Nejedná se vůbec o rozúčtování nákladů na správu domu. SVJ s tím ostatně nemá nic společného: společenství je pouhý správce, sluha, který dům nevlastní. Jde o spoluvlastnický a uživatelský vztah ke společným částem, který se realizuje mezi vlastníky jednotek navzájem.

Takže developer vlastní v domě jednotky. O jejich vlastnictví a užívání není žádného sporu. Pak jsou zde společné části domu, které podle Prohlášení vlastníka developer užívá výhradně pro svou potřebu. K tomu platí dvě jednoduchá pravidla:

(1) Práva ke společným místnostem a prostorům domu, která jsou obsažena v Prohlášení, nejsou neměnná. O užívání společných částí domu rozhodují vlastníci jednotek na shromáždění podle § 11 odst. 4 ZoVB (tříčtvrtinovou většinou přítomných). Změnu nemusíte uvést do Prohlášení – ostatně katastrální úřad by to odmítl. Je možno jednotlivého spoluvlastníka vyloučit z užívání společné věci. (Tím nemíním, abyste mu dělali naschvály, což by byl tzv. šikanózní výkon práva. To soudy nemají rády.)

Neexistuje zákonné oprávnění žádného z vlastníků jednotek, aby navěky užíval ty společné části, které si sám v Prohlášení vlastníka připsal do svého výhradního užívání.

(2) Společné části nelze zpravidla užívat tak, aby nedocházelo k omezování. Při vyloučení spoluvlastníka z užívání společné věci mu náleží finanční náhrada, jejíž výše se odvodí z nájemného v místě obvyklého za obdobný předmět nájmu. Jde tedy jen o to, určit tržní hodnotu práva užívat konkrétní společnou část domu. To se může provést tak, že prostě zjistíte kdo by byl ochoten dát nejvíc.

Stejně se postupuje v případě, kdy jediný vlastník užívá společnou část výhradně pro sebe a vylučuje tím z užívání všechny ostatní. Náleží jim náhrada, ovšem musejí se o ni přihlásit. Nikdo jim žádné peníze nepřinese na stříbrném podnosu. Částka placená výhradním uživatelem se pak rozdělí podle spoluvlastnických podílů. Nejde o příjem z pronájmu a nedaní se.

V domě, kde existuje SVJ, mohou vyloučení vlastníci uplatnit svůj nárok přímo vůči SVJ, které je zákonným správcem domu. Společenství pak samo zajistí výběr částky a její rozdělení. Judikaturu neuvádím: je konstantní od roku 1811 a dá se vyhledat.

lake