Definice místnosti a také co je a není lodžie

Vložil Jar (bez ověření), 22. Leden 2012 - 16:33 ::

Máte prosím někdo povědomí o tom, který zákon definuje, co je to místnost. Je-li byt soubor místností a příslušenství dle zákona, mělo by být jasné, co je místnost a příslušenství. Po delším pátrání se k němu kloním. t jasné, co je místnost a příslušenství. Odkazuji na jeden názor a jeden zdroj informací: http://www.stavebni-forum.cz/…ocet-plochy/ http://www.mfcr.cz/…2008_pdf.pdf

Naše Prohlášení VB říká:

Jednotka č. xy je byt 2+kk umístěný v x.nadzemním podlaží. Celková podlahová plocha s příslušenstvím je 63,40 m2.

Jednotka č. xy se skládá z: šatna 2,40m2 předsíň 8,50m2 koupelna s WC 5,90m2 obývací pokoj s kuchyňským koutem 28,30m2 ložnice 16,20m2 sklep č.0×y v prvním podzemním podlaží 2,10m2 lodžie 10,30 m2 (plocha lodžie se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky)

Vybavení jednotky: běžné vybavení bytu a zařizovací předměty v domě sloužící k výlučné potřebě vlastníka jednotky (sprchová vana, umyvadlo, míchací baterie, topná tělesa, zvonek, domácí telefon).

Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, ústředního topení, elektroinstalace, apod., kromě stoupacích vedení vč.uzavíracích ventilů).

K vlastnictví jednotky č. xy dále patří : podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř bytu, vstupní dveře, okna.

K vlastnictví jednotky č. xy dále patří spoluvlastnický podíl na SČV a spoluvlastnický podíl k pozemku.

Kupní smlouva na byt obsahuje toto znění: Byt je bytovou jednotkou 2+kk skládající se z níže uvedených místností a příslušenství a následuje tentýž výčet. Včetně poznámky, že plocha lodžie se nezapočítívá do PP BJ.

Jako lodžie byly označeny místnosti označované též jako zimní zahrady. Jsou plně uzavřené, stěny jsou částečně vyzděné, z větší části prosklené formou rámového zasklení, mají podlahu, strop, od obytných místností jsou odděleny příčkou, také částečně prosklenou a dveřmi. Co je ale podstatné, je v nich radiátor napojený na ústřední vytápění domu. Jsou plně vysunuty před plášť domu, vždy 4 nad sebou, od 2. do 5. patra domu. Jejich podlahová plocha není započítína do podlahové plochy bytu, takže z nich nejsou placeny náklady odvozené od PP bytu, což je v našem případě vše kromě odpadu. Tedy přesně, platí se z nich 2Kč/m2 na měsíc do fondu oprav, jako ze zcela klasických bakkonů. Přesto, že se v nich bydlí, topí, žije po celý rok. Shromáždění se usneslo, že se započtou do započitatelné PP bytu pro rozúčtování tepla, ale co když to někdo napadne? Najspíš uspěje.

Plocha těchto „lodžií“ činí cca 188 m2. Vlastník sklepa v suterénu domu, nevytápěného, studeného a vlhkého platí z této plochy veškeré poplatky vázané na PP.

Prosím o názor.

  • společné části domu

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil G.X, 23. Leden 2012 - 16:13

Pane Jar, jak jste popsal situaci, je skutečně zajímavé, že není „lodžie“ místností. Lépe by na důvody ale odpověděl projekt resp. projektant.

Napádá mě: Je otázkou, zda lodžie splňuje požadavky na místnost dle požadavků na výstavbu. Je např. tepelná izolace budovy dle normových hodnot mezi bytem a lodžií nebo mezi lodžií a exteriérem?

Druhá věc je, jak by se (opět dle normy ) hodnotila prosluněnost místnosti (nutná podmínka aby místnost byla obytnou), pokud by ji kryla jiná místnost (zde lodžie)? (což by samo o sobě mohlo ovlivnit, zda vůbec jednotka může být koulaudována jako byt)

G.X.

Vložil Jar (bez ověření), 13. Duben 2012 - 11:25

G.X. Děkuji za zajímavý podmět k tématu.

Mezi lodžií a obytnou místností NENÍ žádná tepelná izolace, ta je obvodovém plášti u lodžie. Příčka mezi obytnou místností a tzv. lodžií je převážně ze skla a zbytek je cosi relativně temkého, musím nahlédnou do PD. Oslunění také zajímavá připomínka. Dosti podstatné je ovšem, že obytnou místnost prakticky nezle přímo větrat. V praxi to znamená, že pokud chci např. po ránu vyvětrat ložnici cca 14 metrů2, musím otevřít skleněné dveře do tzv. lodžie a tam otevřít okno. Tedy spolu s ložnicí vyvětra dalších 7 metrů 2/ 11 metrů 2 (lodžie mají cca tyto velikosti). No a to rozhodně přímým větráním nazvat nelze. SÚ pějě stále dokola tuto píeň. Stavba je zkolaudovaná, stvab je zkolaudovaná.. Jenomže nelze spravedlivě požadovat, pokud lodžie není vedena jako společný prostor a neexistuje v KS k tomuto věcné břemeno,aby každý vlastník BJ z 80 dotoval 25 vlastníkům užívání této plochy včetně nákladů na vytápění.

Lze změnit PVB rozhodnutím soudu? Tedy nahradit odsouhlasení PVB vlastníky rozhodnutím soudu?

Jar

Vložil lake, 22. Leden 2012 - 18:55

Jar napsal: „Je-li byt soubor místností a příslušenství dle zákona, mělo by být jasné, co je místnost a příslušenství.“

Toto je nesprávné tvrzení. Chce-li pan Jar korektně diskutovat, je třeba, aby si napřed přečetl zákon o vlastnictví bytů a řádně (nezkomoleně) z něj citoval. Takto se dopustil hrubého zkreslení hned na úvod svého příspěvku. ZoVB v ustanovení § 2 písm. (b) říká o bytu toto:
„bytem [je] místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“.

Z uvedeného je zřejmé, že byt ve smyslu ZoVB tvoří pouze soubor místností, nikoliv „soubor místností a příslušenství“. Příslušenství není součástí bytu, viz http://www.por­talsvj.cz/…t-prohlaseni#… . Konečně se tedy dostáváme k jádru dotazu.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­...
Co je místnost a co lodžie ve smyslu ZoVB se zde již diskutovalo vícekrát, viz např.:
http://www.portalsvj.cz/…as-vlastnika#…
 http://www.portalsvj.cz/…pem+podlahou

Zda v domě pana Jar jsou lodžie nebo místnosti vyplývá z kolaudačního stavu nemovitosti. Ten jedině je platným popisem stavu budovy. Lodžie zůstává lodžií tak dlouho, dokud Stavební úřad nerozhodne jinak. Stavební úpravy (vyzdění) v rozporu s kolaudačním stavem jsou „černá stavba“ a může se jednat o závažnou závadu statiky budovy.

Závadný stav nařídí stavební úřad odstranit a uvést budovu do původního stavu. Viz schválená dokumentace budovy. Samotné zasklení lodžií (bez stavebních konstrukcí zatěžujících staticky nosné desky lodžií) bývá stavebními úřady považováno pouze za změnu vzhledu budovy, která se běžně povoluje.

Jsou-li v prostoru lodžie radiátory, mělo v minulosti dojít ke schválení změny topného systému v budově. Pokud jsou osazeny indikátory, jsou jistě i na radiátorech v lodžiích, takže spotřební složka je vyčíslována správně. Zahrnutí plochy lodžií do základní složky je podle mne v souladu s jejich faktickým užíváním: není žádný fyzikální rozdíl mezi vytápěnou lodžií a vytápěnou místností. Pokud by někdo tento postup výpočtu napadl, jednal by v rozporu s dobrými mravy.

lake

Vložil Jar (bez ověření), 22. Leden 2012 - 22:00

Ano, znění zákona nebylo správné.

Nicméně, nic se dodatečně nevyzdívalo ani nezasklívalo, ale takto se projektovalo, včetně topných těles. Takže stav současný odpovídá stavu při kolaudaci. Co myslí lake „kolaudačním stavem nemovitosti“ ? Je to projektová dokumentace ke stav. povolení ověřená SÚ? ev. dokumentace skutečného provedení? rovněž ověřená SÚ

Jen mám dojem, že v projektové dokumentaci se prostoru říkalo balkony, vytápěné balkony.

Jenže v PVB se to nazývá lodžie.

Balkony jsou ve společném majetku, o lodžiích tam není nic.

Komu patří ty skleněné stěny, podlaha, stropní konstrukce, dlažba, topná tělesa…

A je to součást bytu nebo příslušenství.

Ale jinak moc díky, lake

Vložil lake, 23. Leden 2012 - 10:26

Píšete, že tzv. „zimní zahrady“ byly na domě od počátku, takže jde o legální kolaudační stav. Splňují definici místnosti a jsou užívány jako místnosti. Bohužel netuším jak by soud reagoval na požadavek označit je za místnosti i v Prohlášení vlastníka.

Ohledně vlastnictví jednotlivých konkrétních částí stavby (okna, radiátory, dlažba atd.) je třeba vyjít z obsahu Prohlášení vlastníka. To povinně obsahuje určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek. To platí teoreticky: v praxi jsem se ještě nesetkal ani s jediným Prohlášením vlastníka, které by beze zbytku splňovalo tento požadavek zákona. Podpůrně to lze stanovit podle obsahu kupních smluv.

Nejsou-li vlastnické vztahy uvedeny jednoznačně, pak jde o vadu Prohlášení, kterou mohou spoluvlastníci budovy odstranit jeho úpravou, upřesněním a doplněním. Neshodnou-li se, rozhodne na návrh vlastníka jednotky soud.

lake

Vložil Jura (bez ověření), 16. Srpen 2015 - 17:16

Dobrý den, pane Lake, rád čtu Vaše příspěvky a rád bych se Vás touto cestou zeptal na rozdíl mezi ložnicí a pokojem. Jde mi o to, že realizuji projekt, kde máme splnit státním orgánem nařízené m2. Když použiji označení plochy jako pokoj musíme mít min. 15m2, když je označení ložnice tak 8 m2. Najdu někde pro mě pochopitelnou přesnou definici rozdílu těchto slov? Děkuji za odpověď. Jirka

Vložil Jar (bez ověření), 23. Leden 2012 - 15:03

Děkuji lakemu za reakci a názor.

Ještě se chci zeptat na toto.

Je.li např. okno v BJ uvedeno v Prohlášení VB jako „Dále k vlastnictví BJ vy náleží okna,…“ a ve kupní smlouvě se okna již nevyskytují, přestože je zde výčet všeho možného, jsou okna v BJ vlastnictvím vlastníka BJ.

A pak, kdo je podle Vás a podle citovaných částí PVB vlastníkem oněch „lodžií“.

  • tedy xm3 vzduchu, ohřátého, stropní konstrukce, podl. krytiny, hydroizolace, stěn, oken, radiátoru?

A je to součást bytu nebo příslušenství? Já myslím, že součást.

Mně se zdá rozumné určit u všech součástí stavby jejich jednoznačného vlastníka a tam, kde není jasno pokusit se dospět k nějaké shodě a opravě PVB, pokud by to nešlo jinak, požádat soud.

Jakmile není jasné, co komu patří, budou stále dohady při nákladech na opravu atd.

Kladu si ale otázku, zda v domě ještě se zárukou má náklady na veškerou tuto činnost nést vlastník BJ, zda by se neměl domáhat nápravy vlastník BJ, protože de facto moje KS dle mého má vady, neboť spoluvlstnický podíl pak neodpovídá skutečnosti.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".