zateplení balkónu
Dobrý den, svj odhlasovalo zateplení domu. Vlastníme balkón 140cm x 340cm, který jsme si s manželem postavili na základě souhlasu všech vlastníků svj. Balkón je řádně zkolaudován. Podle projektu má být zdivo zatepleno 16 cm izolací + omítka. Žádali jsme o provedení zateplení zdiva na balkónu materiálem, který má stejné izolační vlastnosti, ale menší tloušťku, rozdíl ceny bychom uhradili. Tento návrh byl zamítnut a v projektu je řešení, které se nám jeví značně nevýhodné: odřezání balkonového zábradlí, odstranění měděného okapníku, nastavení konstrukce, aby byl zachován původní rozměr včetně izolací, dlažby, nátěrů. To vše na naše náklady. Je tento postup výboru, který projekt schválil správný.
Paní ybbor, rozumím Vašemu dotazu takto:
- Balkon přiléhající k Vašemu bytu je ve vašem vlastnictví a je zapsán v prohlášení vlastníka budovy (nebo ve smlouvě o výstavbě) v definici jednotky jako věcné příslušenství bytu. Není uveden ve společných částech domu. Prosím potvrďte zda je tomu tak.
- Vlastníci jednotek v SVJ(2000) schválili zateplení fasády domu tříčtvrtinovou většinou všech podle § 11 odst. 5 ZoVB, nebo vlastníci jednotek v SVJ(2012) schválili zateplení domu dvoutřetinovou většinou všech podle § 1129 odst. 1 NOZ. Prosím potvrďte zda je tomu tak.
lake
Ohledně vlastnictví balkonu neodpovídáte na můj dotaz. Ptal jsem se, zda balkon je v prohlášení uveden v popisu jednotky jako věcné příslušenství bytu.
Ohledně schválení zateplení neodpovídáte na můj dotaz. Ptal jsem se,
zda zateplení bylo schváleno tříčtvrtinovou většinou
všech vlastníků jednotek.
------------------------------------------------------------------
Zateplení je podle Stavebního zákona změnou stavby. To není možné provést bez souhlasu vlastníka stavby. Jste-li skutečně výlučným vlastníkem balkonu (viz obsah prohlášení), pak jeho zateplení je možno provést pouze s Vaším souhlasem.
Takže se ptám do třetice: Dala jste souhlas se zateplením bez dalších podmínek? Pokud jste souhlas dala, pak šlo o právní jednání z Vaší strany. Souhlasila jste s tím, že se bude zateplovat a pravděpodobně i s tím, že SVJ bude stavebníkem. Jste nyní z tohoto Vašeho jednání zavázána. Technické detaily bylo přece možno objasnit a dojednat předem.
lake
Děkuji za odpověď. Schválení zateplení bylo dle zápisu ze Shromáždění takto: celkem přítomni členové s 871 hlasy, pro zateplení 78,9, proti 21,1 hlasů. Shromáždění se nezúčastnili všichni členové. Výbor zateplení domu považuje za opravu a dle přijatých Stanov postačí tříčtvrtinová většina hlasů všech přítomných. Za svoji osobu jsem dala souhlas výboru k jednání s dodavateli abychom zjistili reálné náklady na plánované zateplení. Až v zápisu jsem se dočetla, že většinou hlasů bylo schváleno zateplení. Při jednání jsem řekla, že nesouhlasím s jakýmkoliv zásahem do konstrukce balkónu, bohužel to nikoho nezajímá. Pokud dle Stavebního zákona musí být souhlas všech vlastníků k zamýšlenému zateplení, tak se domnívám, že je předešlé hlasování neplatné, protože odporuje zákonu.
Paní ybbor, takže ve vašem SVJ máte nějaké speciální stanovy. Ke schválení zhodnocení společných částí domu podle nich postačoval souhlas tříčtvrtinové většiny přítomných. Souhlasu bylo nepochybně dosaženo.
Dále byl nutný souhlas každého vlastníka balkonu s technickým zhodnocením jeho majetku (to platí, jestliže balkony jsou vevlastnictví jednotlivých osob – což jste zatím neprokázala).
Dále byl potřebný souhlas každého vlastníka balkonu s tím, že změnu jeho stavby provede jiná osoba jako stavebník. (Stavebníkem je nejspíše SVJ).
Tyto souhlasy jste dala na shromáždění. Rozhodující není co nyní tvrdíte o průběhu shromáždění Vy, ani to, co jste si myslela v okamžiku hlasování. Rozhodující je pouze to, co je uvedeno v zápisu. Pokud to snad neodpovídá skutečnému průběhu shromáždění, měla jste možnost obrátit se na soud.
Nelze přisvědčit Vašemu tvrzení, že hlasování bylo neplatné. Nikdo je nezneplatnil, takže platí. Vlastníci jednotlivých balkonů (pokud skutečně jsou vlastníky balkonů) dali na shromáždění své souhlasy se zateplením. Ze skutečností uvedených v zápisu bude vycházet jak SVJ jako budoucí stavebník, tak Stavební úřad, tak i případně soud.
lake
Ono se také může klidně stát, že celá rekonstrukce proběhne bez povolení jako oprava. Mnoho stavebních úřadů se k problematice zateplení takto staví a vyjadřují.
Mne osobně zaráží i tloušťka izolace, kterou jste zmínila v dotazu.
100% souhlas není stoprocentně potřeba.
Je možné, že některý stavební úřad poruší zákon a posoudí zateplení budovy jako opravu. Je to ovšem postup v rozporu s § 2 odstavec 5 zákona č. 183/2006 Sb. Stavební zákon. Podle StavZ platí kogentně, že za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby. Nejedná se tedy o pouhou opravu.
Stoprocentní souhlas samozřejmě je potřeba.
Je tomu tak v případě, kdy jednotlivé části budovy mají podle
prohlášení různé vlastníky (což tvrdí tazatelka). Za těchto okoloností
vykonává každý z nich své vlastnické právo samostatně. K zateplení
celého domu je nutný souhlas každého vlastníka
každé části s provedením stavebních prací na jeho
majetku. Vlastník společných částí domu je samozřejmě plurální
(skládá se z více spoluvlastníků) a ti rozhodují mezi sebou
o společném majetku většinou. Navenek však vystupují jako jediná osoba;
viz § 1116 a § 1126 NOZ.
lake
Pokud potvrdíte s jistotou první otázku Mr Lake, pak se domnívám, že se můžete úspěšně odvolat při zahájení řízení o vydání stavebního povolení na základě zásahu do Vašich vlastnických práv.
My jsme něco podobného řešili v souvislosti se zasklením balkonu, roli hrálo, že zasklený balkon už jeden nájemník měl, proto nebylo nutné vyžádat si nové stavební povolení a šlo použít staré, což je možné do stáří jednoho roku od vydání (v případě že v místě nedojde k nějakým změnám) situace je ale prakticky stejná, jako u zateplení, např. zde: http://www.svet-oken.cz/…ovoleni.html je více informací ohledně stavebního povolení
Poslední komentáře