Užívání garáže

Vložil SVJ (bez ověření), 29. Květen 2013 - 22:32 ::

Dobrý den,

ráda bych vás poprosila o radu při výkladu Prohlášení vlastníka našeho SVJ.

Cituji:

  • Garážová stání s výhradním právem užívání nejsou samostatnými jednotkami a jsou o následujících výměrách…
  • Další odstavec – určení společných částí rozestavěné budovy

x)vjezd do podzemního parkoviště, podzemní parkoviště včetně manipulačních prostor

  • dále následuje vymezení spoluvlastnických podílů na společných částech budovy, zde jsou uvedeny spoluvlastnické podíly všech bytových i nebytových jednotek

Další informace související s výhradním užíváním garážového stání – v domě je 18 bytových jednotek a 2 nebytové jednotky, garážových stání je 17. Stavitel prodal s byty některým novým vlastníkům výhradní právo k užívání jednoho či více garážových stání (jejich čísla jsou uvedena v kupních smlouvách). V domě jsou všechny bytové i nebytové jednotky prodány, tj. stavitel již žádnou nevlastní, avšak nejsou prodána výhradní práva k užívání ke všem garážovým stáním.

Kdo má právo parkovat v garáži? Máme 3 možné výklady:

  1. v garáži mohou parkovat pouze majitelé výhradních práv k užívání garážových stání, ta která nejsou prodána patří původnímu stavebníkovi
  2. v garáži mohou parkovat všichni vlastníci bytových i nebytových jednotek, ale měli by respektovat výhradní práva užívání, tj. budou parkovat na garážových stáních, ke kterým nebyla prodána výhradní práva užívání
  3. v kupních smlouvách definována výhradní práva k užívání jsou nesmyslná a vlastníci mají společný prostor využívat dle podílu na společných prostorách, jen není jasné, jak to udělat – není dostatečný počet parkovacích míst

Dále bych se chtěla zeptat, jak celou situaci vyřešit, předpokládám, že budeme schopni se domluvit, kdo by které místo využíval, jsou zde i vlastníci, kteří o využívání garáže nemají zájem. Lze úpravou prohlášení vlastníka, případně smlouvou o využívání společných prostor specifikovat, kdo bude mít výhradní právo k užívání ke kterým garážovým stáním. Samozřejmě by se řešilo i pokrytí nákladů spojených s těmito prostory. Je potřeba k dané dohodě přizvat i stavebníka, když už nevlastní žádnou bytovou ani nebytovou jednotku v domě. Máme tu názor některých členů SVJ, že vlastnictví výhradního práva k užívání garážových stání, které neprodal, vlastní pořád on a stávající vlastníci s tím nemohou nic dělat.

Děkuji za informace

  • užívání společných částí
  • garáž
  • vyloučený spoluvlastník

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil lake, 30. Květen 2013 - 6:36

Podle vašeho Prohlášení vlastníka je prostor podzemního parkoviště společnou částí domu, společnou všem vlastníkům jednotek. Konkrétně jde o jednu společnou místnost. O jejím užívání rozhodují vlastníci jednotek na shromáždění nadpoloviční většinou (§ 11 odst. 2 ZoVB).

Domněnka, že developer stále v domě něco vlastní, je samozřejmě v rozporu s právem. Společné části domu jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě a pouze oni rozhodují.
--------------------------------------------------------------------

První možnost:
Původní vlastník mohl udělit právo užívání garážového stání vlastníkům konkrétních jednotek v domě, a to tak, že by tato oprávnění uvedl v Prohlášení vlastníka budovy. Pak by to bylo závazné pro všechny nabyvatele jednotek.

Podotýkám: závazné by to bylo pouze do okamžiku, kdy vlastníci rozhodnou na shromáždění o jiném způsobu užívání gar. stání postupem podle § 11 odst. 4 ZoVB (hlasování o věcech, které jsou obsahem prohlášení). Samotné Prohlášení se tím nemění, neboť nedochází ke změně spoluvlastnických podílů.

Druhá možnost:
Původní vlastník mohl udělit právo užívání garážového stání komukoliv, tedy i kupci jednotky v domě, ale pouze prvnímu kupujícímu – tedy v době, kdy byl jediným vlastníkem domu. Ovšem právo rozhodovat ztratil s prodejem první jednotky. Od té chvíle již měli o užívání společných částí rozhodovat všichni vlastníci jednotek na řádně svolaném shromáždění podle § 11 odst. 2 ZoVB.

Podotýkám: části kupních smluv, v nichž původní vlastník uděloval nějaká domnělá práva pouze svým jménem, jsou absolutně neplatné. Podle českého práva nikdo nemůže udělit jinému více práv, než má sám. Cokoliv je o garážovýchch stáních uvedeno v jednotlivých kupních smlouvách, není pro nynější vlastníky jednotek závazné.

Závěr:
Pokud někteří vlastníci zaplatili developerovi za něco, co nebyl oprávněn jim ani „prodat“, ani přenechat do výhradního užívání, pak se nechali napálit. Stejně, jako když český podvodník Harry Jelínek „prodal“ Američanům hrad Karlštejn. V tomto případě by se také mohlo jednat o trestný čin podvodu.

Kdo se cítí být developerem uveden záměrně v omyl, ať se obrátí na orgány činné v trestním řízení. Neprokáže-li se úmysl, jedná se pouze o bezdůvodné obohacení. Promlčecí doba je dvou/tříletá, v případě t.č. desetiletá.

V žádném případě však nemůže napálený vlastník argumentovat vůči ostatním slovy „Já jsem si to zaplatil“. Ostatní celkem pochopitelně nezajímá, že dotyčný naletěl na nepodložené sliby. Je možno jej politovat, ale to je asi tak vše.

lake

Vložil SVJ jn (bez ověření), 30. Květen 2013 - 16:13

Dobrý den, děkuji moc.

Pokud to chápu dobře, tak pokud by v prohlášení vlastníka bylo u jednotlivých garážových stání napsáno s výhradním právem užívání a definována bytová nebo nebytová jednotka, tak je to ta první možnost a pak to stavitel mohl udělat (tz. garážové stání č. 1 s výměrou s výhradním právem užívaní bytovou jednotkou č. 1).

Pokud to tam není, tak neměl právo výhradní práva užívání prodávat. On pracoval na změně prohlášení vlastníka do této podoby (i na odstranění nepravd, které tam jsou – např. špatné vybavení bytových jednotek, špatné výměry…), ale celou věc nedotáhl, dostal se do insolvence a není k dostižení. Insolvenční správce teprve nedávno prodal jeho nebytové jednotky, takže teprve chvíli není vlastníkem a my bychom rádi vše dali do pořádku.

Ještě mám dotaz k tomu, co je potřeba zdokumentovat, když by se vlastníci na shromáždění dohodli o jiném způsobu využívání garáže a jiném rozdělení garážových stání. Stačí jen klasický zápis ze shromáždění, nebo je potřeba mít ho ověřený notářem, případně sepsat dohodu o využívání společných prostor, jak to mají některá SVJ.

Děkuji

Vložil lake, 30. Květen 2013 - 17:56

Vyjdete z vaší verze č. 3. Jde o běžné rozhodování o společné věci, takže postačí zápis ze shromáždění. Ale ani podepsaná dohoda není špatný nápad.

Počítejte s tím, že vlastník vyloučený z užívání (nebo částečně vyloučený) rozhodnutím většiny má právo požadovat finanční náhradu ve výši „částky odpovídající nájemnému v místě obvyklému za obdobný předmět nájmu“.

Vy píšete v úvodním příspěvku „Samozřejmě by se řešilo i pokrytí nákladů spojených s těmito prostory.“
To není správný postup. Vůbec nejde o náklady. Ty hradí všichni podle spoluvlastnického podílu, není co řešit. Jde o finanční náhradu za nemožnost užívat co spoluvlastníkovi náleží. Náhrada tedy nemůže být odvozována od nákladů, nýbrž odvíjí se od skutečné újmy – od reálné tržní hodnoty prostoru, z jehož užívání je vlastník vyloučen.

Pokud najdete v domě dva dobráky, kteří se nechají vyloučit z užívání garážových stání a nic za to nebudou žádat – to už je jiný příběh, ten o lidské naivitě.

lake

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".