ano založit SVJ, nebo ne?
Dobry den, mnozí v naší bytovce chtějí založit SVJ,doposud jsme v podílovém vlastnictví a založení se nás netýká. Jaké máte prosím zkušenosti? .
Edo, nejde o založení SVJ, ale v první řadě o rozdělení budovy na jednotky. Budova ve spoluvlastnictví znamená, že nelze prodat byt, a každý ze spoluvlastníků může být rozhodnutím většiny vyloučen z užívání „svého“ bytu. Ani Banky se nebudou tvářit nadšeně když majitel podílu na bytovce bude chtít půjčku na svůj podíl. Nedostane nic.
Kolik je v bytovce bytů? Jsou k tomu v budově i nějaké garáže, obchodní prostory nebo provozovny služeb? Je některý byt obýván nájemcem?
Justitianus
Pane Edo, děkuji za upřesnění. Píšete že dva byty se pronajímají. Musí ovšem jít o nájemní smlouvu sjednanou se souhlasem VĚTŠINY spoluvlastníků. Jednotlivý spoluvlastník – uživatel konkrétního bytu není oprávněn (sám za sebe) nic nikomu pronajímat! To jsou nevýhody podílového spoluvlastnictví.
Napsal jste, že v domě je 6 bytů (tedy předpokládám 6 spoluvlastníků budovy). Dva ze spoluvlastníků (pan A a pan B) neužívají žádný byt (ty byty jsou přece pronajaty cizím osobám). Je tedy možné, aby se spoluvlastníci rozhodli většinou, že pan A a pan B jsou napříště vyloučeni z užívání společné věci. Ztratí tím právo užívat byt v budově jak pro sebe, tak pro své příbuzné a dědice. Ti dva totiž bydlí jinde; vyloučením z užívání jim nevznikne žádná újma, ani zásah do práva na bydlení. To jsou nevýhody podílového spoluvlastnictví.
Vysvětlím proč jsem se ptal na nájemce. Zákon 89/2012 Sb. totiž obsahuje toto „socialistické“ ustanovení:
| 89/2012 Sb. § 1187 (1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti. |
To znamená, že až dům bude rozdělen na jednotky, bude vlastník pronajatého bytu nucen dát nabídku na prodej bytu svému nájemci, jestliže se následně rozhodne byt převést na jinou osobu (prodejem, darováním, směnou). Nájemce pak má neuvěřitelně dlouhou dobu 6 měsíců aby sdělil zda předkupní právo využije. Tato část zákona mi přopomíná 50. léta, znárodňování a potlačování buržoasních elementů: je to trest za vlastnictví jednotky. Divím se, že tato část NOZ nebyla dosud zrušena pro zřejmou neústavnost.
Justitianus
„nelze prodat byt“
Irelevantní námitka: Lze totiž prodat spoluvlastnický podíl. Družstvevní byt rovněž nelze prodat.
„každý ze spoluvlastníků může být rozhodnutím většiny vyloučen z užívání „svého“ bytu.“
To je další Justitianova fantazie. Pokud na ní trváte, své tvrzení podložte (judikáturou, literaturou ad.).
Podíle, nikdy a nikde jsem netvrdil, že nelze prodat spoluvlastnický podíl na celé bytovce. Je ovšem velký rozdíl prodat konkrétní byt (který je zapsaný v katastru) a pokusit se prodat pouhý podíl (např. 1/8) z celé bytovky o osmi. Ten podíl nebude nikdo rozumný ochoten koupit za cenu bytu. Tržní cena bude ve srovnání s bytem nejspíše poloviční.
K další Vaší zbytečné poznámce: neznáte ani zákon, ani konstantní judikaturu. Je s podivem, že při tak hlubokých neznalostech se i přesto pokoušíte se mnou hloupě polemizovat. Namátkou cituji:
| Užívání společné věci může být in concreto určeno dohodou
spoluvlastníků nebo jejich většinovým rozhodnutím (§ 139 odst.
2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., § 1128 a násl. občanského
zákoníku č. 89/2012 Sb.) nebo též rozhodnutím soudu (§ 139 odst.
3 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., § 1139 občanského zákoníku č.
89/2012 Sb.). Na základě těchto právních skutečností může být
některý ze spoluvlastníků z užívání společné věci zcela
vyloučen. Stanovisko pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl.ÚS-st. 48/18, ze dne 16. 10. 2018 |
Justitianus
„Je ovšem velký rozdíl prodat konkrétní byt (který je zapsaný v katastru) a pokusit se prodat pouhý podíl (např. 1/8) z celé bytovky o osmi.“
Ne nutně. Podíl je v takových případech zpravidla svázán s užíváním konkrétní části nemovité věci (konkrétního bytu).
Zase žvaníte, pane Podíle. Už jsem uvedl, že spoluvlastník může být většinovým rozhodnutím spoluvlastníků kdykoliv vyloučen z užívání společné věci. Není tedy pravda Vaše nesmyslné tvrzení, že by podíl byl nějak „svázán“ s užíváním konkrétní části nemovité věci.
Jak byste si takové „svázání“ představoval, Vy právní analfabete? Míníte snad soukromoprávní ujednání spoluvlastíků? To může být kdykoliv většinově změněno. K vyloučení spoluvlastníka postačuje k většinové rozhodnutí spoluvlastníků, Vy popleto. Nestačil Vám názor pléna Ústavního soudu?
Běžte si tedy koupit podíl, jehož užívání Vám může kdykoliv být odepřeno. Nač ještě čekáte? Kupte si od Edy ten jeho podíl.
Justitianus
Napsal jste:
„Zase žvaníte, pane Podíle. Už jsem uvedl, že spoluvlastník může být většinovým rozhodnutím spoluvlastníků kdykoliv vyloučen z užívání společné věci. Není tedy pravda Vaše nesmyslné tvrzení, že by podíl byl nějak „svázán“ s užíváním konkrétní části nemovité věci.“
Citoval jste ze stanoviska pléna Ústavního soudu „Užívání společné věci může být in concreto určeno dohodou spoluvlastníků nebo jejich většinovým rozhodnutím…“.
V uvedeném textu se píše o dohodě nebo většinovém rozhodnutí. Je jasné, že pouze v případě, že spoluvlastníci nedojdou ke společné dohodě, mohou o způsobu užívání společné věci hlasovat. V případě dohody jsou spoluvlastníci následně dohodou vázáni, a to až do doby, než dojde ke změně poměrů mezi spoluvlastníky nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků.
Upozorňuji mínusovače bez vlastního názoru, že stejný názor jako já uvádí na web. stránkách Advokátní kanceláře Grinacová & Šulc v článku „Užívání nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví“ advokát Mgr. Michal Hovorka.
v článku se mimo jiné uvádí:
„Nejjednodušším a prvotním způsobem, jak mohou spoluvlastníci
upravit své spoluvlastnické vztahy ohledně užívání společné nemovité
věci je uzavření dohody mezi spoluvlastníky o užívání
společné věci. Občanský zákoník pro takovou dohodu nevyžaduje
písemnou formu, a lze ji uzavřít pouze ústně, případně i konkludentně.
Jedná se tak o bezformální právní jednání. Spoluvlastníci jsou
následně svými smluvními projevy vázáni, a to až do doby, než dojde ke
změně poměrů mezi spoluvlastníky nebo není-li dohoda nahrazena novou
dohodou všech spoluvlastníků. Uzavření dohody tak lze
spoluvlastníkům jen doporučit, jelikož se tím dá předejít případným
budoucím sporům mezi spoluvlastníky ohledně užívání společné věci.
V případě že spoluvlastníci nedojdou ke společné dohodě, mohou
o způsobu užívání společné věci hlasovat…“
Celý článek zde http://www.akgr.cz/…vlastnictvi/
Pane Jiří, byl jste minusován, protože jste opsal – bez vlastního názoru – cosi z kteréhosi webu a přidal jste si k tomu vlastní nesmysly.
(1) Většinové rozhodnutí spoluvlastníků je stejně dobré a platné jako dohoda spoluvlastníků. Nic z toho nemá „přednost“! Pokud se vytvořil nějaký faktický stav bez toho, že by některý spoluvlastník protestoval, pak se to ovšemže považuje za konkludentní dohodu (protože zde není žádný „přehlasovaný“ spoluvlastník).
(2) Stejným totálním nesmyslem je Vaše tvrzení, že „v případě dohody jsou spoluvlastníci následně dohodou vázáni, (…) není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků“. Jak jste na ten nesmysl přišel? Od dohody může kterýkoliv ze spoluvlastníků kdykoliv odstoupit. Tím se dohoda automaticky mění na většinové rozhodnutí spoluvlastníků. A pokud od bývalé dohody odstoupí spoluvlastníci s nadpolovičním podílem, pak celá dohoda tím padá. Stane se obsoletní (nadbytečná) a je mezi spoluvlastníky nadále nevymahatelná.
Pane Jiří, neopisujte to, čemu nerozumíte.
Justitianus
Pane Jusitititanus,
V odkazovaném článku napsal advokát Mgr. Michal Hovorka: „Nejjednodušším a prvotním způsobem, jak mohou spoluvlastníci upravit své spoluvlastnické vztahy ohledně užívání společné nemovité věci je uzavření dohody mezi spoluvlastníky o užívání společné věci.“
Pokud se vám to nelíbí, můžete polemizovat s ním.
Co se týče vašeho tvrzení, že jsem si údajně přídal vlastní nesmysly, tak nemáte pravdu. Můžete uvést, které vlastní nesmysly jsem si údajně přídal? Vše, co jsem uvedl odpovídá tomu, co uvedl i advokát Mgr. Michal Hovorka.
„Nestačil Vám názor pléna Ústavního soudu?“
Ústavní soud o bytovém domě nic neříká.
Koupím podíl za poloviční cenu. Nabídněte. Dohoda jistá.
Koupile, jste buď blb, nebo troll. Konstantní judikatura se týká spoluvlastnictví věci. Je úplně jedno, zda jde o bytový dům, nebo jakoukoliv jinou věc movitou či nemovitou.
A zjevně nechápete, že podílovým spoluvlastníkem té bytovky je Eda. Nikoliv já. Vypadá to tedy spíše na blba, než na trolla.
Justitianus
Pane Justitiane,
jsem podílovým vlastníkem nemovité věci se spoluvlastnickým podílem 6/10. Pomůžete mi vyloučit z užívání společné věci ostatní spoluvlastníky většinovým rozhodnutím, jak uvádíte? Děkuji.
„Tržní cena bude ve srovnání s bytem nejspíše poloviční.“
Kde se prodávají podíly za poloviční cenu? Koupím.
V uvedeném odkazu je řešeno zrušení podílového vlastnictví. My řešíme zcela jiný případ vyloučení z užívání společné věci.
Obvykle se zde řeší složité a nejednoznačné záležitosti.
Tato záležitost je jednoduchá a jednoznačná: SVJ nebrat. Člověk s průměrným rozumem v ČR dobrovolně nezaloží SVJ ve stávající podobě a stavu souvisejících věcí, které nemůže ovlivnit.
Ne, ne, ne, nezakládat. Proboha, nedělejte to. SVJ vymyslel ďábel, aby se mstil lidem.
Poslední komentáře