Vytopený byt od netěsnosti topení
Dobrý den,
jsem krátce předsedou SVJ, tak se stále ještě učím a chtěl bych Vás zde požádat o radu při řešení problému. (Snažil jsem se hledat tady v historii, ale podobný problém jsem nenašel).
Minulý týden u nás v době došlo k úniku topné vody ze systému topení, díky tomu vznikla škoda v přímo zasaženém bytě a bytě pod ním. Nyní s majiteli řešíme drobný spor o tom, kdo je za škodu odpovědný, respektive z čí pojistky by se měly škody krýt. Problém na topení byl na šroubení mezi termostatickým ventilem a otopným tělesem, kde kapala voda.
Dnes jsem byl na KN vyřídit opis prohlášení vlastníka (z roku 2008), kde se konstatuje: Vymezení jednotek – vybavení jednotky: umyvadlo, míchací baterie, záchodová mísa, vana, topná tělesa, osvětlení v každé místnosti, sporák, kuchyňská linka, 6 regulátorů tepla, 3 vestavěné skříně, vodoměr SV a TUV, pojistková skříň, zvonek, schránka na dopisy. Určení společných částí budovy: Společnými částmi budovy jsou polde § 4 odst. 2) písm.
- zákona následující části budovy, určené pro společné užívání ve
Stanovy se odvolávají na prohlášení vlastníka. Dále jsem dohledal Domovní řád, kde se v odstavci „Základní pojmy“ konstatuje: Společnými částmi domu jsou části určené pro společné užívání, zejména základy, střecha,…, rozvody teplé a studené vody (po bytový uzávěr), rozvody tepla včetně radiátorů, hlavní rozvody kanalizace,…
Do fondu oprav platí všichni jednotnou částku za metr čtverečný podlahové plochy bytu.
Moje dotazy tedy zní:
- Jakou váhu má prohlášení v domovním řádu, chápal bych, že mu jsou nadřazeny stanovy, nad stanovami je prohlášení vlastníka, nad ním je zákon o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.)?
- Pokud je nadřazeno prohlášení vlastníka, pak by si opravu mezi uzávěrem a otopným tělesem měl hradit vlastník sám?
- Pokud je opravdu dle prohlášení vlastníka ventil i otopné těleso součástí bytu, škoda způsobená výše uvedenou havárií by měla jít z pojistky vlastníka.
- Pokud by se škoda stala na vinou závady na stoupačce (ač uvnitř bytu) uplatnila by se pojistka SVJ?
Předem děkuji za pomoc, snaží se hledat už kolikátý den, ale k rozumnému závěru jsem se nedobral ani na pojišťovně.
Janeček
Prohlášení vlastníka říká, co je vybavením jednotky. O vlastnictví těchto předmětů neříká nic.
- Xenie pravila: „Prohlášení vlastníka říká, co je vybavením jednotky. O vlastnictví těchto předmětů neříká nic.“
Xenie, obecně máte pravdu. Dá s to však odvodit z umístění v prohlášení vlastníka budovy. Zjdnodušeně se dá říci, že co je zmíněno v popisu jednotky, patří vlastníkovi jednotky. Co je umístěno ve výčtu společných částí, to je společné. Existují dva pojmy, o kterých víme co znamenají:
| 40/1964 Sb. | 89/2012 Sb. |
| § 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. | § 505 Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. |
| § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. | § 510 (1) Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. |
☀ Vybavení jednotky
Pojem „vybavení“ (= soubor předmětů sloužících k určitému účelu)
je neutrální a nevyjadřuje vlastnický vztah. Pojem „vybavení jednotky“
není definován v žádném právním předpisu (a nebyl definován ani
v době kdy vzniklo prohlášení pro dům tazatele). Nevíme co to má
znamenat; Bezpečně víme pouze to, že „vybavení jednotky“ nezahrnuje ani
„příslušenství jednotky“ ani „součásti jednotky“.
☀ Vybavení bytu
Existuje pojem „vybavení bytu“, ovšem ten se používá v oblasti
nájemního bydlení. To nemá naprosto nic společného s jednotkou a její
definicí v prohlášení (viz příkladmý výčet „vybavení bytu“ na https://www.flatio.cz/…ybaveni-bytu).
Prohlášení pro dům tazatele je tedy – jako obykle – vadné; k jeho smyslu a obsahu se budou muset dobrat výkladem. Ostatně tato vada byla už v samotném zákoně č. 72/1994 Sb., v jeho § 4 odst. 2 písm. b).
Justitianus
☀ Otázka uplatnění plnění z pojistky nemá žádnou přímou souvislost se zaviněním škody. Pokud pojišťovna uzná nárok na pojistné plnění, může pak vymáhat na škůdci (pokud škůdce existuje).
☀ Pokud jakýsi „domovní řád“ není součástí stanov, pak je to neplatný cár papíru. Spláchnout do WC a zapomenout. Pokud „domovní řád“ je součástí stanov, pak platí následující bod.
☀ Pokud stanovy snad obsahují cokoli o popisu jednotek, pak je to od počátku neplatné, nevymahatelné a nikoho to nezavazuje.
☀ Ohledně definice jednotek platí obsah prohlášení. A to i v případě že není v souladu se zákonem. A bude tomu tak dokud vlastníci neschválí nový text prohlášení, nebo dokud o věci nerozhodne soud na zakladě žaloby.
☀ Pokud otopné těleso i regulační armatura (tělo ventilu) je ve vlastnictví vlastníka jednotky, pak opravu těsnění mezi těmito dvěma díly hradí vlastník jednotky.
☀ Neznám obsah pojistky SVJ, takže nemohu odpoědět na Vaši otázku č. 4.
Podle § 2937 platí že způsobí-li škodu věc sama od sebe, nahradí škodu ten, kdo nad věcí měl mít dohled; nelze-li takovou osobu jinak určit, platí, že jí je vlastník věci. Kdo prokáže, že náležitý dohled nezanedbal, zprostí se povinnosti k náhradě.
Justitianus
Dobrý den, děkuji za rychlou a obsáhlou odpověď. Vyjádřil jsem se v dotazech asi špatně. Primárně mi šlo o to, kdo hradí opravu na daných částech a kdo je za kterou část odpovědný, a kdo má vlastně vyzvat čí pojišťovnu… SVJ, vlastník jednotky kde k problému došlo, nebo vlastník který byl vytopen.
Z výše uvedeného tomu rozumím tak, že pokud se něco stane na stoupačce topení a odbočce ze stoupačky až po termoregulační ventil, je to problém SVJ, to uhradí opravu a případná náhrada škod půjde z kapsy/pojistky SVJ (pokud je pro tento případ pojištěné). Ale pokud je to uvnitř bytu, kde výbor nemá nad věcí kontrolu/dohled je to věc vlastníka jednotky?
Pokud se to stane dál na majetku vlastníka (dle prohlášení vlastníka) je to problém vlastníka a všechno jde z kapsy/pojistky vlastníka.
Omlouvám se, že se tak hloupě ptám, ale chci si být jistý, že to dobře chápu. Děkuji
Podle prohlášení vlastníka je to SVJ po trubku, na které je termostatický ventil. Ventil, šroubení a radiátor je vlastníka a je na něm náhrada škody, protože je škůdce. Pokud byly poškozeny i společné části domu, spravované SVJ, má postih SVJ proti vlastníkovi.
Ale tady to nebude ani nedbalostní zavinění vlastníka. Holendr u termostatického ventilu je zpravidla kov na kov. A tady není jak zkontrolovat vadu spoje. Jedině, až to teče. Pokud je to nějaký hodně starý ventil, tak tam může být ploché těsnění. To kdyby pozvolna začalo prosakovat, a okolo matice holendru by „kvetlo“, tak by se dalo prokázat zavinění vlastníka. Pokud se trhlo naráz, tak s tím se nedá nic dělat. Jinak řečeno, vlastník nemá jak zkontrolovat těsnost spojů, kromě pohledem zvenku. A není na něho špagát. Tohle je spíš škoda vis major a snad nepodléhá výluce z pojištění. V této škodní události, kdo je za co odpovědným, je předpis nejvyšší právní síly Prohlášení vlastníka.
Poslední komentáře