Změna prohlášení vlastníka

Vložil Petrs (bez ověření), 3. Červen 2020 - 14:19 ::

Dobrý den, mám dotaz ohledně kolize staré a nové právní úpravy ve vztahu ke změně prohlášení vlastníka. V důsledku změny podlahových ploch některých jednotek na úkor dosud společných chodeb a dalších věcí se v domě mění prohlášení vlastníka. SVJ vzniklo a jednotky byly vymezeny podle zákona 72/1994 Sb., ZOVB, tudíž v prohlášení jsou u jednotek i dispozice bytů a výměry místností. To podle úpravy v OZ už být nemusí. Má to dopad ryze praktický. Jde o panelák, kde postupně lidé rekonstruují jádra a provádějí různé stavební úpravy. Nezasahují-li do nosných konstrukcí a nemění-li vzhled stavby, nepodléhá to ani ohlášení a dispozice bytu může být v zásadě měněna libovolně. Pokud ale prohlášení vlastníka obsahuje i výměry jednotlivých místností, mělo by správně být též změněno dle každé jednotlivé stavební úpravy, což je v praxi nerealizovatelné. Je možné nyní z prohlášení vlastníka vypustit bez náhrady popis vybavení a dispozice jednotek, když podle OZ to v prohlášení už být nemusí, abychom nekomplikovali život vlastníkům, kteří ještě nerekonstruovali? Děkuji mnohokrát.

    Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

    Vložil Justitianus, 3. Červen 2020 - 18:53
    • Petrs se táže: „Je možné nyní z prohlášení vlastníka vypustit bez náhrady popis vybavení a dispozice jednotek (…)?“

    K popisu vybavení jednotek

    Musíte přesně zachovat popis toho vybavení, které je společné a je přístupné zevnitř bytu. To mohou být (podle obsahu Prohlášení) např. okna, vstupní bytové dveře, bytový telefon, vyústění společné antény, topná tělesa, ventily, termohlavice, indikátory, vodoměry, svislé rozvody v šachtě uvnitř bytu.

    Naopak vynechat můžete jakékoliv vybavení ve vlastnictví vlastníka jednotky. Toto snad mělo smysl pokud developer rozprodával jednotky zájemcům ještě před dokončením. Takže v prohlášení mohl uvést podrobně, zda je jednotka vybavena kuchyňskou linkou, vestavnými skříněmi, vanou či sprchovým koutem, zda v koupelně je dlažba nebo PVC, a tak dál. Dnes je nesmyslem vypisovat toto vnitřní vybavení. Nikomu přece není nic do toho co má vlastník ve svém bytě.

    K dispozici jednotek

    Zákon č. 72/1994 Sb. vyžadoval jako povinnou přílohu Prohlášení „půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů“ (§ 4 odst. 3).

    Zákon č. 89/2012 Sb. vyžaduje „půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů“ (§ 1166 odst. 3).

    Z toho je zřejmé, že NOZ požaduje v prohlášení naprosto totéž co obsahuje Prohlášení podle ZoVB (když odhlédnu od odlišné definice pojmu „jednotka“). Nic se tedy nemění, trvá Vaše povinnost přiložit půdorysy či schemata podlaží a uvést plochy bytů.


    Po zrušení ZoVB a jeho § 8 odst. 2 máte možnost stanovit spoluvlastnické podíly nově, nezávisle na podlahových plochách. Takže při stavebních změnách bytů zůstanou podíly tak, jak jsou určeny v Prohlášení. Judikatura po účinnosti NOZ totiž nesmyslným výkladem přechodových ustanovení stvořila kočkopsa: dům s jednotkami podle ZoVB, ale v něm se jak vlastníci jednotek, tak i SVJ musí nově řídit podle NOZ. (Tuto pitomost jsem si nevymyslel já, nýbrž čeští soudci, včetně orlů práva Ústavního soudu.)

    Justitianus

    Vložil Jan77 (bez ověření), 3. Červen 2020 - 16:08

    Sdílím následující názor: jednotky které vznikly (byly vymezeny) za platnosti ZOVB, zůstávají takto vymezeny i po dni účinnosti NOZ, a to z důvodu výjimky v NOZ uvedené:

    § 3063 Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. 

    Všechny jednotky tedy zůstanou (navždy, pokud to nějaká novela nezmění) vymezené dle ZOVB. Ostatně si všimněte, že katastru nemovitostí jsou tak i specielně označeny.

    Dovolím si nastolit hypotézu, že rekontrukce se běžně provádějí, a změnu prohlášení při tom téměř nikdo neřeší…

    Vložil Peters (bez ověření), 4. Červen 2020 - 10:36

    Děkuji @Justinianus i @Jan77 za odpovědi.

    Přechodné ustanovení i specifikace jednotek v KN, tj. že zůstávají vymezeny podle ZOVB i do budoucna, je mi jasná a nijak to nevadí (rozdíl je v zásadě hlavně v pojetí spoluvl. podílů na společných částech apod., což ale není tématem toho praktického problému). Vymezení společných částí přístupných pouze z jednotky také chápu.

    Ten dotaz ale především směřoval do těch povinných náležitostí prohlášení dle ZOVB a OZ, především ten popis (dispozice) jednotky. Např. v původním prohlášení byt 3+1, rozměry místností A,B,C,D, po rekonstrukci probouráním příčky mezi kuchyní a obývacím pokojem plus např. rozšíření koupelny na úkor předsíně… bude 3+kk s rozměry místností E,F,G. Schéma podlaží mohlo být dle staré i současné úpravy, takže není problém mít ve schématu zakreslen jen byt bez vnitřních dělicích příček. Ale dříve prohlášení muselo při vymezení jednotek obsahovat i „popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení“, což dle OZ nemusí (srov. §4 odst. 2 písm. b) ZOVB vs § 1166 odst. 1 OZ).

    Ideálně bychom to tedy z nového znění prohlášení vypustili, ale nevím, zda jednotku vymezenou podle ZOVB musíme vymezovat v prohlášení stále všemi požadavky dle ZOVB, nebo už to není nutné.

    Samozřejmě ta cesta, že to nikdo neřeší je nejjednodušší a v praxi určitě převažuje, ale nyní musíme měnit prohlášení v důsledku změny celkové podlahové plochy a tím pádem hledáme cesty, jak si to chytře zjednodušit i do budoucna… Jen prostě tápeme, zda to je možné.

    Moc děkuji

    Vložil Justitianus, 4. Červen 2020 - 12:15

    K pojmu „příslušenství jednotky“

    Pokud jde o „popis příslušenství“, to je označení které je dnes odlišné. Ostatně v ZoVB nebylo jasné zda zákonodárce mínil „příslušenství bytu“, nebo „příslušenství věci“ podle § 121 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Ta dvě označení měla velmi odlišný význam.

    Dnes existuje pouze „příslušenství věci“ (§ 510 zákona č. 89/20122 Sb.), ostatně jednotka podle NOZ je také věc. Co je „příslušenství věci“ u jednotky podle ZoVB? Musela by to být nějaká samostatná věc, která má spojitost s jednotkou, a není společná – je ve vlastnictví vlastníka jednotky. Asi klíče od domovních dveří??? Nebo vodoměr (pokud vodoměry nejsou v prohlášení uvedeny jako společné technické zařízení domu). Radiátory, ventily a termostatické hlavice, pokud nic z toho není společné.

    Podlahová plocha jednotky

    V popisu jednotky nemusely nikdy být uvedeny plochy jednotlivých místností! V ZoVB nebylo nic takového obsaženo, to jste měli v prohlášení vlastníka jen z pilnosti. V prohlášení podle ZoVB i podle NOZ musí být uvedena podlahová plocha jednotky – to je jediné číslo. (Pozor ovšem na definice: podlahová plocha se zjišťuje jiným způsobem u „starých“ jednotek a u „nových“.) Výčet místností zpravidla u jednotky byl uveden i s popisem jejich určení (chodba, koupelna, kuchyň …). Zkuste se zeptat na katastrálním úřadu co se stane když vynecháte počet místností a popisy jejich určení. Myslím, že se nestane nic.

    O „vybavení jednotky“ jsem Vám už psal: Nevím co to je, a ani v ZoVB to nebylo nijak definováno. Do toho nikomu nic není jaké vybavení má vlastník ve svém bytě. Přece mu nebudete zjišťovat počet televizorů, botníků, křesel, nočních stolků, zda má či nemá pračku, sporák, vanu či sprchový kout … To je jeho věc; do prohlášení nic z toho nepatří.

    Justitianus

    Vložil Peters (bez ověření), 4. Červen 2020 - 12:24

    Skvělé, děkuji. Ano, v prohlášení je to z minulosti, patrně z pilnosti, jak píšete. Počet a popis místností však asi zůstat musí… Tj. změní-li se počet místností v jednotce, musí se to asi projevit v prohlášení (z 2+1 nově na 2+kk a v popisu místností např. namísto kuchyň, pokoj 1, pokoj 2, chodba, WC, koupelna, bude pokoj s kuchyňským koutem, pokoj 2, chodba, koupelna s WC atp.). Rozumím tomu tedy tak, že stále je tedy správný postup po změně dispozice jednotky, která má dopad na její popis (byť bez výměr), změnit i prohlášení. Přeji hezký den

    Vložil Jan77 (bez ověření), 4. Červen 2020 - 10:51

    Doplňuji odpověď – domnívám se, že nelze přejít na PV dle definice v NOZ. Ale nechci se přít – není to zcela jasné, a souhlasím s panem Justitianusem, že poslanci nám stvořili hybrid, který přesně k takovým nedorozuměním vede.

    Zkuste se zeptat na katastru, zda vám zavkladují nové znění PV dle požadavků NOZ i u starého domu s jednotkami dle ZOVB.

    Vložil ? (bez ověření), 7. Červen 2020 - 16:01

    Domnívám se, že KN by napřed měl postupovat tak, že nejdříve by měl dům zpět zapsat jako nerozdělenou budovu na jednotky a následně by budova byla rozdělena na jednotky dle NOZ, tj. i dle nových výměr ploch jednotky, protože jinak se vypočítávala plocha jednotky dle ZoVB a jinak se vypočítává dle NOZ. S tím by samozřejmě museli souhlasit všichni vlastníci v domě. Jak bude ale KN postupovat, je „ve hvězdách“, protože ten paskvil týkající se svj v NOZ zamotal hlavu jak svječkám tak soudcům. No a tak v současnosti většina SVJ vzniklých dle ZoVB (čili před 1.1.2014) má nyní stanovy dle NOZ – bytového spoluvlastnictví, přitom jednotky v domě vznikly dle ZoVB.

    Volby prohlížení komentářů

    Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".