No tak já se taky přidám s osobním názorem, podložím ho paragrafy a prosím o konstruktivní argumentaci, kde dělám v úvahách chybu. Nemyslím si, že by předpisem záloh na správu ve výši schválené shromážděním se zahrnutím splátky úvěru rovněž schválené shromážděním bylo vpašováváním splátek dluhu cizí osoby potají do rozpisu záloh. V okamžiku vystavení předpisu záloh není SVJ vůči vlastníkovi cizí osoba.

Jak zde již bylo mnohokrát uvedeno, nový vlastník by se měl zajímat jak o pravidla přispívání v SVJ, do něhož povinně vstupuje, tak o plán oprav a jiných výdajů, a je jedno, zda to nazveme Reserve Study nebo jinak. Je-li v tomto dlouhodobém plánu splátka úvěru, měl by zavětřit a pátrat. Jenže ona se většina SVJ o novém vlastníkovi dozví až ve chvíli, kdy mu nepřijde platba od vlastníka původního.

Především se domnívám, že zmíněný judikát 22 Cdo 242/2009 opravdu nelze použít na situaci, kdy je úvěr na SVJ a splácí se ze záloh na správu. Judikát se týká doby, kdy banky nepůjčovaly SVJ bez zástavy nemovitostí a tudíž se rozsáhlejší opravy domů opravdu řešily tak, jak je tam popsáno – schválila se oprava, vyčíslil podíl jednotlivých vlastníků a kdo neměl hotovost, vzal si úvěr ze stavebního spoření. Ten se pak splácel hromadně z účtu SVJ, když na splátky přispívali pouze vlastníci, kteří neprovedli úhradu jinak. Je pak zcela pochopitelné, že splátku úvěru na jméno původního vlastníka nesplácel vlastník nový.

Za zcela jinou ale považuji situaci, kdy se SVJ usnese o opravě a její úhradě úvěrem, který se posléze bude opět dle usnesení shromáždění splácet ze záloh/příspěvků na správu. A protože nejlíp je to vidět na příkladu, tak modelová situace: SVJ o 10 vlastnících se stejnými podíly (pro zjednodušení) se usnese o nutnosti opravy domu. Prostředky ve výši 1.000.000 Kč na opravu nemá.

Varianta 1.

Vlastníci odmítají úvěr, rozhodnou se na opravu našetřit a naplánují ji na termín za deset let. Devět let spoří (skládají zálohu na budoucí opravu v následujících letech), a mají naspořeno 90% částky. Jeden z vlastníků se rozhodne byt prodat. Posudek má na byt ve zchátralém domě, za tuto cenu ho také prodá. Protože skládal zálohy na určitý účel, který nastane, jeho 90.000 Kč mu není vráceno v souladu s § 15 odstavec 4 věta druhá ZoVB.

Podle mého názoru by tedy měl původní vlastník navýšit kupní cenu o 90.000 Kč s tím, že dům je již fiktivně z 90% opraven. Jeví se mi to jako spravedlivé, když nový vlastník složí jen 10% částky na opravu a bude za rok bydlet v kompletně opraveném domě. Zde je tuším judikatura konstantní v tom, že si to musí vypořádat vlastníci mezi sebou.

Varianta 2.

Vlastníci si na úhradu oprav vezmou úvěr, jeho splátky splácí ze záloh/příspěvků na správu, mají splatit celkem 1.500.000 Kč. Devět let splácí (skládají zálohu/příspěvek na správu) a 90% úvěru je splaceno. Jeden z vlastníků se rozhodne byt prodat. Posudek má na byt v opraveném domě, za tuto cenu ho také prodá. Protože mu zaniklo vlastnictví, přestane hradit zálohy/příspěvky na správu.

Podle mého názoru by měl původní vlastník ponížit cenu o podíl na dosud nesplacených splátkách úvěru ve výši 15.000 Kč, protože dům je sice opraven, ale tato oprava nebyla původním vlastníkem dosud plně uhrazena. Z platby řádně schválených záloh/příspěvků na správu se ale nový vlastník nevyvleče. Správnost této úvahy podporuje i NObčZ ve svém sice blbě formulovaném, ale jiným způsobem neinterpretova­telném § 1186 odstavec 2.

Prosím tedy o sdělení, proč by se budoucí náklad na opravu domu měl posuzovat jinak v obou uvedených případech, když se v obou variantách jedná o náklad na opravu domu dle pravidel schválených shromážděním, s nimiž se nový vlastník měl možnost seznámit, kdyby nekupoval byt jako housku na krámě, tedy (zjednodušeně řečeno) proč by kladný zůstatek záloh/příspěvků měl na nového vlastníka přecházet s bytem a záporný nikoli, když rozdíl je jediný – deset let se bydlí v neopraveném nebo již opraveném domě. S případným doložením judikátem, který by řešil úvěr SVJ na celou akci s průběžným splácením ze záloh/příspěvků na správu a nikoli individuální úvěr vlastníka ze stavebního spoření na jeho spoluvlastnický podíl splatný před zahájením akce.