Ayo, společenství se nezakládá, vzniká ze zákona.

Spoluvlastnictví společných částí domu vzniká vymezením jednotek jednostranným prohlášením vlastníka budovy. Vkladem vlastnického práva nabyvatele u prvního převodu jednotky v domě se dům mění na dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví (§ 7 zákona o vlastnictví bytů). Právně podléhá od tohoto okamžiku režimu zákona o vlastnictví bytů.

Společenství vlastníků jednotek vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, včetně původního vlastníka, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí poslednímu z těchto tří vlastníků. Společenství vzniká na základě ustanovení zákona, bez ohledu na vůli jeho jednotlivých členů, aniž by k samotnému vzniku společenství bylo potřeba nějakého přímého právního úkonu jeho členů.

První shromáždění spoluvlastníků se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství. Na tomto shromáždění spoluvlastníků se schvalují stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c) zákona o vlastnictví bytů. Toto shromáždění vlastníků se může konat jen za účasti notáře, který o průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu.

Společenství se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného krajským, resp. městským soudem. Zápis do tohoto rejstříku má vysvětlovací charakter, charakter osvědčení již existujícího subjektu. I pokud společenství není zapsáno v rejstříku společenství vlastníků jednotek, existuje a má právo činit právní úkony.

Smyslem vzniku společenství je správa společné části domu, výběr a použití finančních prostředků jednotlivých vlastníků potřebných pro tuto správu. Doporučui přečíst si zákona č. 72/1994 Sb.

Co se týče kotelny, opět neuvádíte úplnou informaci. Vytápí jenom váš dům nebo více domů? Kdo kotelnu vlastní a kdo jí provozuje, kde je umístěná.