Pronájem společné části domu
Otázka
Odpověď
ZoVB stanoví hned zkraje v §1/1, a dále na více místech, že "... spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy."
Spoluvlastníci věci mají právo rozhodovat hospodaření se společnou věcí, tedy také mohou schválit pronájem společné části domu. Rozhodování mezi spoluvlastníky se děje v souladu se Zákonem o vlastnictví bytů (dále ZoVB) hlasováním na shromáždění společenství vlastníků. Pro platné rozhodnutí postačí nadpoloviční většina hlasů na usnášeníschopném shromáždění (což podle okolností může znamenat souhlas pouhých 25,001% členů SVJ).
Shromáždění může právo rozhodování přenést (stanovami nebo usnesením) na výbor, správce nebo např. na realitní kancelář.
Postup ve speciálních případech
Pokud nájemce hodlá pronajímanou místnost užívat k účelu odlišnému od kolaudačního rozhodnutí, musí stavební úřad povolit změnu účelu užívání stavby. K tomu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek (§11/5 ZoVB). Šlo by např. o sklep nebo kočárkárnu, která má být nájemcem užívána jako živnostenská provozovna, sklad nebo obchod.
Kdo uzavírá nájemní smlouvu
Pro uzavření nájemní smlouvy stanoví ZoVB, že jako pronajímatel vystupuje společenství vlastníků (nikoliv tedy jednotliví spoluvlastníci), viz §9a/1/c ZoVB:
"Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy (...) k nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek."
Jménem společenství jedná výbor nebo pověřený vlastník; nájemní smlouvu tedy za SVJ zpravidla podepisuje předseda a jeden člen výboru, nebo pověřený vlastník. Nemohou však takovou smlouvu sami uzavřít bez předchozího souhlasu získaného na shromáždění.
Zákonný rámec nájemní smlouvy
Nájemní smlouva nemůže být uzavřena podle ZoVB, a to ani je-li nájemcem člen SVJ. ZoVB nájemní vztahy neupravuje. Právní vztahy účastníků se budou řídit:
(a) v případech nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů;
(b) v ostatních případech (např. pronájem balkonů, teras, pozemků) podle §663 a následujících Občanského zákoníku.
Absolutní neplatnost nájemní smlouvy v určitých případech
Často v domě existují vedle sebe jednotky obývané právem nájmu (členové družstva) a jednotky ve vlastnictví podle ZoVB. V takovém případě je nutno zjistit, zda společná část určená k pronájmu není již uvedena v bytových nájemních smlouvách jako společný prostor, užívaný nájemci. Půjde například o kočárkárny, prádelnu, sušárnu, sklepní místnosti nebo půdu. Pokud je tento prostor v nájemních smlouvách uveden, pak pozdější nájemní smlouva uzavřená s další osobou je absolutně neplatná.
Podobnou záležitost shodně řešil Nejvyšší soud [26 Cdo 1538/2004], který také vyslovil právní názor ohledně podmínek, za kterých by takovou novou nájemní smlouvu bylo možno uzavřít (šlo o nepoužívanou prádelnu a sušárnu v nájemním domě, které měly po úpravě být rekolaudovány jako byt):
"... Protože účastníci [nové] nájemní smlouvy učinili jejím předmětem společné prostory domu, bylo třeba, aby k takovému právnímu úkonu byl dán souhlas všech nájemců bytů v domě, kteří by se výslovně vzdali svého práva tyto prostory užívat ve smyslu § 688 obč. zák. Soud prvního stupně tedy nepochybil, dospěl-li k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák, neboť touto smlouvou byly žalobci přenechány prostory, jež nejsou s ohledem na ustanovení § 688 obč. zák. právně volné."
Zpracoval: lake
Dobrý den, mám obavy z neplatnosti smlouvy o nájmu společných prostor s vlastníky (členy SVJ). Mám tušení, že nájem je možno uzavřít pouze s třetí osobou. Je tato obava oprávněná? Vím, že alternativou by byla dohoda o užívání společné věci, kterou ale nemůže za SVJ podepsat výbor, ale všichni vlastníci (což je u nás problém). Je to tak? Díky, Nalott
Pane Nalotte, z Vašeho dotazu není jasné kdo má s kým uzavřít nájemní smlouvu.
Jestliže na straně pronajímatele vystupuje vlastník pronajímané věci a nájemcem je osoba odlišná od tohoto vlastníka, pak nerozumím z čeho pramení Vaše obava a Vaše tušení.
Jestliže na straně pronajímatele vystupuje SVJ – právnická osoba, pak je rovněž zřejmé, že pronajímatel a nájemce se liší.
Váš názor, že o užívání společné věci je nutno uzavřít dohodu, není obecně správný. O užívání společné věci rozhodují vlastníci jednotek většinou, počítanou podle podílů. Je-li způsob užívání společných místností v domě obsažen v Prohlášení vlastníka, je ke změně zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů (§ 11 odst. 4 ZoVB).
lake
Děkuji za odpověď. Myslel jsem to takto: pronajímatelem je SVJ, tedy sdružení v našem příapdě 27 vlastníků a nájemce je jeden z těchto 27 vlastníků. Rozumím Vaší logice, že pronajímatel je různý od nájemce, ale znám jeden případ, kdy soud prohlásil obdobnou (?) smlouvu za neplatnou. Jednalo se o spoluvlastnictví 2 osobami, které se dohodly formou nájemní smlouvy na pronájmu prostoru jedné z nich. Zanedbal jsem v interpretaci tohoto případu něco (ano, chápu rozdíl, že v podílovém spoluvlastnictví nebyla jednou ze stran třetí-právnická osoba)? Podle Vás je tedy v našem případě pronájmu vše v pořádku? V případě dohody (2. část Vaší odpovědi) rozumím informaci o potřebě většiny (případně tříčtvrtinové). Jak by to v praxi probíhalo? Stačí odhlasování na Shromáždění nebo je potřeba podpis většiny vlastníků pod vlastní dohodou. Ještě jednou díky, Nalott
Pane Nalotte, SVJ je právnická osoba, avšak nejde o sdružení. Vašich 27 vlastníků si pletete se SVJ – právnickou osobou. Na otázku kdo má být účastníkem smlouvy jste tedy jednoznačně neodpověděl.
Jak už jsem napsal, SVJ může nájemní smlouvu uzavřít svým jménem bez omezení jako pronajímatel. Spoluvlastník pronajímané věci může uzavřít smlouvu s ostatními spoluvlastníky; v tomto případě ovšem nepůjde o smlouvu nájemní, nýbrž o smlouvu o výhradním užívání místnosti nebo prostoru za úplatu.
Nájemní smlouva o které píšete byla nejspíše absolutně neplatná, což soud pouze konstatoval. Jestliže pronajímaná část byla ve spoluvlastnictví dvou osob, nemohlo zároveň jít o „prostor jedné z nich“. Takový prostor se v budově nenacházel. Šlo tedy o případ, kdy předmět pronájmu neexistoval. Navíc platí, že spoluvlastník užívá společnou věc na základě vlastnického práva, nikoliv na základě nájemní smlouvy.
lake
Snad ještě drobné vysvětlení. V mém příspěvku nešlo o to, že by se pronajímal „prostor ve vlastnictví jedné z osob“ (ten samozřejmě neexistoval), ale že celá nemovitost byla pronajata jednomu ze spoluvlastníků. Chybně jsem usoudil, že podobná situace je v případě SVJ. SVJ je právnická osoba, ale nic v domě nevlastní. Předpokládal jsem, že vlastníci přenechávají část rozhodování na SVJ, nicméně společné prostory vlastní podílově a výše uvedená neplatnost smlouvy by se na takový případ též vztahovala. N.
Dobrý den, za SVJ řeším v současné době změnu prádelny (společný prostor) na kancelář a její možný pronájem třetí osobě. Prvním krokem je získání souhlasu 100% vlastníků BJ a NBJ v domě s touto změnou. Cca NBJ a 1× BJ je v majetku MČ Praha. Ta vznesla dotaz na SVJ jakým způsobem bude řešeno vlastnictví nově zřízené nebytové jednotky a případný následující pronájem. Na naši odpověď, že nehodláme zřizovat samostatnou NJ se zápisem do katastru a hodláme tento prostor pronajímat odpověděli, že toto není možné, a že v případě příjmů pro SVJ je nutné aby tyto příjmy šly z vytvořené NJ. Jaká je tedy skutečnost? Může SVJ pronajímat společný prostor třetí straně za úplatu (rekolaudovanou prádelnu na kancelář), nebo lze tímto způsobem pronajímat pouze NJ?
Pokud SVJ je plátcem DPH, je třeba pro daňové účely rozlišit příjem z pronájmu od příjmu z innominátní (nepojmenované) smlouvy, kterou se uděluje právo umístit věc na domě (např. umístění reklamní tabule, telekomunikační antény).
K otázce možného odpočtu DPH existuje vyjádření Ministerstva financí (týká se kotelny). Informace je zveřejněna na webu SBD Semily http://www.sbdsemily.cz/index.php… . K originálu vyjádření MF nemám přístup. Správnost či nesprávnost textu nechť posoudí čtenář sám.
Podle vyjádření Ministerstva financí č.j. 18/88767/2009–181 ze dne
12.1.2010 je při poskytnutí nájmu rozhodující, které osoby uzavírají
smluvní vztah (nikoliv osoby, které jsou vlastníky, příp. spoluvlastníky
předmětu nájmu).
• Jestliže smlouvu o nájmu společných částí domu, nebytového prostoru
nebo bytu uzavřelo SVJ – plátce daně, poskytuje plnění osvobozené od
daně, příp. zdanitelné plnění, rozhodne-Ii se nájem zdaňovat.
• Jestliže uzavře smlouvu, na základě které poskytuje právo umístění
věci na společných částech domu za úplatu, poskytuje zdanitelné
plnění.
lake
Zda pronajímatelem může být SVJ, které v domě nic nevlastní:
Pronajímatelem nemusí být vlastník věci, neboť takový požadavek nevyplývá z žádného právního předpisu. Naopak v teorii i soudní praxi je přijímán názor, že "pronajímatelem může být i osoba odlišná od vlastníka, má-li právo tímto způsobem předmětem nájmu disponovat z jiného důvodu" (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Odo 359/2005). Pro SVJ je to navíc výslovně upraveno v ustanovení § 9a odst. 1c ZoVB.
Zda smlouva mezi vlastníkem a pronajímatelem musí být písemná:
Vzhledem k tomu, že ZoVB vůbec neřeší aplikaci ustanovení § 9a odst. 1c ZoVB, jeví se nanejvýš vhodné upravit vztah spoluvlastníků a SVJ písemnou smlouvou; v ní bude též postaveno na jisto komu patří příjem z pronájmu. Finanční úřad může tuto smlouvu vyžadovat při kontrole.
Pronájem se může dít např. na základě příkazní smlouvy podle § 724 a následujících ObčZ. Příkazní smlouva sice obecně nemusí být písemná, avšak dovozuje se, že musí mít písemnou podobu v případech, kdy se na jejím základě činí písemné právní úkony - což na pronájem nepochybně dopadá. To se ovšem v praxi nedodržuje; písemná smlouva mezi vlastníkem věci a SVJ jako pronajímatelem se uzavírá pouze výjimečně.
Komu náleží příjem z pronájmu a kdo tedy má daňovou povinnost?
Odpověď není jednoznačná a závisí na tom, co bylo konkrétně smluveno.
• Nebylo-li výslovně sjednáno jinak, bude se postupovat v souladu s ustanoveními ObčZ o příkazní smlouvě. Přijetím platby vzniká SVJ závazek vůči vlastníkům jednotek (§ 727 ObčZ). Výnos se jim převádí zpravidla podle spoluvlastnických podílů. Vlastník jednotky následně svou alikvotní část zdaňuje (nebo nezdaňuje).
• Může být, že vlastník domu a SVJ uzavřou smlouvu o pronájmu společné části domu a SVJ pak svým jménem uzavře smlouvu podnájemní s třetí osobou. Nepochybně půjde o příjem SVJ (právnické osoby), který u SVJ podléhá zdanění, popř. bude osvobozen od daně. Právo SVJ disponovat s předmětem nájmu může být dáno i jinak - smlouvou o bezúplatném přenechání části domu do užívání, například.
lake
Asi jsme si odsouhlasili problém, vznikem SVJ přešla na nás i smlouva o pronájmu střechy operátorem. Sice nám není známo zda je adresována na SVJ, ale pravdou je, že v lednu dostane každý vlastník papír, že máme určitou částku přidanit. V r. 2004 odsouhlásilo shromáždění na návrh výboru, že tato částka (cca 71tis.) bude ponechána v dlouhod. zálohách. Nedostáváme vyúčtování záloh ani to, kolik jsme vlastně každý vlastník „daroval“ do těchto záloh. Mám dojem, že noví vlastníci ani neví,za co vlastně mají částku přidanit. Další jsou telefony, nejsou SVJ, ale jednotlivých členů výboru, taky jsme odsouhlasili zvýšení záloh o 3Kč na byt (96) což dělá cc 3,5tis., ale v účetnictví je za karty 4operátorů 4700,–. Jsou tyto úhrady příjmem jednotlivých členů výboru? Děkuji za odpověď
Jedním z vlastníků našeho SVJ je Městská část, která pronajímá část společných částí domu jako sklad svému nájemci z doby před privatizací, kdy ještě byla vlastníkem nemovitosti. SVJ opakovaně vyzvalo Městskou část ke zpřístupnění předmětných částí domu na základě Zápisů ze shromáždění vlastníků (na nichž byl zástupce MČ přítomen a hlasoval pro) se záměrem vybudování sklepních kójí pro vlastníky, kteří jimi nedisponují.
Přikládám část korespondence s jejím právním zástupcem, počínající vyjádřením jednoho ze vlastníků. Záměrně anonymizuji. Řazeno od nejčerstvějších zpráv.
Vážený pane AB a ostatní spoluvlastníci,
Myslím, že je zřejmé, že zástupce MČ XY je buď mdlého rozumu a nebo se s námi nechce dohodnout. Výsledek je stejný, naše společné vlastnictví je užíváno někým jiným a to pravděpodobně za úplatu, kterou inkasuje také někdo jiný.
Jak vidím situaci já:
a.. MČ jako jeden z vlastníků pronajala prostory
své jednotky nájemníkovi – do toho nám nic není, můžeme se pouze společným nediskriminačním usnesení pokusit upravit užívání společných prostor tímto vlastníkem a jeho nájemníkem, ovšem tím i ostatními vlastníky (nekouřit, nehlučet, zamykat atd)
b.. MČ pravděpodobně v době, kdy byla 100% vlastníkem
domu, pronajala část prostor, které byly definovány jako společné, a jejichž jsme nyní spolumajiteli. Vzhledem k tomu, že v případě prodeje nemovitosti, nebo její části, přechází nájemní smlouvy na nového vlastníka, který je musí plnit, je zcela nesporné, že máme právo (ba přímo povinnost) tyto smlouvy znát, protože jsme jednou ze smluvních stran se všemi právy a povinnostmi, tedy i zodpovědnostmi. To, že nás MČ o takových smlouvách neinformovala, je samozřejmě trestuhodná chyba a to, že neseme náklady a máme právo na zisk, který by z takových smluv vyplýval, je také nesporné. Současně je ale třeba i říct, že neseme zodpovědnosti, které z uzavřených smluv mohou vyplývat.
c.. V případě, že by taková smlouva byla podepsána
již v době, kdy alespoň jedna jednotka již byla ve vlastnictví někoho jiného, než MČ XY, jsem přesvědčen o tom, že taková smlouva je neplatná, protože by pronajímala věc, která částečně patří někomu jinému.
d.. Informace MČ, že se máme chovat podle uzavřené
smlouvy a současně fakt, že nám tuto smlouvu nechce MČ ukázat, je nesmyslná, protože i jen výpověď smlouvy, kterou neznáme může být nevýhodná či zcela neproveditelná, případně pod pokutou či jinou sankcí.
e.. Skoro si myslím, že bychom se mohli chovat, jako
že žádná smlouva o pronájmu našeho majetku neexistuje, protože jsme ji nikdo neviděl, dát nám ji nechtějí, informaci o ní jsme při koupi jednotek nedostali a ani neznáme její podmínky. To, že nám nějaký pan Mgr. XY něco říká, aniž by to nějak doložil, ještě nic neznamená. Kdosi bez právního důvodu užívá náš majetek, proto bych vyzval všechny členy SVJ, aby si z dotčených prostor vzali své věci do .., jinak budou vyvezeny do skladového dvora. Nikdo jiný tam nemá co mít.
f.. Nicméně, nejsem si jist, jestli je takový postup
právně bezvadný a nevím ani, jaký jiný postup by byl správný. Proto bych doporučoval, abychom si najali právního zástupce.
S pozdravem
xxxxxx
>
----- Original Message ----- From: Mgr. xxx To: xxx Sent: xxx Subject: Odpověď na dopis ze dne xxx
Vážený pane AB, k Vašemu dopisu, zaslanému dne xxx prostřednictvím elektronické pošty, sděluji následující.
Není žádného důvodu, proč by Městská část XY měla jednat s SVJ xxx ohledně prostor patřících do společných částí domu, užívaných toho času nájemcem Studio MN (dále jen „nájemce“). Z podkladů, které mám k dispozici a z dalších informací o předmětné záležitosti jsem nabyl dojmu, že si spoluvlastníci společných částí domu nepřejí, aby nájemce prostory patřící do společných částí domu nadále užíval. Pokud tomu tak skutečně je, není obtížné ze strany spoluvlastníků společných částí domu stávající nájemní vztah ukončit. Buď dohodou, pokud nájemce na dohodu nepřistoupí, pak výpovědí. Musí se ale jednat o řádný právní úkon, ať již dvoustranný, či jednostranný. Nelze pouze pověřit jednoho ze spoluvlastníků (například Městskou část XY), aby věc nějak zařídil, jak se dělo dosud. Měl jsem možnost hovořit se zástupcem nájemce, nejeví se jako nevstřícný, pouze se pozastavuje nad skutečností, jak je s ním ze strany SVJ jednáno, tedy spíše nejednáno.
Žádný účinný právní předpis neukládá Městské části XY povinnost poskytnout SVJ příslušnou nájemní smlouvu. Naší povinností bylo Vás informovat o trvání nájemního vztahu, což jsme učinili.
Ohledně Vámi tvrzenému velkému prodlení ze strany Městské části XY nelze než konstatovat, že k žádnému takovému prodlení nedochází. Kdyby se tu od počátku nelpělo na pomýlených právních stanoviscích ve smyslu „to je váš nájemce, s tím my nejednáme“, mohly být předmětné prostory patřící do společných částí domu již dávno nájemcem vyklizeny. S pozdravem
Mgr. xxx
> From: AB Sent: xxx To: xx Subject: Re: Studio MN
Vážený pane magistře xxx,
paní xxx, zástupce Městské části XY – vlastníka jednotky ve Sdružení vlastníků jednotek xxxx, nás informovala, že za Městskou část XY budete jednat se SVJ ve věci pronájmu společných částí domu.
Jménem SVJ Vás žádám o poskytnutí Vámi zmíněné nájemní smlouvy ke společným částem domu.
Věřím, že vzhledem k velkému prodlení ze strany Městské části XY Váš vstup do jednání celou záležitost urychlí, a žádám Vás tímto o reakci do xxx.
S pozdravem
AB člen výboru
SVJ xxx
> > >
------------ Původní zpráva ------------ Od: <Mgr. xxx> Předmět: Studio MN
Datum: xxx
Pane AB, na základě skutečnosti, že předmětná záležitost byla v rámci Městské části XY postoupena právnímu oddělení, sděluji následující. Studio MN (dále jen „nájemce“) užívá veškeré prostory v předmětném objektu řádně a po právu. Jak prostory tvořící jednotku ve svěřené správě Městské části XY, tak prostory tvořící společné části domu. Ohledně prostor tvořících společné části domu a užívaných nájemcem zdůrazňuji, že i zde nadále nájemní vztah trvá a nebyl řádně ukončen, pouze zde došlo ze zákona ke změně na straně pronajímatele, tudíž ohledně dalšího trvání či netrvání tohoto nájemního vztahu musí vstoupit do jednání s nájemcem nový pronajímatel. Dokud tento nájemní vztah nebude řádně ukončen, není nájemce povinen předmětné prostory vyklidit. Městská část XY není za dané situace oprávněna činit jakékoli právní kroky směřující k vyklizení předmětných prostor ze strany nájemce. Jakákoli rozhodnutí orgánů SVJ jdoucí proti smyslu předchozích vět jsou v rozporu se zákonem a tudíž od samého počátku neplatná.
Mgr. xxx Městská část XY Odbor kancelář starosty Oddělení právní tel.:
Jak máme dále postupovat? Máte případně doporučení na právního zástupce zběhlého v této problematice? Děkuji
Pane cicerone,
píšete, že společný prostor v domě zabral jeden z nájemců, avšak neprokázál právní důvod. Nabízí se tedy tento postup:
(1) vyzvat osobu užívající společný prostor bez souhlasu k jeho okamžitému vyklizení a zpřístupnění;
(2) vyzvat k vydání bezdůvodného obohacení (které vyčíslíte jako nájemné v místě obvyklé za obdobný předmět nájmu).
K provedení těchto kroků mohou vlastníci jednotek zmocnit SVJ.
Tím nájemce dostanete do situace kdy on sám bude nucen prokázat oprávněnost užívání zabraných prostor. Jakmile budete jeho nájemní smlouvu mít v ruce, můžete ji analyzovat z hlediska (ne)platnosti.
Předpokládám, že k podpisu smlouvy došlo v době, kdy vlastníkem domu byla M.Č. a v domě dosud existovaly byty s nájemci. Je tedy třeba položit si základní otázku: zda nájemní smlouva uzavřená ke společným prostorám domu není neplatná od samého počátku (*).
Vlastníci jednotek mohou namísto toho požadovat podle § 13 odst. 2 ZoVB odstranění závady na spoluvlastníkovi - městské části. Odpověď na otázku zda je vhodnější postup proti M.Č, nebo proti nájemci, nebo vůči oběma společně a nerozdílně, závisí na obsahu nájemní smlouvy a vyžaduje podrobnější právní rozbor.
------------------------------------------------------------
(*) K tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1538/2004 citovaný v úvodním příspěvku.
lake
Děkuji za reakci, na nadcházejícím shromáždění navrhnu uvedený postup. Můžeme se (SVJ) případně obrátit na Vás, nebo nám můžete doporučit právníka (Praha)? Cicerone
Můžete mi poradit, jak postupovat při plánu „změnit“ stávající společný prostor sušárny na společenskou místnost (nebo třeba dětský koutek), jenž budou využívat dále jen vlastníci domu. Nájemné se účtovat samozřejmě nebude. Týká se tohoto také „Postup ve speciálních případech“ nebo je možno zvolit jiný postup?
Pane MATes,
podle Vašeho popisu měníte způsob užívání stavby - ze společné sušárny na hernu (dětský koutek). Takže souhlas všech vlastníků a rekolaudaci místnosti (nověji "kolaudační souhlas") považuji za nezbytný, pokud to chcete mít právně bezchybné.
Pokud Vás zajímá využívání společné místnosti vlastníky jednotek (bez toho, že by šlo o nájemní vztah), informace najdete zde: FAQ: Jak hospodařit se společnými místnostmi v domě?
lake
Poslední komentáře