Kdo může vykonávat správu domu
Dobrý den, rád bych znal názor ostatních na dvě následující věci ohledně správce domu:
- Může vykonávat správu domu společnost, která nemá v obchodním rejstříku uvedeno, že se zabývá touto činností? Náš správce (s.r.o.) má v rejstříku předmět podnikání pouze nákup a prodej zboží…, ubytovací služby a činnost realitní kanceláře. Nejsme s ním spokojeni (bohužel jsme si ho nevybrali dobrovolně viz druhý dotaz níže) a rád bych znal názor, zda by soudní cestou šlo vypovědět smlouvu o správě z důvodu, že společnost na to nemá ani oprávnění…
- Pan X vlastní společnost A, která vystupuje jako developer v rámci jednoho bytového projektu. Pan X vlastní dále společnost B, která vystupuje jako realitní kancelář v rámci prodeje bytů daného bytového projektu. Pan X, když ještě vlastnil 100 % bytů, uzavřel jako developer (čili společnost A) smlouvu o správě domu se společností B (samozřejmě se nepodepsal za obě společnosti, u béčka k tomuto pověřil jednu zaměstnankyni). Částka za správu domu je dosti nestandardní, v průměru cca 600 – 700,– měsíčně za byt, ačkoliv jiné společnosti nám nabízejí správu za 150 – 300,– měsíčně. Není tento postup (pana X) střetem zájmu? Bohužel stále vlastní 62 % bytů, takže má nadpoloviční většinu hlasů v SVJ… díky TH-PH
Vážený TH-PH,
byť se bude řadě čtenářů Váš měsíční poplatek za výkon „správy“ zdát VYSOKÝ, záleží na skutečnosti, co vše se v této ceně služby za „správu“ skrývá.
Je třeba znát rozpis předpisu všech vašich plateb, porovnat s technickým vybavením domu a službami, které pro vás správce zajišťuje v rámci dané ceny.
U novostaveb jsou v některých případech součástí ceny za „správu“ i náklady za provoz zařízení:
- EPS včetně přenosu dat na ostrahu PCO (požární ochrana),
- EZS včetně přenosu dat na ostrahu PCO (hlídaci služba) včetně fyzické ostrahy stálé či nahodilé (především u objektu s vysokým požárním nebezpečím), případně i monitorovací kamerový systém – byl-li součástí schváleného projektu,
- systému CO větrání v podzemních garážových stáních,
- systémy „SOS“ ve výtazích.
Někteří správci mají v poplatku za správu mimo své vlastní „administrativně-správní náklady“ i náklady úklidu spol.prostor, osvětlení spol.prostor, provozní náklady všech zařízení ve společných prostorách (výtah, nouzové osvětlení) atd.(dle ZoVB se jedná o náklady za „správu“).
Na váš dotaz bez bližších informací nelze kvalifikovaně odpovědět.
Matějka
Děkuji za odpověď, ale zajímá mne zejména předmět činnosti u firmy, která správcovství vykonává a dále to, zda není střet zájmu, když si developer přihraje sám sobě správcovství domu ještě v době, když vlastnl všechny byty a nedal tak možnost výběru těm, co si byty koupí a jen si přihrává do kasy další peníze…TH-PH
TH-PH,
Na předmět činnosti zapomeňte, je to slepá ulička. Developer měl samozřejmě plné právo označit v Prohlášení vlastrníka osobu vykonávající správu domu a také to učinil. K platnosti smlouvy podepsané za obě smluvní strany stejnou osobou viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3418/2008, ze dne 30. 9. 2009.
Jiná věc je, jaká je platnost této části Prohlášení. Přečtěte si laskavě Datum vzniku SVJ a počátek výkonu správy domu. Zjistíte, že oprávnění spravovat dům pro dosavadního správce (družstvo) automaticky zaniká okamžikem, kdy SVJ zvolilo svůj statutární orgán. Je otázkou, zda totéž platí i pro správce uvedeného v Prohlášení vlastníka. Bude to záležet na výkladu § 11 odst. 4 ZoVB. Judikát k takovému rozšířenému výkladu zatím není (pokud vím) žádný.
Dále:
Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 29 Cdo 2531/2008 ze dne 30. října 2008 judikoval, že kupní smlouva, jíž jménem obou stran uzavřela stejná fyzická osoba jakožto jejich statutární orgán (případně člen statutárního orgánu) a v níž je sjednaná kupní cena výrazně nižší než cena obvyklá, může být právním úkonem učiněným v rozporu se zákonem a tudíž právním úkonem neplatným. Totéž by platilo pro sjednanou cenu vyšší. Viz rovněž rozsudek Nejvyššího soudu 21 Cdo 1811/2000 a 29 Cdo 3418/2008.
Pokud developer zneužil svého majoritního postavení k uzavření nevýhodné smlouvy A ZÁROVEŇ je mezi ním a správcem majetkové či personální propojení, pak se může jednat např. o trestný čin lichvy či jiný z palety majetkových trestných činů. Od orgánů činných v trestním řízení nemůžete očekávat nějakou samostatnou intenzivní aktivitu. Proto na vás bude doložit, že současná výše poplatku za správu je výrazně a bezdůvodně vyšší než výše obvyklá. K trestnému činu by zde musel navíc být prokázán úmysl.
I kdyby nešlo o trestný čin, je možno napadnout smlouvu a výši poplatku z důvodu rozporu s dobrými mravy (důkazní břemeno je na vás). I v tomto případě by smlouva mohla být posouzena jako absolutně neplatná (§ 39 ObčZ).
A nakonec běžný postup podle ZoVB:
• Požádáte o zařazení na pořad nejbližšího shromáždění bod "vypovězení nebo změna smlouvy s dosavadním správcem".
• Na shromáždění doložíte předraženost kalkulace a to porovnáním současné smlouvy (jejího obsahu) s nabídkami jiných správních firem.
• Nebude-li odhlasována změna, obrátíte se na soud do 6 měsíců jako "přehlasovaný vlastník".
lake
Děkuji za obsáhlou a věcnou odpověď, probereme to s ostatními vlastníky bytů. Máme již právníka a nyní komunikujeme jen přes něj. Budeme mít i k dispozici výsledky audit hospodaření SVJ, který byl zadán s ohledem k nespokojenosti s činností správce apod.
Inu, vždyť je jedno, že má víc než polovinu hlasů. Co provádí je zcela zjevně v rozporu s dobrými mravy. Museli byste se ovšem obrátit na soud, samo se to nenapraví.
lake
to je jasný!Toho, koho jste popsal je zdatný a chytrý zbojník, čili hochštapler, kterému jste sedli na lep. Platit měsičně až 700,– Kč za byt, to je nehoráznost.Jenom pro informaci. Běžně je úhrada od 90,– až po 150,– Kč.A to musí co já vím, mít „živnosťák“ na tuto činnost.To by si mohl např. nějaký pingl říci, že bude vydělávat na hlouposti lidí, kteří nemají „hubu“ a neumí se zeptat jinde. Takže to je vše, co bych já Vám řekl.Kdejaký Franta Flinta z Motyčína si bude přilepšovat na takovýchto lidech…
Poslední komentáře