SVJ může udělovat pokuty podle stanov

Vložil Justitianus, 13. Červen 2020 - 6:13 ::


Zdalipak může SVJ udělovat pokuty?

Už jsem se vícekrát vyjádřil, že většina právníků se nevyzná v problematice SVJ. V jiné diskusi se objevila rozsáhlá citace z názoru osoby, která vystupuje jako odborník, avšak radí nesprávně (§ 2950 NOZ). Adriana Kvítková napsala:

„Je pravdou, že úprava smluvních pokut či jiných sankcí ve stanovách či domovních řádech společenství vlastníků jednotek je poměrně častá a i když v rámci odborné veřejnosti nepanuje shoda ohledně názoru na ně, mám za to, že taková ustanovení jsou neplatná, resp. jimi stanovené povinnosti jsou nevymahatelné.
Uvedení smluvních pokut ve stanovách společenství či v domovních řádech nesplňuje zákonný požadavek na vymahatelnost takové sankce, když ujednání stanov společenství nelze považovat za dohodu mezi členem SVJ a společenstvím jako právnickou osobou.“

Kvítková, A., Sankce, smluvní pokuty NOZ a SVJ, Verlag Dashöfer (2020), dostupné online na https://www.nemovitostprofi.cz/…jAfKtmfKBkk/

Na tomto názoru je pozoruhodné pouze to, že je totálně nesprávný a je v rozporu jak se zákonem, tak i s konstantní judikaturou.

Naopak platí, že stanovy jsou považovány za smlouvu sui generis. Samotná skutečnost, že osoba se stane členem spolku/SVJ, znamená automaticky také souhlas se stanovami. Je-li ve stanovách upraveno placení pokut, vztahuje se to tedy i na (nového) člena spolku, aniž by musel se spolkem sjednávat nějakou zvláštní dvoustrannou smlouvu o pokutách. Totéž pochopitelně platí i pro stanovy SVJ, neboť SVJ je také – podle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb. – species spolku.

Zákon řeší i ten případ, kdy spolek či SVJ si chce do stanov dodatečně přidat ustanovení o pokutách za situace, kdy platné stanovy o pokutách mlčí.

Souhlas všech členů se stanovami se vyžaduje pouze na samém počátku, při založení spolku/SVJ. Viz § 218, § 1200. Jakmile je spolek/SVJ založen, postačuje ke změně stanov (k zavedení pokut) již pouze většinový souhlas členů (dle zákona nadpoloviční většina, vyšší kvorum mohou obsahovat stanovy). Viz § 220, § 1206 odst. 2. Je tedy možné pokuty zavádět i přes nesouhlas (menšinových) členů spolku. Souhlas všech členů není potřebný. Opačné tvrzení je v rozporu se zákonem.

89/2012 Sb. § 220
(2) Omezit práva nebo rozšířit povinnosti spojené s určitým druhem členství lze jen za podmínek určených předem ve stanovách, jinak se souhlasem většiny dotčených členů. To neplatí, má-li spolek k omezení práv nebo rozšíření povinností spravedlivý důvod.

U SVJ jde také o změnu členských práv a povinností, které jsou definovány ve stanovách. Stanovy mohou být kdykoliv měněny rozhodnutím shromáždění, tedy může takto dojít i ke změně/zavedení povinností člena ohledně pokut. Ke změně stanov SVJ postačí souhlas nadpoloviční většiny, neobsahují-li stanovy vyšší kvorum. (K tomu viz § 1206 odst. 2 a § 1208 písm. a NOZ.)

Je tedy zřejmé, že názor Adriany Kvítkové není ničím podložen.

Pokud jde o judikaturu, ta je konstantní. Stanovy jsou považovány za smlouvu sui generis. Tato smlouva dopadá na všechny členy, bez ohledu na to, zda jednotlivý člen souhlasí či nesouhlasí s některou částí stanov. Samozřejmě bez toho, že by jednotlivý člen k tomu sjednával se SVJ nějakou dvoustrannou smlouvu, jak nesprávně tvrdila A. Kvítková. K tomu cituji z dvou rozsdků Nejvyššího soudu:

„Stanovy společenství jakožto smlouva sui generis představují základní dokument , jímž se řídí vnitřní poměry společenství. Jejich přijetí ukládá zákon o vlastnictví bytů (srov. § 9 odst. 8) a měněny mohou být pouze kvalifikovanou většinou (§ 11 odst. 4). Jejich změna má obvykle významný dopad do vnitřních poměrů společenství, a tím i jeho členů (vlastníků jednotek). Z uvedeného plyne, že usnesení shromáždění vlastníků o změně stanov je důležitou záležitostí ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů, a přehlasovaný vlastník proto může požádat soud o přezkum usnesení přijatého shromážděním.“
rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3024/2012 ze dne 12. 2. 2015
„Stanovy společenství jakožto smlouva sui generis představují základní dokument, jímž se řídí vnitřní poměry společenství. Jejich změna má obvykle významný dopad do vnitřních poměrů společenství, a tím i jeho členů (vlastníků jednotek).“
rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3465/2017 ze dne 17. 1. 2018

Je tedy nepochybné, že stanovy mohou ukládat členům povinnosti a rozsah těchto povinností může být měněn (zpravidla pouhým většinovým souhlasem). Změněné (nové) povinnosti pak dopadají na všechny vlastníky jednotek.

Soudy rovněž bez pochybností připouštějí, že změna stanov může ovlivnit práva a povinnosti člena významným (důležitým, podstatným) způsobem. Tedy je možné i uložit povinnost hradit pokuty. Nesouhlasící člen pak má pouze možnost pokusit se o soudní přezkum rozhodnutí shromáždění. Jak je ovšem zjevné z obsahu obou citovaných rozsudků, soudy do vnitřních „spolkových“ záležitostí SVJ spíše nezasahují, než zasahují.

Adriana Kvítková se vyjádřila jinak, a dokonce ani neuznává platnost stanov jako smlouvy sui generis s dopadem na všechny vlastníky jednotek. Proto je její extrémní názor vadný a nepoužitelný. Zcela odlišné stanovisko vyjádřil například Jan Eisenreich. Jak už jsem vícekrát napsal: většina právníků se nevyzná v problematice SVJ …

Justitianus


P.S.: Pro jistotu poznamenávám, že pokuty mohou být upraveny od počátku i v prohlášení vlastníka budovy podle zákona č. 72/1994 Sb., nebo v prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb.. O tom jsem psal jinde v příspěvku Usměrňovačovy fan­tazie.

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Odpovědět příspěvkem do diskuse

Obsah tohoto pole je soukromý a nebude veřejně zobrazen.
Tato informace bude zobrazena.
Diskuse je moderovaná - neslušné příspěvky, příspěvky mimo téma apod. mohou být odstraněny.