Banky nevyžadují explicitní zajištění úvěrů pro SVJ - proč?
cit. §11/4 ZoVB
K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle §4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle §9a/2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.cit. §9/2 ZoVB
Se souhlasem vlastníka jednotky je společenství oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy.cit. §13/7 ZoVB
Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Otázka 1:
- z §11/4 je zjevné, že SVJ se může usnést o uzavření smlouvy o „zajištění úvěru“ kvórem 75%-přítomných.
Z čeho ale plyne, že SVJ vůbec může uzavírat úvěry a jakým kvórem to musí schválit (podle mne je „zajištění úvěru“ až 2-hý krok)?Otázka 2:
- z §9/2 mi plyne, že SVJ je oprávněna uzavřít smlouvu o „zástavním právu“ se souhlasem Vlastníka BJ. Z toho mi plyne, že §11/4 je asi pouze usnesením „o pověření jednat“ neboť s Vlastníkem se SVJ dle §9/2 nemusí dohodnout – tzn. že usnesení §11/4 zavazuje SVJ nikoli Vlastníka.
Předpokládám li, že uzavírání „smluv o zástavním právu“ je prostředkem zajištění úvěru, pak mi není jasné co je nebo bude výsledkem pokud SVJ nedokáže uzavřít smlouvy o zástavním právu (tedy „zajištění úvěru“) a zda jsou situace kdy třeba zástavní právo ode všech Vlastníků není nutné.Otázka 3:
- z §13/7 ale zase vyplývá obecná povinost ručit za závazky SVJ
V §9/2 jsou ale zmíněni Vlastníci, kteří „ručí“ za závazek ze „zástavní smlouvy“ jež je zajištěním nějakého „úvěru“. Znamená to tedy, že ti se kterými se SVJ „sjednalo smlouvu o zástavním právu“ ručí dle §9/2 a ti se kterými se smlouvu nesjednalo pak dle §13/7 – to mi nedává smysl.
Otázky X:
- na základě čeho tedy banky „zajišťují“ úvěr pro SVJ ?
- snižuje se „zajištění“ rostoucím počtem individuelních bankovních zástav ?
- je chyba SVJ pokud nevyžaduje smlouvy o zástavním právu dle §9/2 ?
díky za názory
rivr
Cituji „z §9/2 mi plyne, že SVJ je oprávněna uzavřít smlouvu o „zástavním právu“ se souhlasem Vlastníka BJ“.
Z vyřizování úvěru si pamatuji, že pokud už banka požaduje zástavy po jednotlivých vlastnících, potom je tato zástava podepisována jednotlivě vždy mezi bankou a vlastníkem. Takto je to potřeba i kvůli katastru. Pokud jde tedy o tyto zástavy písemné, SVJ v tom víceméně figuruje jen jako prostředník v jednání – předávání písemností apod.
Předseda
cit.(): „…pokud už banka požaduje zástavy po jednotlivých vlastnících…“
děkuji rivr
- požadovala tedy třeba u Vás jednotlivé zástavy – ano nebo ne ?
- je to co zmiňujete „ručitelský závazek“ ?
- jak je to, pokud se Vlastník v případě, že je „upsán“ bance BJ prodá ?
U nás naštěstí nebylo nic takového potřeba, limit mívají banky 200–300 tisíc /BJ. Kdyby to potřeba bylo úvěr nedostaneme, protože 100% souhlasů sehnat je utopie.
A prodej? Jednoduchá odpověď – buď majitel prodá byt i se zástavou zapsanou stále na něj (udělal by jen blázen) a nebo se dohodne s bankou na přepisu zástavy. To podle mě není vůbec problém.
Předseda
Pan anon si plete zástavní právo podle § 152 ObčZ s ručením podle podle § 546 ObčZ.
Z toho pak plyne jeho nesmyslné tvrzení, že "majitel prodá byt i se zástavou zapsanou stále na něj".
Zástavní právo se vždy týká věci (zástavy), nikoliv osoby. Viz § 157 odst. 1 ObčZ:
"Zástavní právo k nemovitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu vzniká vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak."
Naproti tomu ručení se vždy týká konkrétní osoby (ručitele). Viz § 546 ObčZ:
"Dohodou účastníků lze zajistit pohledávku ručením. Ručení vzniká písemným prohlášením, jímž ručitel bere na sebe vůči věřiteli povinnost, že pohledávku uspokojí, jestliže ji neuspokojí dlužník."
lake
Rivr, banky rozumí bankovnictví a zákonu o vlastnictví bytů. Proto „explicitní zajištění úvěrů“ nevyžadují. Chápete?
Pane „Bankéř“
Nechápu. Kdyby jo, asi bych zde nevznášel dotazy. Za Vaši „relevantní“
odpověď přesto děkuji
A věřím že banky „rozumí“ třeba „přeúvěrování“ což bylo
ukázkově vidět třeba na krizi „hypotéčního trhu“ za velkou louží
nebo nutnému vzniku úvěrových
registrů kde dnes již je každá banka v ČR.
rivr
Úvěry pro SVJ bývají obvykle zajištěny pouze bankovním účtem SVJ, nikoli byt. jednotkami a nikoli bankovními účty jednotlivých členů, jak tady před pár dny někdo nesmyslně teoretizoval.
Banka si také kontroluje finanční situaci konkrétního klienta, tedy SVJ, a minimální výši příspěvku na správu (tzv. FO), aby měla zaručeno, že úvěr bude z čeho splácet.
Ručení členů SVJ ze zákona do výše podílu, tj. bytem, existuje bez ohledu na to, zda SVJ nějaký úvěr má, nebo nemá. Stejně tak ručíte všem dodavatelům a všem ostatním subjektům, s nimiž statutární orgán SVJ uzavřel nějakou smlouvu. Tohoto ručení se můžete zbavit pouze tím, že svůj byt prodáte.
Chápu obavy, že by se SVJ mohlo dostat do finančních problémů v případě, že by určitý podíl členů SVJ přestal platit předepsané zálohy. Ale do tohoto rizika každý vstupuje dobrovolně už tím, že si byt v SVJ koupí. Jediná možnost obrany je aktivně se účastnit dění v SVJ.
Šárka
cit.(): „…zajištěny pouze bankovním účtem SVJ…“
…tedy zálohami Vlastníků (příspěvky na správu domu), které POUZE spravuje. Pohled na „výši prostředků na účtu v SVJ“ je ale poněkud divný ne? (beru jen tu Vámi zmíněnou část cit. „…příspěvku na správu (tzv. FO), …“) – přeci
výše příspěvků se může během let měnit (a to i směrem dolů)
pohled na část „FO“ nijak nereflektuje §9/2 ZoVB – tj. situaci kdy 25% Vlastníků zaplatí předem „cash“ a za 75% Vlastníků bylo SVJ pověřeno „vzít si“ úvěr
cit.(): „…do tohoto rizika každý vstupuje dobrovolně …“
rivrz čeho uzuzujete, že by dobrovolně vstoupil každý? Už tím jak SVJ vzniká „ze zákona“ (§9/3 ZoVB) musí být zjevné, že o „dobrovolnosti“ u každého hovořit bezpochyby nelze.
Šárce: Přece nemůžete srovnávat rizika plynoucí pro vlastníky z běžných závazků SVJ jako jsou např. dodávky tepla či odvoz odpadu, s riziky vyplývajícími ze závazku SVJ spočívajícím v mnohamilionovém úvěru na desetiletí i více let! Zde proti společnému ručení nic nenamítám. Ale v případě úvěru, často na zcela zbytné (nechci-li říci přímo zbytečné) rekonstrukce? Jen, ať si hezky každý za svůj vlastnický podíl ručí bance pěkně sám. Ať si sám vezme úvěr, pokud ho má zapotřebí a netahá do toho SVJ. SVJ přiznávám plné právo rozhodnout o rekonstrukci. Ale kde na ni vlastníci vezmou, to už je výhradně jejich věcí, do jejich financí SVJ nemá podle mne co kecat. A představte si, že jsem vlastnil byt, a jednoho krásného dne jsem se dozvěděl, že jsem od nynějška členem SVJ. Takže se tu prosím neohánějte nějakou dobrovolností.
Pane Kadleci, je to naprosto stejné. Pokud SVJ své závazky řádně plní, je vše v pořádku. Pokud neplní, má problém a je úplně jedno, komu dluží, zda bance nebo dodavateli tepla či čehokoli jiného.
Píšete, že jste vlastnil byt a jednoho dne jste se dozvěděl, že jste členem SVJ. To jste si před koupí toho bytu skutečně nevšiml, že váš byt se nachází v domě s jinými byty a že si kupujete nejen ten byt, ale také spoluvlastnický podíl na domě?
Spoluvlastnictví prostě sebou nese jak výhody (např. nižší náklady na údržbu domu), tak i nevýhody (např. nutnost podřídit se vůli většiny, i když se vám ne vždy musí líbit).
Šárka
Mé příspěvky trpí rozsáhlostí, ale nemohu si pomoci, ještě raději uvedu o co mi jde, proč zdůrazňuji, že jsem nedobrovolný člen SVJ. Forma SVJ byla podle mne vlastníkům vnucena násilím. V právním státě není možné, aby se někdo jednoho dne probudil a byl členem nějaké Společnosti a ručil za její závazky veškerým svým majetkem. V našem státě však to možné je. Nejde však z mé strany jen o nějaký zbytečný vzdor. Pro správu domu se podle mého názoru mnohem více hodí například forma družstevní, než SVJ, s.r.o. apod. Kdybychom např. měli možnost založit namísto SVJ družstvo, pak by každý ručil pouze do výše svého členského podílu (např. 100,–Kč). Družstvo by si pravda mohlo vzít úvěr, každý, by ručil 100,–Kč a Družstvo veškerým svým majetkem, tedy byty. SVJ oproti tomu vpodstatě žádný majetek kterým by mohlo ručit za úvěr nevlastní, proto musí za závazky SVJ ručit vlastníci. Ti ručí za závazky SVJ svým majetkem, který ale ve skutečnosti nemusí existovat. Na bytě, který vlastní, bývá často zástavní právo. Lidí, kteří dnes ve skutečnosti nevlastní nic než obrovské dluhy přibývá jak hub po dešti. Kdo asi za tyto lidi zaplatí jejich podíl na úvěru pro SVJ? V případě družstevního vlastnictví jsou byty družstva, je tu tedy reálný majetek, kterým lze ručit. V případě SVJ tomu tak naprosto není.
Pane Kadleci, v případě, který popisujete, by dlužník brzy o svůj byt přišel. Povinnost platit příspěvky na správu (tzv. FO), z nichž se úvěr splácí, by pak přešla na nabyvatele bytu = nového vlastníka a nového člena SVJ. Proto si také banky před poskytnutím úvěru ověřují, jaké procento neplatičů SVJ má.
Smím se zeptat, co bylo předchůdcem vašeho dnešního SVJ? Píšete, že jste byl vlastníkem ještě před přijetím zákona o vlastnictví bytů. Z toho tedy plyne, že jste nebyl členem družstva, protože to byste byl pouze nájemníkem.
Šárka
Paní Šárko, jistěže by dlužník o byt pravděpodobně přišel, a povinnost splácet úvěr by přešla na nového vlastníka bytu, ale nepřešly by na něj dluhy původního vlastníka (dlužníka) již na splácení vzniklé do doby, než by dlužník o byt přišel, což může trvat léta. Stále jste mi neodpověděla na to, proč by SVJ mělo řešit otázku zajištění financování rekonstrukce, když si tuto otázku mohou vyřešit samotní vlastníci a nenastává pak situace, kdy by jedni ručili kromě za sebe také za ostatní členy SVJ, tj. za zcela cizí lidi. Zákon o vlastnictví bytů, z něhož je třeba vycházet, společný dům rozdělil na bytové jednotky a ty následně zprivatizoval, proč by se měl úvěr najednou zespolečenšťovat, když to vůbec není nutné? Tuto logiku mi prosím vysvětlete? Předchůdcem našeho dnešního SVJ bylo mnoho let SVJ bez právní subjektivity, čili defakto družstvo a předtím družstvo, jehož jsem byl členem. Při převodu bytu do mého vlastnictví ještě platil zákon o vlastnictví bytů, který pokud obsahoval pojem SVJ, tak ne v tom smyslu, v jakém ho známe dnes, po novelizacích zákona č.72/1992 Sb. Rozhodně v něm nebylo, že by SVJ bylo právnickou osobou, za jejíž závazky ručí členové veškerým svým majetkem. To by si u nás v domě byt nikdo převést do vlastnictví nenechal.
Pane Kadleci, žádný zákon společný dům nerozdělil ani nezprivatizoval, pouze dal možnost svobodné volby členům družstev požádat o převod družstevního bytu do svého vlastnictví a družstvům stanovil povinnost jim to umožnit. Pokud tuto možnost členové družstva využili, pak za stanovených podmínek vniklo SVJ. Mohli však nežádat družstvo o převod a zůstat pouhými nájemníky a členy družstva.
Řada z nich to udělala, některá družstva existují stále a fungují dobře. Jiná zanikla a některá skončila v konkurzu. Jedno dokonce s téměř miliardovým dluhem.
Co se týká narůstajících dluhů u SVJ a jejich přechodu na nabyvatele bytu, tak s vámi souhlasím, že je to problém, který je třeba pečlivě hlídat a bezodkladně řešit (to už pak záleží na kvalitě výboru vašeho SVJ).
Určitou jistotu by mohl přinést nový občanský zákoník, který stanoví přechod dluhu na nabyvatele (pokud ovšem nebude příslušná část nesmyslně vypuštěna).
A co se týká problematiky oprav a rekonstrukcí formou úvěru, tak to záleží na rozhodnutí příslušné většiny členů SVJ. Nedávno se tady diskutovala situace, kdy většina členů v jednom SVJ chtěla řešit rekonstrukci mimořádnými vklady v hotovosti, a jedna členka proti tomu protestovala, že hotovost nemá a úvěr jí banka nedá.
Každé SVJ je prostě jiné. Pokud ve vašem konkrétním SVJ existuje situace, která se vám nelíbí, ale je v souladu se zákonem, a vy jste v menšině a nemůžete tento stav změnit, tak jediným řešením je byt prodat a koupit si jiný např. v družstvu, pokud preferujete tuto formu vlastnictví.
Šárka
Při vší úctě, ne, ne, ne! Žádná většina nesmí rozhodovat o úvěru pro SVJ poskytovaný bez řádného ručení, čili jinými slovy o tom, že vlastníci bytu budou ručit za jiné vlastníky, tedy za někoho zcela cizího. Pokud se lidé v domě tak dobře znají, že jsou ochotni všichni souhlasit, nechci jim bránit, aby si vzali úvěr bez ručení společně, jako SVJ. Ale nucen k takovému kroku nesmí být nikdo, ani pokud by byl v celém domě jediný. V tomto případě, k tomu není nejmenší důvod. Snad počtvrté Vám opakuji, že úvěr pro SVJ lze nahradit úvěry pro jednotlivé vlastníky, dokonce na míru šité každému z nich. Jak vůbec může někdo přijít s myšlenkou, že by vlastníci 75% podílu na domě měli mít právo za jiné rozhodovat o tom, že budou ručit i za podíly ostatních vlastníků na takovémto úvěru (jsou to pro ně úplně cizí lidé, neznají je, natož jejich majetkové poměry, na bytu jim často vázne zástavní právo,…) a pokud se mu to nelíbí, tak se mají zbavit svého majetku a vypadnout. Promiňte mi to, ale z lidí jako jste vy, na mne jde hrůza. Pokud jste vlastnicí nějaké bytové jednotky v SVJ, chápal bych, kdybyste tyto věci nedomyslela, a proto souhlasila s úvěrem pro SVJ bez ručení. Ale pokud pochopíte to, co Vám zde píši, a trváte na svém, pak již nemám více slov.
Je vidět že vůbec nechápete rozdíl mezi SVJ a družstvem. V družstvu za nic nemusíte ručit protože vám nic nepatří. Když zkrachuje družstvo tak vás klidně nový majitel z bytu může vyrazit, neboť jste pouze v nájmu.
Předseda
také nic nechápete :-) – když družstvo zkrachuje – vám se pouze mění majitel bytu, ale vaší smlouvy se to netýká – jako nájemníkam družstva se smlouvou na dobu neurčitou vás z bytu nikdo nedostane, pokud jste majitel a byt jde do exekuce – za 3 dni se stěhujete.
V družstvu mi patřil podíl. Když zkrachuje SVJ budu mít také starou belu, na rozdíl od družstva možná ještě dluh k tomu.
Sám nevíte co píšete. Nahoře píšete, že v družstvu máte podíl např. 100 Kč. A najednou se tím podílem oháníte. Ale jestli vám stačí ta stovka místo bytu tak proč ne.
Mimochodem SVJ jako takové zkrachovat nemůže. Může mít akorát dluh, který sotva může dosáhnout byť jen zlomku ceny sumy všech bytů.
Malý příklad – typický úvěr může činit 200 tisíc Kč na BJ, cena bytu může činit řekněme 2 miliony korun. Tedy onen „krach“ může činit cca 10% ceny bytu. Opravdový krach je ztráta 100% majetku. To se tedy v SVJ ani vzdáleně stát nemůže. V družstvu klidně.
Znovu opakuji – nemáte tušení o čem vůbec mluvíte, nerozumíte problematice.
Předseda
Myslím, že se mýlíte, pokud nemůžete dostát svým závazkům a zaplatit 200 tisíc, klidně můžete přijít o byt za 2 miliony, kvůli dluhu dva miliony pak klidně i o dům za 100 milionů. 100,–Kč je nominální hodnota podílu, jehož reálná (tržní) hodnota může být dva miliony. O problematice bohužel nic nevíte vy.
Paní Šárko 1, SVJ může řádně plnit své závazky, pokud své závazky vůči SVJ řádně plní vlastníci. Přispívat do fondu ze kterého SVJ hradí běžné závazky s rizikem, že někdo z ostatních vlastníků závazky plnit nebude, je skutečně to riziko, které je rozumné, přiměřené a víceméně nezbytné v domě s byty ve vlastnictví. Ale toto riziko podle mne nelze navyšovat o úvěry. Proč raději nereagujete na moji poznámku o tom, že si přece úvěr může vyjednat každý z vlastníků sám. Zde přece není třeba, abych v rámci SVJ ručil i za podíl na půjčce, který přísluší k vlastnictví zcela cizích bytů! Vím, že to tak i funguje tam kde jsou lidé slušní a mají smysl pro právo, přestože lze zákon obejít, menšinu převálcovat. To je mi jasné, že se to bankám půjčuje na ručení ze zákona. Kdyby ale každý vlastník (stojící o úvěr) sám za sebe musel podepsat částku podílu za kterou sám ručí, to by si to ještě řada z vlastníků mohla rozmyslet a z rekonstrukce i z úvěrového kšeftu by nebylo nic, že? Agitační řeči o výhodách a nevýhodách spoluvlastnictví jste si mohla odpustit, jejich informační i argumentační hodnota je nulová. Podruhé vám opakuji, že jsem se stal členem SVJ nedobrovolně, proti své vůli, neboť jsem měl byt ve vlastnictví dříve, než byl navržen a následně přijat zákon, který ze mne udělal automaticky a bez možnosti vyjádřit svoji vůli (byť třeba jen (ne)podpisem) člena SVJ. Podíl na společných částech domu (jak nesprávně uvádíte „na domě“), jsem vlastnil ještě před vznikem SVJ, v tomto směru se nezměnilo nic, co by stálo za povšimnutí. Také nevím, z čeho stále tak vytrvale usuzujete, že jsem koupil byt.
Poslední komentáře