§15 Fond oprav aneb „usnesení“ není „dohoda“ aneb jiné kriteria než m2 při určení výše příspěvku do FO
Pročetl jsem 65/2002 a judikáty i diskuze zde o FO. Ono slavné „usnesení“ není „dohoda“, které je de facto rozdílem mezi „hlasování nad1/2 většiny“ není „jednomyslná písemná smlouva všech“. A ovšem Mgr.Kralik & JUDr.David. Je tedy zřejmé, že platby do FO (neboli zálohy na údržbu neboli příspěvky od 2014)je možné nastavit nad1/2 většinou, bez písemné dohody VŠECH, usnesením schůze jen podle jednoho parametru, m2 = podílu v SVT. (Jakkoliv to zní jednoduše nebylo mi snadné toto jednoznačně zjistit.)
Skromný dotaz – prosím o odpověď.
1 Blok 5 vchodů, 1.republikové 2.poschoďové kostky, 1 SVT. Každý vchod vlastní účet na opravy a zálohy. Všichni na kontech cca 400 tis. jen 3. asi 10tis.(dlužníci v minulosti). Schůze všech 5 vchodů 1× za rok. Schůze stanovila 15 Kč/m2/M pro celé SVT. 3.vchod je rohový, severní strana, vlhkost, fasáda opadává. 4 z 5 vlastníků 3.vchodu chtějí zvýšení na 20 Kč, 5. Černý Petr ani slyšet. Předseda – vlastník ze 4.vchodu – odmítá hlasovat usnesení o separátním navýšení FO pro pouze 3. vchod z důvodu porušení §15 odst. 1 „… poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu…“ – už by to nebylo poměrně. Voliči z vchodů 1,2,4,5 by to rádi schválili, aby je 3 dohnala a přestala strašit. Samostatným SVT se 3 stát nemůže.
Kdo má pravdu? Předseda nebo padající fasáda?
Změní se něco od 1.1.2014, kdy bude povinností vlastníka hradit příspěvky? A zákonná povinnost k úhradě záloh již nebude existovat?
Díky moc za vaše postřehy. Hirsch, Liberec
Zapomněl jste nám sdělit, co máte v prohlášení vlastníka. Jsou v PV jednotlivé sekce vymezeny jako společné části domu společné jen některých vlastníkům (tj. těm, kteří v příslušné sekci bydlí)? Pokud máte všechny spol. části domu vymezeny jako společné všem vlastníkům, tak máte také jeden společný účet i společné dlužníky a nezáleží na tom, kdo v které sekci bydlí.
Děkuji za reakci.Všechny spol. části 5 domů jsou vymezeny jako společné všem vlastníkům. Sekce – vchody jsou vymezeny jen v našich stanovách pro účely oprav a služeb v rámci vchodu. Jak jsem psal, nemáme 1 účet u KB, ale 5 účtů u KB.Vlastník všech účtů je ovšem 1 – SVT. Zmocněné osoby se liší – vždy zástupce vchodu. Společní dlužníci nás netrápí, chceme zvýšit odvod do FO separátně pro 1 sekci, to nás bolí.
Domnívám se, že to vaše uspořádání, jak jste je popsal, je možné pouze dohodou všech. Jestliže fasáda v 3. sekci potřebuje nutně opravu a přitom nemáte příslušnou dohodu všech, pak se musíte na opravě podílet všichni poměrně podle svého spoluvlastnického podílu, neboť fasáda je společná všem, sekce nesekce.
Proč si to tak komplikujete? Chápu, že je lákavé rozdělit dům na logické části spravované samostatně, ale musíte počítat s tím, že zákonitě dříve nebo později narazíte na nečekané problémy způsobené nesouladem se zákonem, bezdůvodným obohacením, nezdaněným příjmem, apod. Ale možná to máte dokonale promyšlené a ošetřené stanovami, jenže pak byste se asi neptal.
Náš dům se také skládá ze 4 sekcí, které zvenčí dokonce vypadají jako samostatné domy (jsou odděleny mezerou cca 10 m). Máme ale společný suterén s rozvody, sušárnou a výměníkem tepla. Proto máme jen 1 parcelu, 1 č.p., 1 SVJ, 1 výbor, 1 účet, atd. Když se něco rozbije v jedné sekci, zaplatí to všichni. Příště zase všichni zaplatí opravu v jiné sekci. Zatím nikoho nenapadlo soukromničit jen na své sekci.
Pane Hirschi, dost bylo fantazírování o jakýchsi „sekcích“. Neexistují žádné „sekce“. Každý vlastník jednotky v domě je povinen přispívat alikvotní částkou podle svého spoluvlastnického podílu. Máte-li nedobytné pohledávky, bude se na úhradě ztráty podílet každý vlastník jednotky podle svého spoluvlastnického podílu.
Chcete-li upravit přispívání na správu domu jinak, nežli podle spoluvlastnických podílů, je to samozřejmě možné podle § 15 odst. 1 ZoVB. Uzavřete prostě dohodu o jiném způsobu přispívání. Ale nepleťte do toho „sekce“. Taková dohoda by byla nejspíše absolutně neplatná pro neurčitost.
lake
Pane Lake,
je tato dohoda možná i dle nového OZ? Případně prosím o komentář.
Co byste navrhoval zde, př.:
2.majitelé NP(vlastní dodávka tepla, elektřiny, voda) a 20.majitelů bytů. Dříve rozdělené účty Byty vs Nebyty, nakonec přes nesouhlas nebytů spojeno odhlasováním na Schromáždění a vlasní „napořené“ peníze jsou najednou všech.
Problém je ve velkosti NP oproti bytům, průměrný byt 65m2 a Nebyt 170m2, nebyty nevyužívají společné prostory, které jsou v PV, mají vlastní vstupy, vlastní výlohy, vlastní okna, které si zakoupili, tyto věci hradí se svého žádné společné příspěvky jim nikdo nedá. Nechtějí se tedy logicky podílet na opravách ve vchodech, tak jak by rádi ostatní. Tyto prostory Nebyty prokazatelně nevyužívají, nemají k čemu.
Jak to nastavit, tak aby byli všichni spokojení? Byla udělena dohoda na příspěvek na opravy (zál. na správu domu) v jiném poměru, nižším. O.K. a poté spojeny účty, což průhlednost jednotlivých úhrad znepřístupnilo.
Jak prosím vyčlenit opravdu společné opravy celého domu od těch, které náleží pouze bytům? Ve více domech, je to spíše férová dohoda, které jsem zastáncem.
Př. Spol.prostory dle PV, kde ovšem vlastník nebytu nechodí: prostory bytů – schody, chodby např. malování, oprava světel v těchto prostorech, hasičáky, teplá voda (nebyt využívá pouze studenou a ohřívá si ji el.), plyn – který NB nevyužívají. Revize, opravy atd.
Logické jsou opravy střechy, obvodového zdiva tzn. „opravdu“ společných prostor, ale nikoliv těch sporných, které nebyty nevyužívají a svými m2 by hradili ve většině všechny opravy přávě oni.
Osobně to chápu tak, že pokud došlo k dohodě o snížení podílu zálohy na opravy domu v určitém poměru, že se nebyty podílejí na opravách domu jen do výše tohoto sníženého poměru.
Velmi děkuji za názor, Pěkné pondělí
%Omlouvám se za dlouhý post..
Pane Ljukine,
nezapomeňte na přepočtený počet psů chovaných v nebytové jednotce. Neuvádíte, zda se tento počet nějak liší od přepočteného počtu psů chovaných v bytové jednotce. Věc Vám pomohu vyřešit.
Pane ljukine, proč nad tím spekulujete? V PV je definováno, jaká část společných částí komu patří a ten se podle toho na její údržbě musí podílet. Za těchto podmínek se stal vlastníkem. Pokud to chcete změnit, potřebujete souhlas všech. Jirka
Otázka byla pro pane Lake + můj příklad, kterým jsem chtěl poukázat jak může být podílové spoluvlastnictví nespravedlivé, pokud vlastníte nebyt a máte doplácet hodně peněz na „společné“ prostory definované před 20.lety. V době kdy nikdo neměl tušení, že by k takovýmto situacím mohlo dojít.
Tehdy např. byly vchody průchozí tzn. i nebyty, což je historie, dnes je standardní, že vstupy jsou pouze samostatné, jak jsem uvedl. Přeci není správné, aby majitel nebytu viz příklad měl doplácet na úkor bytů nemalé prostředky za prostory (přístroje), které neužívá, neužíval ani nikdy užívat nebude, protože to prostě nedává smysl (není co by tam dělal). A naopak vlastníci bytů vše užívají roky a platí jen zlomek za toto opotřebení. Chápete?
Nicméně díky za názor.
Já vás plně chápu, ale to je všechno. Pravidla stanovil původní vlastník domu, když jej dělil na jednotky a stanovil, jak budou rozděleny společné části a jak se na ně bude přispívat. Tato pravidla každý přijal tím, že jednotku koupil. Samozřejmě mohl, nebo spíše měl některé části původní vlastník definovat jako společné jen některým vlastníkům. Změnit tato pravidla ale můžete jen společnou dohodou všech, což je těžko průchodné.
Jo a omlouvám se, že nejsem lake. Jirka
Poslední komentáře