejného seznamu se předpokládá automaticky; není nutno ji prokazovat. Máte možnost přikázat výboru, aby nechal opravit vadný záznam v rejstříku SVJ, nebo Vy sám upozorněte rejstříkový soud na chybu.
Ohledně data vzniku SVJ je to také jinak než se domníváte. Není to datum „vyznačení vkladu do katastru“, a už vůbec ne datum „převedení druhé (či třetí) bytové jednotky“. Je to datum doručení listiny osvědčující změnu vlastnictví poslednímu z vlastníků.
- Pokud snad vlastníci jednotek v domě byli čtyři, rozhodným dnem bylo doručení listiny poslednímu (t.j. čtvrtému) z těchto vlastníků.
- Pokud např. v domě je 28 jednotek a bytové družstvo předalo na katastrální úřad hromadně 28 smluv o převodu jednotky, rozhodným dnem bylo doručení listiny poslednímu (t.j. dvacátému osmému) z těchto vlastníků.
Datum vzniku SVJ může osvědčit katastrální úřad. Ten archivuje průkazný záznam o doručení listin osvědčujících změnu vlastnictví k jednotce.
lake
Děkuji za korekci mých domněnek a upřesnění. Stále však postrádám odpověď na svou podstatnou otázku: „Vzniklo naše SVJ už převedením druhé bytové jednotky, které nastolilo 3 vlastníky v domě s více než pěti jednotkami?“ Přitom za jednoho z těch 3 vlastníků považuji na základě § 7 zákona č. 72/1994 Sb. dosavadního vlastníka budovy (tj. obec), který se už převodem první jednotky stal spoluvlastníkem společných částí domu – tedy dle mého názoru nutně také členem SVJ.
Oprava poslední věty: „Přitom za jednoho z těch 3 vlastníků považuji na základě § 7 zákona č. 72/1994 Sb. dosavadního vlastníka budovy (tj. obec), který se už převodem první jednotky stal spoluvlastníkem společných částí domu – tedy po převedení další (druhé) jednotky dle mého názoru nutně také členem SVJ (viz § 9 odst. 3).“
Já jsem Vám odpověděl. Viz věta o čtyřech vlastnících. Zda byli v daném okamžiku tři nebo čtyři nevím, to musíte vědět Vy.
lake
Jasně, ale ze zákona vzniká SVJ už při 3 vlastnících. A já se ptám, počítá-li se do tohoto počtu i dosavadní vlastník budovy, který v domě vlastní zbývající nepřevedené jednotky. Mám za to, že dle § 7 do tohoto počtu započten být musí. Pokud tomu tak je, pak SVJ muselo vzniknout už převedením druhé jednotky, které v našem domě „vygenerovalo“ tři vlastníky. Čtvrtý a další vlastník je už z hlediska zákona přece irelevantní.
Podotýkám, že teprve novela provedená zákonem č. 349/2011 Sb. zavedla zahájení vkladového řízení okamžikem podání návrhu (s rozlišením hodiny a minuty). Před účinností této novely byly všechny návrhy podané v jediný den rovnocenné a nebylo nijak možné mezi nimi rozlišit „posledního z těchto vlastníků“. I když byli čtyři, nebo jich bylo 28.
Vaše SVJ vzniklo dnem doručení listiny poslednímu z těchto vlastníků (např. dvacátému osmému, nebo třetímu, nebo čtvrtému vlastníkovi).
Samozřejmě se do počtu vlastníků pro doručení listiny zahrnovali VŠICHNI vlastníci jednotek, kteří nabyli vlastnictví jednotky zároveň (v tentýž den).
- Pokud původní vlastník všech jednotek v domě podal návrhy na změnu vlastnictví u dvou jednotek dvěma různým osobám, pak zde byli 3 různí vlastníci a SVJ vzniklo doručením listiny poslednímu z nich.
- Pokud v domě existovali dva různí vlastníci a návrh na vklad dalších dvou jednotek byl podán v tentýž den, pak zde byli 4 různí vlastníci a SVJ vzniklo doručením listiny poslednímu (čtvrtému) z nich.
- Pokud vlastník všech jednotek podal 3 (4, 5, 6, 7, …) návrhů na vklad v jediný den, pak SVJ vzniklo doručením listiny poslednímu (čtvrtému, pátému, šestému, sedmému, …) z těchto vlastníků.
Poslední komentáře