Začátek záruční lhůty a kolaudace stavby
Záruční lhůta na jednotky a společné části u nového bytového domu začíná běžet od okamžiku převzetí věci kupujícím. Jaký vztah k této skutečnosti má (ne)kolaudace této věci, tj. bytového domu?
Ze stavebního zákona je zřejmé, že kolaudační souhlas může být vydán, až je stavba „dokončená“. Z toho pak naopak plyne, že nezkolaudovaná stavba je nedokončená. Není tak nedokončení věci překážkou pro začátek běhu záruční lhůty?
Je vůbec možné reklamovat vady nedokončené věci, zejména vady společných částí domu, když např. právě tyto vady jsou či byly závadami bránícími vydání kolaudačního souhlasu?
Na doplnění: Shora uvedený obecný dotaz se týká konkrétní situace, kdy předmětem kupních smluv byly „rozestavěné“ jednotky v „rozestavěné“ budově. Před rozprodáváním jednotek bylo SÚ vydáno na stavbu povolení k jejímu předčasnému užívání a žádná smlouva o výstavbě mezi prodávajícím a kupujícími nebyla uzavřena.
Dle mého názoru žádný; tedy záruční doba může běžet , avšak reklamovat můžete jen vady nespočívající v nedokončenosti stavby.
Navíc – důsledně vzato – nebylo-li dokončení s prodávajícím smluvně ujednáno, má se za to, že si stavbu dokončíte sami. Hlásí se prodejce k dokončení stavby a opravám vad?
G.X.
V konkrétním případě byl dům z pohledu stavebníka dokončen, chybělo pár věcí bezprostředně nesouvisejících s domem, kvůli kterým ale nemohl být zkolaudován. Aby mohl prodávat BJ k užívání, požádal developer o předčasné užívání, které SÚ povolil. Následně vlastníci domu v kolaudačním řízení namítli vady společných částí domu a protože se stavebník po řádně podané reklamaci neměl k jejich odstranění, podali na něj žalobu.
Pro reklamaci bytů prodávaných developerem platí ObčZ, část prodej v obchodě. Tato ustanovení ale počítají s věcí, která je dokončená. Byli vlastníci legitimováni k podání žaloby na neodstranění reklamovaných kolaudačních závad (z titulu záruky na vady zboží prodávaného v obchodě), pokud se stavebník k jejich odstranění neměl?
Jak si mohli vlastníci dokončit stavbu sami (odstranit kolaudační závady), když s nimi developer neuzavřel smlouvu o výstavbě?
Pane Zdenku, existují čtyři skupiny právních vztahů, které spolu navzájem nesouvisejí. Je třeba umět je od sebe odlišit.
- vztah mezi stavebníkem a vlastníkem stavby,
- vztah mezi stavebníkem a stavebním úřadem,
- vztah mezi prodávajícím a kupujícím věci ohledně smluvní záruky,
- vztah mezi prodávajícím a kupujícím věci ohledně zákonné odpovědnosti za vady věci.
Vy pletete tyto čtyři druhy vztahů dohromady. Z toho povstává nesrozumitelný propletenec, ze kterého se nemůžete vymotat. Vezmu to tedy po řadě:
• Stavebník a vlastník stavby:
Na počátku byl stavebník zároveň vlastníkem stavby. Před dokončením
stavby převedl vlastnictví stavby na jiné osoby. Měli si v první řadě
vzájemně vyjasnit, zda stavebník zůstává stavebníkem. V tom případě
měla být uzavřena smlouva mezi stavebníkem a všemi spoluvlastníky,
opravňující stavebníka provést stavbu. Pokud nebyla taková smlouva
uzavřena, ztratil bývalý vlastník soukromoprávní oprávnění provádět
stavbu (v okamžiku, kdy přestal být jediným vlastníkem budovy). Vlastníci
stavby však nenabyli veřejnoprávní povolení být stavebníkem, protože
o něj nepožádali.
• Stavebník a stavební úřad:
Na počátku byl stavebník zároveň vlastníkem stavby. Získal od SÚ
veřejnoprávní povolení provádět stavbu. Jakmile toto povolení ztratil,
bylo jeho povinností oznámit Stavebnímu úřadu změnu v osobě stavebníka.
Pokud to neučinil, je ve smyslu Stavebního zákona stále veřejnoprávně
odpovědný vůči státu (i trestněprávně) za vše, co se se stavbou
i nadále děje. Osoby, které nyní dokončují stavbu „načerno“ bez
souhlasu Stavebního úřadu, nejsou stavebníkem a vystavují se nebezpečí
pokuty od SÚ.
• Prodávající, kupující a smluvní záruka:
Kupující si pořídil rozestavěnou, nedokončenou a nezkolaudovanou stavbu
s nedostatky. Nemohl tedy ani náhodou očekávat, že přebírá hotové dílo
bez chyb. V pochybnostech ohledně rozsahu záruky je třeba vyjít ze znění
kupní smlouvy a z právních předpisů.
• Prodávající, kupující a zákonná odpovědnost za vady
věci:
Pokud existují skryté vady koupené věci, postupuje se podle právních
předpisů. Kupující není oprávněn požadovat po prodávajícím slevu či
odstranění zjevných vad a nedodělků věci, o nichž mohl a
měl vědět.
lake
Pane lake, zajímavý rozbor, zaujala mě jedna Vaše myšlenka:
„V pochybnostech ohledně rozsahu záruky je třeba vyjít ze znění kupní smlouvy a z Obchodního zákoníku…“
„…postupuje se podle Obchodního zákoníku.“
Kupní smlouvy v předmětné záležitosti byly uzavírány na „rozestavěné“ jednotky v „rozestavěném“ domě, a to podle § 588 ObčZ. Součástí kupních smluv bylo ujednání o záruce:
Na předmět prodeje se vztahuje záruka za jakost garantovaná dodavatelem stavby v délce 24 (až 36) měsíců… Práva z odpovědnosti za vady je kupující povinen uplatnit písemně u prodávajícího…
Mám tomu rozumět tak, že bylo jedině možné na předmětné jednotky uzavřít kupní smlouvu pouze podle ObchZ? Byla ale uzavřena podle ObčZ. Jaký typ záruky je tedy možné u prodávajícího uplatnit?
Vady stavby byly evidentně skryté, týkaly se zateplení domu a zvukových izolací.
Pane Zdenku, jestliže jde o smlouvu podle ObčZ, pak se určitě postupuje podle ObčZ. Omlouvám se za nesprávný text. Mezitím jsem v tomto smyslu opravil svůj předchozí příspěvek.
Záruku je možno uplatnit takovou, jakou máte ve smlouvě uvedenu. Já bohužel neznám znění vaší kupní smlouvy. S kolaudací nemá záruka ani záruční doba vůbec nic společného. Požádat o kolaudační souhlas s užíváním vlastního domu musíte samozřejmě vy sami jako spoluvlastníci budovy.
lake
Pane lake, o vydání kolaudačního souhlasu stavby žádá stavebník. V zásadě je to její vlastník s výjimkou výstavby „domu“ v případě, že se stavebník tohoto domu naopak rozhodne jej dokončit bez účasti budoucích vlastníků jednotek – viz § 18/4 ZoVB.
Jinými slovy, o vydání kolaudačního souhlasu v případě domu s jednotkami žádá osoba, která se v žádosti označí jako stavebník nebo ti vlastníci, kteří jsou identifikováni ve smlouvě o výstavbě, pokud existuje.
Pane Zdenku, o kolaudační souhlas žádá vždy pouze stavebník. To je přece uvedeno v § 122 Stavebního zákona. Přečtěte si jej. Je zřejmé, že jej neznáte. Viz http://www.tzb-info.cz/…avebni-zakon.
O tom zde ale diskuse není. Bohužel nevím, jaký je smysl Vašeho příspěvku. Jak to má souviset s úvodním dotazem? Už jsem napsal, že průběh veřejnoprávního stavebního řízení je zcela něco jiného než otázka uplatnění soukromoprávní záruky.
lake
Pane lake, ano máte pravdu, se stavebníkem a kolaudací jsme se již vzdálili od původního tématu, na druhou stranu má tato otázka pro mě zvláštní význam.
Proto jsem polemizoval s Vaším názorem, že o kolaudační souhlas domu s jednotkami žádá stavebník (to je pravda), kterým je vždy vlastník stavby (to podle mého názoru není pravda a souvisí to s případnou smlouvou o výstavbě).
Pane Zdenku, nikdy a nikde jsem nenapsal, že by stavebníkem byl vždy vlastník stavby. To by bylo nesmyslné tvrzení, v rozporu se zákonem č. 183/2006 Sb. Stavební zákon.
Stavebníkem může být kdokoliv: buď vlastník stavby, nebo kterákoliv osoba, která Stavebnímu úřadu doloží své právo založené smlouvou provést stavbu.
lake
Poslední komentáře