SVJ-právnická osoba není plný pytel vlastníků. Vícekrát jsem upozorňoval, že pojem „shromáždění“ podle ZoVB má dva různé významy:

• shromáždění jako nejvyšší orgán právnické osoby, které je oprávněno rozhodovat pouze o úzkém okruhu záležitostí v kompetenci SVJ (správa, provoz a opravy domu podle § 9 odst. 1 ZoVB);
• shromáždění vlastníků jednotek, kteří rozhodují mezi sebou o všech ostatních záležitostech, které jsou mimo právní způsobilost SVJ (např. o technickém zhodnocení svého majetku podle § 11 odst. 5 ZoVB, o jiném způsobu přispívání na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB).

Některým diskutujícím se snad nelíbí koncepce „dvou shromáždění“. Při tom je zcela zjevné, že tomu musí tak být: vlastníci jednotek totiž vždy rozhodují mezi sebou, dokud v domě nevznikne SVJ jako právnická osoba. Se vznikem SVJ(2000) na tuto osobu přecházejí pouze oprávnění taxativně vyjmenovaná v § 9 a § 9a ZoVB. Vše ostatní si i nadále řeší vlastníci jednotek mimo pravomoc SVJ, tak jako dosud.

Tuto koncepci letos potvrdil Nejvyšší soud, když o dohodě podle § 15 odst. 1 ZoVB judikoval:

Nic nového či překvapivého v tom není. Rozhodování SVJ je něco jiného než rozhodování vlastníků mezi sebou. Záležitosti, které jsou mimo okruh právní způsobilosti SVJ(2000), rozhodují vlastníci jednotek. I když snad půjde o rozhodování při shromáždění SVJ, svolaném výborem SVJ, a výsledek je obsažen v zápisu ze shromáždění SVJ – i přes to půjde o rozhodování vlastníků mimo SVJ. Skutečný obsah rozhodování soud upřednostnil před pouhým formálním hlediskem. Tak pravil Nejvyšší soud.

Znovu zopakuji pro osvěžení paměti: Záležitosti, které v žádném případě nespadají do působnosti SVJ-právnické osoby a nejsou tedy rozhodovány přes SVJ, jsou například tyto:

1. rozhodování o způsobu přispívání na správu domu podle § 15 odst. 1 ZoVB,
2. rozhodování o změně účelu užívání stavby a o změně stavby podle § 11 odst. 5 ZoVB,
3. rozhodování o technickém zhodnocení stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, přístavby, vestavby) podle § 11 odst. 5 ZoVB.

První bod je dnes již potvrzen více rozsudky, včetně judikátu velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu (31 Cdo 4294/2011), a také nálezem Ústavního soudu. Na judikatorní potvrzení bodů č. 2 a 3 někteří dosud čekají – ale ze znění ZoVB i z úmyslu zákonodárce neplyne přece nic jiného než to, co jsem zde napsal. SVJ(2000) je pouze sluha vlastníka domu. Není tomu naopak.

lake