Držení kauce za nájem
Dobrý den,
ráda bych poprosila o radu, ke 30.9. končíme v nájmu a předáváme byt majiteli. Dohodli jsme se, že pokud byt předáme v řádném stavu vrátí nám kauci v den předání. Vím, že podle NOZ má být kauce navrácena nejpozději do 30 dnů. Následně nám poslal e-mail, kde napsal, že kauci si podrží a odečte si z ní vyúčtování za služby. Mám za to, že kauce slouží k pokrytí dluhu na nájmu, dluhu za služby spojené s užíváním bytu nebo poškození bytu a vybavení. Nic z toho se nás netýká, vše máme řádně zaplacené a byt je v perfektním stavu. Ve smlouvě máme napsáno, že kauci vrátí do 1 měsíce po vyúčtování ze strany SVJ, nerozumím tomu z toho důvodu, že vyúčtování služeb se přece provádí následující rok na základě podkladů odečtů od dodavatele energií, takže mi není nejasné z čeho chce vyúčtování provést? Má právo si na to kauci ponechat a strhnout si z ní peníze?
Děkuji a pěkný den Monika
Me by vubec zajimalo
- zda muze legalne "drzetk kauci od 30.9.2015 az do kvetna 2016 kvuli vyuctovani, neodporuje to NOZ? Podle nekterych nazoru se musi kauce vracet ihned, resp. do 3 dnu po skonceni najmu…
- jak vlastne provede pronajimatel SPRAVNĚ vyuctovani, kdyz byt pronajme treba az od 6.11.2015 (a tedy od 30.9. do 6.11. bude byt prazdny, zadne namery nebudou, ale pausaly – elektrina, TUV a teplo pevna slozka apod. – dal pobezi?
Mate na to nejaky nazor? Jako ze by to mel spravne hradit ze sveho je jasne, ale jak by to mel jako vypocitat?
Diky za nazor.
aby vyúčtování urychlil. Stačí aby si vyžádal mimořádnou fakturu z elektrárny, případně plynárny (lze to samozřejmě spočítat i bez ní, ceny jsou na netu). Cenu vodného a stočného lze snadno zjistit z ceníku dodavatele. Pochybuji, že SVJ je dodavatelem elektřiny a plynu do bytu takže vyúčtování SVJ nepotřebuje. A doufám, že ostatní jako pojištění domu, úklid, osvětlení chodby atd. jsou zaplaceny v nájmu. Záleží co máte ujednáno v nájemní smlouvě.
Návrhy pana PavelII jsou mimo realitu. Pronajímatel není povinen vyžádat si žádné mimořádné faktury a nejspíše tedy nic takového neudělá. Pročpak by kvůli nájemci měl dělat něco navíc a k tomu platil mimořádné odečty?
O ceně vodného a stočného se pan PavelII také mýlí. Nezáleží totiž na ceně vodného a stočného, nýbrž na tom, jaká částka za službu připadne na byt pronajímatele na základě ročního rozúčtování nákladů v domě. A tu částku bude pronajímatel znát teprve v dubnu následujícího roku. Teprve pak může vyúčtovat službu svému nájemci.
Nezmyslem je i tvrzení pana PavelII, že „pojištění domu, úklid, osvětlení chodby atd. jsou zaplaceny v nájmu“. Takové tvrzení už je zcela mimo dosah zdravého rozumu.
lake
Pronajimatel napsal, ze pri predani bytu provedeme odecty meridel na jejich zaklade provede vypocet nedoplatku a ten si ztrhne z kauce a zbytek na do 30 dni posle. Mam presne na mysli to co pak lake. Z ceho nam chce vypocitat nedoplatek, kdyz nebude mit podklady. Kdyz nebude mit rocni rozuctovani? Myslela jsem,ze se postupuje tak, ze se zapise stav meridel a do vypovedi, se napise, ze nedoplatek uhradime po vyuctovani v dubnu 2016? Elektrinu mame na sebe a pojisteni domu, uklid, osvetleni spol. prostor atd. platime my. Prece nam jen tak nemuze vzit penize na zaklade JEHO propoctu????
Mondule, teď píšete něco úplně jiného než prve. Nejde o žádné „držení kauce“, nýbrž pronajímatel chce provést jednostranné započtení svých pohledávek na Vámi složenou jistotu. Na to má právo, jestliže částky k započtení jsou známy a jsou způsobilé být vymáhány soudně.
Proč se nás ptáte z čeho Vám chce vlastník bytu vypočítat nedoplatek? My nejsme jasnovidci. Neznáme znění Vaší nájemní smlouvy. Nevíme jak je v ní stanoven způsob určení úhrad za služby spojené s užíváním bytu. To musíte vědět Vy, máte tu smlouvu doma v zásuvce.
lake
Zneni smlouvy: Skutecna vyse cen a celkovych zaloh na sluzby spojene s uzivanim bytu bude zuctovana na zaklade skutecne spotreby, a to podle dokladu, ktere predlozi pronajimetel najemci nejpozdeji do 30 kalendarnich dnu od obdrzeni techto dokladu od dodavatelu nebo spravce a pripadny rozdil bude vzajemne vyporadan nejpozdeji do 15 dnu od jejich predlozeni. Nevycerpane penezni prostredky z jistoty budou najemci vyplaceny v hotovosti nebo na ucet, do 1 mesice po vyklizeni a jeho odevzdani pronajimateli a vyuctovani sluzeb ze strany SVJ, ne vsak drive nez budou najemcem uhrazeny veskere dluzne castky spojene s najmem nebo v souvislosti s nim vyplyvajici, vcetne pripadne nahrady skody.
Ja se omlouvam, za nepresne vyjadreni, pronajimatel nam do oci slibil, ze nam kauci da pri predani bytu a pak prave napsal, ze az po vyuctovani nedoplatku, ale nejaky sliby na to se nehraje ze!!!
Jde mi o to, ze v den predani bytu bude vse zaplacene a takze v den skonceni najmu nebudeme mit vuci nemu zadne pohledavky.
Zatim jste jediny, co mi dokazal poradit:-)
V nájemní smlouvě máte uvedeno, že jistota Vám bude vrácena „do 1 mesice po vyklizeni a jeho odevzdani pronajimateli a vyuctovani sluzeb ze strany SVJ“.
K vyúčtování služeb ze strany SVJ dojde možná teprve v druhé polovině roku 2016. Pronajímatel tedy postupuje správně, v souladu s nájemní smlouvou. Vždyť jste mu to takto podepsala.
lake
A jak mam tedy chapat vas prispevek nize, ze jistota neslouzi jako dodatecna zaloha na sluzby? Pronajimatel mi ted napsal, ze odecte stavy a vypocet nedoplatku za energie za obdobi 1.1 2015 az 30.9 2015 udela na zaklade rocniho zuctovani za minuly rok! a z kauce nam to strhne. Mozna jsem v tomhle „oboru“ pitoma, ale takhle se to prece nemuze delat.?
Napsal jsem, že jistota neslouží jako dodatečná záloha na služby. A to je ve Vašem případě splněno. Pronajímatel od Vás přece žádnou dodatečnou zálohu na služby nechce, ani jistotu na tento účel nepoužívá.
Rád Vám složenou jistotu vrátí, ale až v termínu, který jste Vy sama v nájemní smlouvě dobrovolně podepsala.
Vy si zjevně pletete zálohy na služby s konečnými platbami za služby. Pronajímatel samozřejmě je oprávněn provést vzájemné započtení pohledávek. Započtení je jednostranný úkon. Váš souhlas k tomu tedy nepotřebuje.
lake
Záleží co jste podepsala v nájemní smlouvě.Pronajímatel se jí asi drží,jinak by Vám příští rok v květnu přišla poukázka na doplacení odebraných energií za období letošního roku.I to je jedna z možností.Výpočet dle minulého roku bude pouze přibližný.
Ve smlouve neni zadna zminka o tom, ze se vyuctovani provede na zaklade toho z minuleho roku. Je tam pouze to co jsem psala vyse: ze se provede na zaklade obdrzeni podkladu a realneho odberu od dodavatele a to u nas bude v dubnu 2016.
Mám skromný dotaz.Může mi někdo z diskutujících objasnit proč v se našem SVJ všechny dodávané energie,vodné a stočné odečítají k 31 prosinci kalendářního roku,když zúčtovací období je od 1.6. do 31.5? Všechny bytové vodoměry s radiovým modulem i poměrová měřidla s dálkovým odečtem na radiátorech udržují v paměti stav vždy k poslednímu kalendářnímu dni v roce a nikoliv k 1 červnu.Něco mi tady nesedí.
Protože je obvyklé, že od nového roku začne platit nová cena energií, tak aby měl zvlášť spotřebu při staré ceně a zvlášť při nové.
Ustanovení § 2254 NOZ stanoví k jakému účelu skládá nájemce jistotu: „… nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu“.
Podle § 2254 NOZ dále platí, že „[p]ři skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží“.
Z uvedeného plyne, že jistota není určena jako dodatečná záloha na služby spojené s užíváním bytů. Pronajímatel může provést vzájemné započtení jistoty pouze proti svým (splatným) pohledávkám na nájemném.
lake
Pokud zákonodárce píše o jiných povinnostech vyplývajících z nájmu (jiných než placení nájemného), pak takovouto jinou povinností vyplývající z nájmu je hrazení služeb. Nájemce tak skládá jistotu, že zaplatí veškeré své povinnosti vyplývající z nájmu.
Nevíme, co máte uvedeno ve smlouvě. „Dohodli jsme se“ znamená ústně nebo písemně ? Služby máte ošetřené zápisem stavu elektroměru, vodoměru. Zbývají odpadky a úklid. Kauce se vrací dle NOZ spolu s úroky, takže to dostanete zpět s úroky.
Na netu lze najít na http://www.epravo.cz/…u-97175.html
Možnost využití kauce Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku je pronajímatel povinen po ukončení nájemního vztahu vrátit složenou jistotu nájemci, přitom je však oprávněn si započíst, co mu případně nájemce z nájmu dluží. Dále je třeba zdůraznit, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Vrácení kauce a zhodnocení jistoty Podle dřívější úpravy, konkrétně § 686a odst. 3 starého občanského zákoníku, byl pronajímatel po skončení nájmu povinen vrátit nájemci (nebo jeho právnímu nástupci) nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím, a to nejdéle do 30 dnů ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nedohodly-li se strany jinak. Jak již bylo výše uvedeno, ust. § 2254 odst. 2 občanského zákoníku pouze stanoví, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Co se má na mysli zákonnou sazbou, lze dovodit z § 1802 nového občanského zákoníku. Toto ustanovení říká, že "Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka (nikoliv tedy v místě uzavření smlouvy!) v době uzavření smlouvy. Pronajímatel se bude muset řídit posledním uvedeným, pokud si tedy s nájemcem výslovně výši úročení jistoty nesjedná, když zvláštní právní předpis úročení jistoty neupravuje.[3] Ačkoliv se to na první pohled nezdá, zjistit výši úrokových sazeb bank v okolí bydliště nebo sídla pronajímatele může být pro pronajímatele vcelku obtížný úkol. Předně, banky nabízejí poměrně širokou škálu úvěrových produktů, takže samotné určení, podle kterého úvěrového produktu má pronajímatel počítat úročení jistoty, může být problematické. Nemenším problémem bude stanovení konkrétní výše úrokové sazby. Úrokové sazby totiž nejsou ze své podstaty stálé, ale vyvíjí se v čase. Odborná literatura k tomu dále uvádí: „Dle komentovaného ustanovení jsou rozhodující sazby účinné k okamžiku, kdy se smlouva uzavírala. Nelze vycházet ze (snáze zjistitelných) úrokových sazeb platných k okamžiku, kdy se o výši úroku rozhoduje. Je nutno si vyžádat úrokové sazby historické, resp. osvědčit, že se úrokové sazby v mezidobí podstatněji nezměnily.“[4] Tyto skutečnosti kladou na pronajímatele poměrně vysoké nároky, když je třeba si uvědomit, že pronajímatelem může být velmi často osoba neznalá bankovního sektoru, resp. úvěrové problematiky.
S ohledem na výše uvedené nelze než doporučit, aby si pronajímatel s nájemcem výši úročení jistoty upravili přímo v nájemní smlouvě, čímž se pronajímatel vyhne sporům o stanovení výše úročení jistoty a složitému zjišťování výše úrokové sazby postupem výše popsaným.
Mgr. Lucie Čabanová, advokát
TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.
Trojanova 12 120 00 Praha 2
Tel.: +420 224 918 490
e-mail: ak@iustitia.cz
[1] Kabelková, E., Dejlová, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 235 [2] Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009, s. 1980 [3] Na rozdíl např. od úroků z prodlení, jejichž výše je stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob [4] Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 361
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
Poslední komentáře