Je § 1180 odst. 2 OZ kogentní?
V minulosti se vedla diskuse, zda je § 1180 OZ kogentní nebo dispozitivní. Zdá se, že ani po novele OZ od 1.7.2020 to není jasnější.
V historickém Prohlášení z 90. let 20. století máme pravidlo, tehdy opsané ze zákona o vlastnictví bytů: „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou budovy podle velikosti spoluvlastnických podílů.“
Pokud správně chápu, pravidlo o přispívání podle § 1180 odst. 1 OZ musí být zavedeno v Prohlášení, nikoli ve stanovách či prostým usnesením shromáždění vlastníků. Co je napsáno v Prohlášení, to platí, i kdyby stanovy nebo usnesení shromáždění určily odlišné pravidlo – pak by šlo o neplatné pravidlo. Pokud se tedy rozchází znění prohlášení a stanov SVJ a do toho vznese zmatek ještě přijetí samostatného usnesení shromážděním vlastníků (a ve všech případech bude rozporné s prohlášením), ke stanovám ani k usnesení shromáždění se nepřihlíží? Rozumím tomu správně?
Nerozumím ale, jak je to s přispíváním podle § 1180 odst. 2 OZ:
- přednost má zákon, pravidlo je kogentní a „přebije“ prohlášení/stanovy/usnesení shromáždění?
- pravidlo je dispozitivní? Pokud je dispozitivní, jakým způsobem nastavit odlišné pravidlo? V Prohlášení, ve stanovách, prostým usnesením shromáždění vlastníků?
Pane Komárku, tady na fóru nenajdete jednoznačnou odpověď, zda § 1180 je kogentní nebo dispozitivní. Zdá se, že většina se kloní k dispozitivnímu, já zastávám opačný názor, který opírám o § 978 a kdo to je „třetí osoba“. Ostatně byl jsem svědkem již několika rozsudků, kdy soud nevěděl, co vlastně soudí.
Je jen na vás, jak se rozhodnete a jak své rozhodnutí (případně i před soudem) obhájíte. Pokud chcete vědět víc, zaregistrujte se a pošlete mně SZ.
Zdenek napsal: „… já zastávám opačný názor, který opírám o § 978 …“
Zdenek je natvrdlý. Toto jsem mu vysvětlil už v říjnu roku 2020:
http://www.portalsvj.cz/…ni-cinnost-0#…
http://www.portalsvj.cz/…ni-cinnost-0#…
http://www.portalsvj.cz/…ni-cinnost-0#….
Dodnes to nepochopil.
Justitianus
„Pokud se tedy rozchází znění prohlášení a stanov SVJ a do toho vznese zmatek ještě přijetí samostatného usnesení shromážděním vlastníků (a ve všech případech bude rozporné s prohlášením), ke stanovám ani k usnesení shromáždění se nepřihlíží?“ (Vložil Komárek (bez ověření), 18. Únor 2023 – 13:08 :: Ostatní)
Pane Komárku,
tuhle šarádu, totiž co má přednost, resp. jaké je pořadí seřazeno podle priority:
prohlášení vlastníka × stanovy společenství vlastníků jednotek × usnesení shromáždění vlastníků jednotek × občanský zákoník
zde ještě nikdo nerozluštil, byť jistá snaha byla. (Justitianovo prsení se, že je to přece jasné, nepočítám.) Těch usnesení shromáždění vlastníků jednotek navíc může být více (dvě, tři, dvacet).
Aby toho nebylo málo: dále rozhoduje vlastník domu a statutární orgán SVJ. Takže přidejte ještě dvě možnosti: rozhodnutí vlastníka domu a rozhodnutí statutárního orgánu SVJ.
Těchto šest možností v téže věci (pro jednoduchost předpokládáme jediné usnesení shromáždění vlastníků jednotek, jediné rozhodnutí vlastníka domu a jediné rozhodnutí statutárního orgánu SVJ, byť v praxi tomu tak být nemusí) je možné uspořádat co do priority (přednosti) 6! = 720 způsoby.
Zjednoduším to – berme v úvahu jen konkurenci Prohlášení a stanov SVJ. Ptám se ale spíše preventivně: v jakém dokumentu záležitost odlišně od zákona zakotvit, pokud ultimátní závěr je, že § 1180 odst. 1 OZ a § 1180 odst. 2 OZ jsou dispozitivní.
Ze znění § 1180 odst. 1 OZ je celkem zřejmé, že záležitost je nutno zakotvit v Prohlášení.
Ze znění § 1180 odst. 2 OZ to už tak zřejmé není – zakotvit od zákona odlišné pravidlo v Prohlášení, nebo ve stanovách SVJ?
Pokud chceme v SVJ uplatnit znění § 1180 odst. 2 OZ, pak bychom ho měli správně vložit do prohlášení. Obvykle to ale SVJ nedělají, protože je jednodušší a finančně úspornější vložit ho jen do stanov. Kde není žalobce, není soudce a tak to v praxi bez problémů funguje.
„Pokud chceme v SVJ uplatnit znění § 1180 odst. 2 OZ, pak bychom ho měli správně vložit do prohlášení.“ (Vložil Ivoš (bez ověření), 19. Únor 2023 – 11:41)
Nechtěl jste napsat něco jiného, třeba:
Pokud chceme v SVJ uplatnit odlišnou úpravu než plyne ze znění § 1180 odst. 2 OZ, pak bychom tuto odlišnou úpravu měli správně vložit do prohlášení.
Pokud máme v prohlášení už úpravu dle § 1180 odst. 1 (což naprosto většina prohlášení má) a nemáme v prohlášení úpravu dle § 1180 odst. 2, tak odlišnou úpravu znění § 1180 odst. 2 vkládat do znění nemusíme, protože už vyplývá ze znění § 1180 odst. 1.
My máme v Prohlášení (zavkladováno před rokem 2000) toto znění: „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou budovy podle velikosti spoluvlastnických podílů.“
Aktuálně máme ve stanovách SVJ z roku 2015 toto: „Pro účely financování nákladů na správu domu a pozemku platí členové příspěvky formou měsíčních záloh, a to ve výši odpovídající podílu podlahové plochy jednotky na celkové podlahové ploše všech jednotek v domě, nedohodnou-li se všichni vlastníci na jiném podílu na úhradě nákladů na správu domu a pozemku.“
Ohledně přispívání na vlastní správní činnost není v Prohlášení ani stanovách SVJ ani slovo, oba dokumenty mlčí.
A nyní vznáším otázku, zda můžeme vybírat příspěvky podle § 1180 odst. 2 OZ metodou „na každý byt stejná částka“ rovnou (uplatní se zákon), nebo je nutno pro sichr změnit Prohlášení anebo stanovy SVJ.
Protože i když vyvodíme, že pravidlo § 1180 odst. 2 je dispozitivní, tak mi není jasné, zda zákon můžeme napřímo uplatnit a vybírat příspěvky na vlastní správní činnost metodou „na každý byt stejná částka“, když máme Prohlášení a stanovy SVJ v tom znění, jaké jsem výše odcitoval. Nebo je nutno toto pravidlo zavést do Prohlášení/stanov SVJ.
Řekl bych, že rozdíl chápu, odst. 1 řeší přispívání na správu domu, odst. 2 přispívání na vlastní správní činnost.
Řeším jinou otázku, a sice metodu přispívání za situace, kdy Prohlášení a stanovy SVJ mají určité znění (jaké, jsem ocitoval výše) a ohledně přispívání na vlastní správní činnost mlčí.
P. S. Hledat v kterémkoli SVJ někoho, kdo myslí normálně, je asi tak bláhové, jako hledat někoho na Portalsvj, kdo odpoví normálně. Všude jsou chytří a chytřejší, kteří rozumí všem zákonům souvisejícím s vlastnictvím bytů a správou domů od roku 1992 do dnešní doby, ale nikdo je neumí normálně vysvětlit.
- Pane Komárku, píšete: „Řekl bych, že rozdíl chápu, odst. 1 řeší přispívání na správu domu, odst. 2 přispívání na vlastní správní činnost.“
Toto dělení je zbytečné a nesmyslné. V zákoně č. 72/1994 Sb. se neoddělovaly náklady na správu domu od nákladů na správu právnické osoby pověřené správou domu. Tak je to správné, spravedlivé i logické: kdo má větší podíl, ten také platí víc osobě která mu zajišťuje správu jeho (většího) majetku.
Teprve zákon č. 89/2012 Sb. zavedl naprosto zbytečný nesmysl s dvěma hromádkami financí, na které se přispívá odlišným způsobem.
| Činnost | Zahrnuje | Řídí se |
| Správa cizího majetku (domu a pozemku) | náklady na dům které by existovaly i kdyby neexistovalo žádné SVJ |
podle prohlášení |
| Vlastní správa právnické osoby SVJ | náklady na SVJ které by existovaly i kdyby neexistoval žádný dům |
podle stanov |
Pokud vaše prohlášení bylo vloženo do katastru do dne 31.12.2013 (za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb.), pak mějte jen jedinou hromádku, na kterou přispíváte podle podílů. Vlastníci nikdy neprojevili vůli uspořádat vzájemné vztahy nějak jinak (podle nové právní úpravy). Odlišný způsob přispívání na náklady vlastní správy SVJ by musel být výslovně uveden ve stanovách SVJ.
Mimochodem: To co máte ve stanovách napsáno o přispívání na správu domu – z toho platí pouze to, že „platí členové příspěvky formou měsíčních záloh“. To ostatní je absolutně neplatný nesmysl, který nemá ve stanovách co dělat. To je pevně dáno obsahem prohlášení!
Justitianus
Myslím že je to ještě složitější viz Přechodná ustanovení zavedena zákonem č. 163/2020 Sb. Čl. II
1. Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení.
Čili jestli SVJ přijalo usnesení do 30.6.2020, vložilo se toto do prohlášení automaticky :D
Justitiane,
zanechte Vašich fantasií
http://www.portalsvj.cz/…31693/207929#…
nebo je aspoň jako fantasie zřetelně označujte.
Vaše dělení na správu domu a správu SVJ nemá oporu v diskutovaném § 1180 ani s ním nijak nesouvisí. Otevřete si k tomuto svému tématu vlastní diskusi, pokládáte-li to za vhodné. Zde se diskutuje výhradně k § 1180.
Fantasie je bohulibá vlastnost, ale při výkladu právních textů její užití není případné.
„Náklady na SVJ které by existovaly i kdyby neexistoval dům.“ Jako fiktivní příklad možná dobré, ale jinak pouhá fantazie. Do nákladů patří např. náklady na poštovné – upomínky. Komu by svj posílalo upomínky, kdyby dům neexistoval. Náklady na advokáta a soudní náklady. S kým by se svj soudilo, kdyby neexistoval dům, neexistovali by ani dlužníci. Komu by svj vedlo účetnictví, kdyby neexistoval dům. Našly by se další a další příklady. Kdo by ty tu vlastní správu svj financoval, kdyby neexistoval dům a tedy ani jednotky a tím pádem ani jejich vlastníci. Kdyby neexistoval dům neexistovalo by ani svj, protože jeho náplní práce je správa spol. částí domu.
Pane „náklady (bez ověření)“,
ve Vašem krátkém
textu jste plně podpořil můj stálý a dlouhodobě neměnný názor:
Dělení nákladů na „správu domu“ a „vlastní správu“ je prakticky velmi obtížné a nemá žádný rozumný smysl. Je to píčovina, která do roku 2014 neexistovala. Vymyslel si ji právní teoretik profesor Karel Eliáš. Schválili ji hloupí zákonodárci, a dokonale ji doprasili ministerští úředníci ve zjevně vadné prováděcí vyhlášce.
Jsem rád, že mi v tomto dáváte plně za pravdu. Oba se tedy shodujeme
v celkovém náhledu na tuto záležitost. Cituji co jste napsal:
|
„Kdo by ty tu vlastní správu svj financoval, kdyby neexistoval dům a tedy ani jednotky a tím pádem ani jejich vlastníci. Kdyby neexistoval dům neexistovalo by ani svj, protože jeho náplní práce je správa spol. částí domu.“ |
Vaše slova to dokonale vystihují. Sám bych to neuměl napsat lépe! To by se mělo tesat do kamene!
Právě z tohoto důvodu je nesmyslem snažit se rozklíčovat náklady násilně na hromádku § 1180 odst. 1 a hromádku § 1180 odst. 2. I když to samozřejmě možné je. Ale v tomto případě nemá dělení smysl: vše souvisí se vším. Takže je to zbytečné. Opět s potěšením konstatuji, že se oba shodujeme ve všem co jsem zde uvedl.
Justitianus
Pane Komárku,
přemýšlím zda si z nás děláte srandu, nebo jste skutečně tak
neschopný přečíst si informace sám. Pod štítkem § 1180 je na
tomto portálu pět diskusí. Ve všech byste se dočetl totéž – že
§ 1180 je dispozitivní:
- 2013/03 NOZ § 1180/2 podle MS
- 2016/05 NOZ § 1180 je dispozitivní
- 2018/10 § 1180/2 je dispozitivní i podle soudu
- 2019/07 § 1180 NOZ je dispozitivní
- 2021/04 § 1180 občanského zákoníku – kogentní, nebo dispositivní?
Pokud jde o Váš „zjednodušující“ dotaz, ten je neurčitý, nejednoznačný a nesrozumitelný. Až budete vědět na co se konkrétně ptáte, napište to. Rád odpovím.
Pokud ale chcete jen otravovat a ptáte se z nudy nebo ze zvědavosti, pošlete mi 2000 Kč a dostanete ode mne podrobně vypracovaný obecný rozbor.
Justitianus
Poslední komentáře