Blokace převodů bytů podle § 1198 odst. (2)
§ 1198
"(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.
(2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků."
Předpokládám, že se blokace převodů vztahuje i na původní vlastníky domu (družstva), u kterých došlo k poklesu spoluvlastnického podílu na méně než jednu polovinu, a u kterých nedošlo ke vzniku SVJ podle § 24 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb. https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-311…
Prosím o vysvětlení, zda v tomto případě budou blokovány jen převody bytů ve vlastnictví družstva družstevním nájemníkům těchto bytů, nebo budou blokovány i převody bytů ostatních vlastníků tj. těch, kterým byly družstvem převedeny byty do vlastnictví už dříve a nyní je chtějí třeba prodat?
Pro úplnost uvádím:
Blokování zápisu do katastru podle § 1198 se uplatní pouze při převodu již existujících jednotek. Netýká se to však originárního nabytí jednotky při jejím vzniku rozdělením, výstavbou nebo vyčleněním. Katastrální úřad tedy nebude blokovat tyto případy:
- Nabytí nových jednotek rozdělením existující jednotky na dvě či více jednotek. Dosavadní jednotka tím zanikne. Každá nově vzniklá jednotka může mít odlišného vlastníka; zápis vlastnictví nebude blokován.
- Nabytí nové jednotky výstavbou na základě smlouvy o výstavbě (vznik jednotky přístavbou, nástavbou či vestavbou). Ani v tomto případě se neuplatní blokace podle § 1198, protože k nabytí jednotky dochází originárně, bez převodu vlastnického práva.
- Nabytí jednotky nově vzniklé vyčleněním ze společné části domu.
Výsledkem těchto postupů tedy může být stav, kdy v domě je více než 5 jednotek ve vlastnictví více než čtyř vlastníků jednotek, aniž by vzniklo SVJ. Blokování převodu podle § 1198 by se uplatnilo teprve při pokusu převést některou jednotku na osobu mimo okruh vlastníků jednotek v domě.
Postup pro bytové družstvo v domě bez SVJ by mohl vypadat
následovně:
Sklepní místnosti v domě se „zkolaudují“ jako nebytové prostory,
každý z nich se v katastru zapíše do vlastnictví jedné osoby. Zápis
vlastnického práva nebude blokován, neboť jde o originarní nabytí (nově
vzniklých) jednotek. Družstvo pak těmto osobám může převést své byty.
Převod bytů nebude blokován, protože půjde o převody mezi stávajícími
vlastníky jednotek v domě.
Justitianus
Pane RomanX, převod jednotky na jinou osobu je možný bez omezení za předpokladu, že při tom zůstane zachovaný maximální počet čtyř různých vlastníků jednotek. Prodat byt tedy můžete – k žádné blokaci převodu nedojde.
Pro úplnost uvádím: Vlastník více jednotek v domě bez SVJ (například bytové družstvo) může převádět své jednotky bez blokace jedině takto:
- převede všechny jednotky současně (v jedné smlouvě) na jinou osobu, nebo
- převede jednotku či jednotky vlastníkovi jednotky v domě.
Je tedy vyloučeno, aby družstvo převedlo jednotku členovi družstva, který dosud žádnou jednotku v domě nevlastní. Stal by se pátým vlastníkem; proto katastrální úřad tento převod zablokuje do prokázání vzniku SVJ.
Při odpovědi na Váš dotaz jsem vyšel z důvodové zprávy zákonu č. 163/2020 Sb. (účinnost od 1.7.2020). Tímto zákonem byl změněn text § 1198 do současné podoby. Viz: Parlament ČR, Sněmovní tisk 411/0, Novela z. – občanský zákoník, https://www.psp.cz/…xt/tiskt.sqw?…. V důvodové zprávě je objasněn úmysl zákonodárce a význam pojmu „další vlastník“. Cituji:
|
K bodu 29 a 30 (§ 1198 odst. 1 a 2) V návaznosti na přetrvávající výkladové problémy se navrhuje pravidla upravená v § 1198 zpřesnit a postavit najisto, kdy nejpozději jsou vlastníci jednotek povinni založit společenství vlastníků. Dle navrhované úpravy by neměla za standardního chodu věcí nastat situace, že v bytovém spoluvlastnictví bez vzniku právnické osoby budou vystupovat více než 4 vlastníci. Smyslem navrhovaného pravidla je tedy stanovit nejvyšší možný počet vlastníků, při němž bude třeba přijmout stanovy, a to počtem 4 vlastníků (výjimečně bude možné, aby se stanovy přijímaly při vyšším počtu vlastníků jednotek – například při vypořádání spoluvlastnictví, viz dále). V druhém odstavci je slovem „další“ vlastník myšlen zpravidla vlastník pátý. Smyslem pravidla je zabránit tomu, aby v důsledku převodu další jednotky nastala situace, kdy by v domě s alespoň 5 jednotkami bylo 5 vlastníků jednotek, aniž by existovalo společenství vlastníků. Termín „další“ je současně použit z důvodu výjimečných situací, při nichž se může v bytovém spoluvlastnictví ocitnout více osob než 4, aniž bylo (z objektivních důvodů) možno společenství vlastníků založit dříve. To je typicky případ, když je vypořádáváno spoluvlastnictví. Výsledkem vypořádání spoluvlastnictví může být stav, kdy je v bytovém spoluvlastnictví více než 5 jednotek ve vlastnictví více než 4 vlastníků. V takové situaci je nezbytné založit společenství vlastníků před převodem jednotky dalšímu vlastníku. Na druhou stranu v situaci, kdy v bytovém spoluvlastnictví budou pouze 4 vlastníci, tito si mohou jednotky mezi sebou libovolně převádět, a blokace podle odstavce 2 se neuplatní, protože by se v bytovém spoluvlastnictví „neobjevil“ další, tj. pátý vlastník. Stejně tak může kterýkoli z těchto vlastníků převést svou jednotku na třetí osobu za předpokladu, že on sám žádnou jinou jednotku v bytovém spoluvlastnictví nevlastní (původní „čtvrtý“ vlastník je nahrazen novým „čtvrtým“ vlastníkem). |
Justitianus
Děkuji za odpověďi. V našem případě jde o případ popsaný v § 24 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb. jak jsem se zmínil v úvodním dotaze.
Družstvu postupnými převody bytů do vlastnictví družstevním nájemníkům klesl spoluvlastnický podíl na méně než jednu polovinu. V našem domě je několik desítek bytů, družstvo vlastní v této chvíli 30 bytů což odpovídá zmíněné méně než jedné polovině spoluvlastnického podílu, takže by mělo být založeno SVJ a zapsáno do veř. rejstříku.
Pane RomanX, ještě doplňuji původní odpověď.
U družstva které vykonávalo funkci správce ve smyslu § 24 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb. se nepoužilo blokační ustanovení § 1198 občanského zákoníku po celou dobu kdy toto družstvo bylo správcem. Viz poslední věta § 24 odst. 1. Takže převody bytů jejich nájemcům-družstevníkům mohly probíhat bez omezení. Máte tedy v domě stav, kdy je více než pět bytů a více než čtyři vlastníci jednotek.
Po poklesu spoluvlastnického podílu družstva pod jednu polovinu mělo družstvo ve vašem domě ještě 90 dnů na to, aby svolalo shromáždění k založení SVJ a dalších 30 dnů na podání návrhu na zápis SVJ do rejstříku. V této „ochranné době“ katastrální úřad dočasně neuplatňoval blokaci převodů podle § 1198.
Po uplynutí „ochranné doby“ katastrální úřad kontroluje zda je prokázán vznik SVJ; není-li tomu tak, blokuje převody dalším vlastníkům podle § 1198 odst. 2.
|
Návod pro správu katastru nemovitostí 5.5.3.4.3 Převod vlastnického práva k jednotce v domě bytového družstva vzniklého před 1. lednem 1992 nebo jeho právního nástupce (…) 5.5.3.4.3.5 Převádí-li se jakákoliv jednotka v domě, jehož původním vlastníkem bylo bytové družstvo podle bodu 5.5.3.4.3.1, a jehož podíl na společných částech domu se snížil (…) na základě návrhu na vklad podaného po 1. lednu 2014 z podílu většího než jedna polovina k 1. lednu 2014 na podíl menší než je jedna polovina, povolí se vklad vlastnického práva k dalším jednotkám ještě po dobu 120 dnů ode dne, kdy bude bytovému družstvu doručeno vyrozumění o provedeném vkladu dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu na podíl menší než jedna polovina, aniž by bylo vyžadováno k povolení vkladu prokázání vzniku společenství vlastníků. Po uplynutí uvedené doby 120 dnů se povolí vklad vlastnického práva k jednotce až na základě prokázaného vzniku společenství vlastníků (…). |
Justitianus
Děkuji za relevantní argumenty, které potvrzuje ten návod ČÚZK.
Zajímavé je, že katastr nám převody bytů z družstva na družstevní nájemníky zatím neblokuje, ačkoliv lhůta 120 dnů už dávno uplynula. Vím, že by mohl místo nečinného družstva iniciovat založení SVJ kterýkoliv vlastník, ale nám to tak vyhovuje. Do SVJ se nám moc nechce, protože bychom pravděpodobně ponechali správcem družstvo.
Poslední komentáře