úvěr
Dobrý den Chci se zeptat. Může si SVJ vzít úvěr na právnickou osobu, když nemají od všech souhlas? Nebo jím stačí většina hlasů. Jiří
Odpověď Předpokládám, že máte nějaké stanovy, tak si je stáhněte z obchodního rejstříku, ten je online a prostudujte. Tam budou pravomoci čl.schůze napsané.
Podle toho postupujte.
k Vašemu dotazu sdělujeme, že společenství vlastníků jednotek musí udělit předchozí souhlas k uzavření smlouvy o úvěru, a to jedním z následujících způsobů:
- většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na schůzi shromáždění,
- většinou hlasů všech vlastníků jednotek SVJ, pokud se použije forma schvalování per rollam (např. shromáždění vlastníků nebylo usnášeníschopné, a proto se k návrhu rozhodnutí vyjadřují všichni společníci dodatečně),
- splněním podmínek, které mohou být uvedeny přímo ve stanovách.
S přáním příjemného dne
Renata Doubková úsek klientský servis
Stavební spořitelna České spořitelny, a. s.buřinka
Já dotaz chápu i tak, zda si úvěr vezmou i přes nesouhlas některých vlastníků a co s nimi, když nechtějí. Asi jako u nás: jak si ho vezmete, jdu s tím k soudu.
Zákon o vlastnictví bytů se o úvěrech a zadlužení SVJ vůbec nezmiňuje. Takže rozhodnutí přijímá pouze statutární orgán. Existuje pouze jeden rozsudek k úvěru pro SVJ(2000), ve kterém soud uvážil, že jde o důležitou záležitost, o které by vlastníci měli rozhodovat tříčtvrtinovou většinou. Má to logiku, neboť ZoVB stanovil, že vlastník ručí za závazky SVJ.
NOZ se zmiňuje o této věci na dvou místech:
| 89/2012 Sb. § 1132 K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. |
| 89/2012 Sb. § 1208 Do působnosti shromáždění patří (…) udělování předchozího souhlasu (…) k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, (…). |
Bytové spoluvlastnictví je v NOZ zákonu systematicky vřazeno do Dílu 4 Spoluvlastnictví. NOZ také definuje, že bytové spoluvlastnictví je pouze speciálním případem spoluvlastnictví (§ 1158). Z toho usuzuji, že i na bytové spoluvlastnictví se vztahuje obecné ustanovení § 1132.
O přijetí úvěru na dobu do 10 let tedy rozhoduje shromáždění (nadpoloviční většinou přítomných, pokud stanovy nebo zákon neurčují něco jiného). Má-li však jít o úvěr na dobu delší než 10 let, použije se obecné ustanovení § 1132 a je nutný souhlas všech spoluvlastníků. Je to logické, neboť NOZ stanoví, že vlastník jednotky ručí za dluhy společenství.
lake
Poznámka:
NOZ je paskvil, takže výklad by mohl být i takový, že na bytové
spoluvlastnictví nedopadá obecná právní úprava spoluvlastnictví. Tento
právní paskvil budou soudy po desítky let vykládat, protože srozumitelný
určitě není. Pro srovnání: Poslední klíčový rozsudek rozšířeného
senátu Nejvyššího soudu o ZoVB (o pojmu „dohoda“) byl vynesen 20 let
po přijetí ZoVB a 4 měsíce po jeho zrušení. Pokud výklad NOZ bude
postupovat stejným tempem, máme se pro nejbližších 20 let nač
těšit …
„…O přijetí úvěru na dobu do 10 let tedy rozhoduje shromáždění …“
- za jakým účelem? si může SVJ brát úvěr na dobu do 10-ti let? Odhaduji, že „10-let“ odpovídá úběru do 2 mil. Že by SVJ mělo pokrývat finanční „nedostatečnost“ některých svých členů/dlužníků? Nebo jsou nějaké „opravy“ co nejsou opravami ale investicemi? Někde zde někdo uváděl, že investicemi jsou výdaje nad 40.000. Takže by mne zajímalo pokud není správou domu samo „braní si úvěru“ ale je pouze prostředkem k realizaci odhlasovaných i nákladných OPRAV, které nesolventní vlastníci nemohou zaplatit cash, jak může být o „přijetí úvěru“ hlasováno s tím, že úvěr je veden na právnickou osobu SVJ ?? (solventní vlastníci přestože cash zaplatí pak sprostředkovaně ručí za úvěr, že)
Neználek'
NOZ je paskvil. Správně by se mělo hlasovat nejen o přijetí úvěru, ale zejména o poskytování úvěru vlastníkům. To je totiž služba, která vůbec nespadá pod správu domu. Náklad SVJ na tuto službu není nákladem na správu.
Podle zákona má SVJ tyto možnosti jak financovat opravu či zlepšení domu, o kterém bylo řádně rozhodnuto:
- SVJ(2000) má dostatečné dlouhodobé zálohy, z nich hradí opravu domu a následně ji vyúčtuje. To neplatí pro SVJ(2012), které nemá zákonné oprávnění vybírat zálohy.
- SVJ(2000) vybere krátkodobou zálohu, z nich hradí opravu domu a následně ji vyúčtuje. To neplatí pro SVJ(2012), které které nemá zákonné oprávnění vybírat zálohy.
- SVJ bude požadovat příspěvek na správu složený předem.
- SVJ bude požadovat příspěvek na správu, uhrazený ihned po akci.
- SVJ bude požadovat příspěvek na správu, hrazený v dlouhodobých splátkách.
Z uvedeného je zřejmé, že možnosti 1 a 2 jsou u SVJ(2012) vyloučeny, pokud vlastník jednotky se dobrovolně nezaváže nějaké zálohy na správu hradit.
Možnosti 3 a 4 jsou běžné úhrady předem či pozadu, jak to známe z jídelen či autoopraven.
Pozornost zasluhuje případ č. 5: nejde o běžnou činnost při správě domu. SVJ v tomto případě poskytuje specifickou finanční službu jako banka. SVJ poskytuje dlouhodobý úvěr (odklad úhrady povinného příspěvku vlastníka). Dlužnící hradí svůj dluh vůči SVJ ve splátkách (často rozvržených na desítky let).
Samotná úhrada ve splátkách je celkem běžná věc v obchodním styku. Jde o činnosti typické pro banky, které běžně poskytují finanční půjčky či úvěry. Ovšem SVJ není banka a nemá zákonnou způsobilost poskytovat úvěry a dlouhodobé půjčky. Toto již (podle mne) nespadá pod správu domu. Vlastník jednotky nemůže být nucen, aby převzal ručitelský závazek za dluhy, které si SVJ vytváří u banky jen proto, aby mohlo samo poskytovat dlouhodobé úvěry svým členům. Bankovní služby pro své členy poskytují v ČR tzv. spořitelní družstva. Ta ovšem podléhají velmi přísnému dozoru centrální banky. SVJ ovšem bankovní licenci udělenu nemá, ani by ji nemohlo dostat.
Katastrofa je v tom, že výbory SVJ se chovají jako naprostí amatéři: vůbec netuší, jak se má banka chovat při poskytování úvěrů, jak si má SVJ zajistit splácení, jak vymáhat na neplatičích. Zpravidla nejsou schopni ani rozpoznat kdo je neplatičem. Proto vidíme tak často školácké chyby a (ne)činnosti výboru v rozporu s péčí řádného hopodáře:
- neexistují písemné smlouvy s dlužníky o půjčce či úvěru se splátkovým kalendářem,
- dlužníkům se nesděluje celková výše jejich dluhu, takže nejsou povinni nic hradit,
- dlužníci nejsou vůbec věřitelem vyzváni k úhradě dlužné částky, takže celý nárok SVJ zanikne promlčením,
- částky splátek jsou někdy předepisovány s klamavým označením, jako by šlo o zálohy na budoucí náklady správy domu,
- pokud je splácení dluhu takto klamavě označeno, obvykle jsou činěny pokusy ze strany SVJ vymáhat platby na jiných osobách bez právního důvodu; jde jednoznačně o trestný čin podvodu.
- je-li splácení dluhu označeno správně jako splátky, i v těchto případech se je SVJ snaží bez právního důvodu „propašovat“ do rozpisu plateb nabyvateli jednotky; jde jednoznačně o trestný čin podvodu.
lake
„…jak financovat opravu či zlepšení domu, o kterém bylo řádně…“
- „zlepšení“ uvádí až NOZ. Platí tedy ta část o zlepšení i pro SVJ(2000) ? (může tedy nyní SVJ(2000) v rámci „zlepšení“ nakoupit pozemek pro vybudování bazénu či fittnesu)
„…Toto již (podle mne) nespadá pod správu domu. …“
- znamená to Vaši nejistotu v tvrzeních co n8m zde předkládáte? Máte snad judikát, který to tak černobíle nevidí?
- pokud ne, oak je další lamentování co výbory zanedbávají jen mlácení prázdné slámy, protože já to vidím černobíle buď spadá nebo nespadá. … násilné poskytování úvěru insolventním vlastníkům. Nic mezi.
„…za jakým účelem? si může SVJ brát úvěr na dobu do 10-ti let? …“
- na tuto tázku jste (podle mne) odpověď nenašel.(je výměna neopravitelného výtahu opravou (kterou lze odhlasovat) nebo investicí (kterou je třeba dohodnout). A jak je na tom kamerový sýstém za 200.000. Není v Prohlášení. Jak poznám, že je v majetku SVJ a ne jen těch kteří pro něj hlasovali. A pokud není v majetku SVJ, je na něj SVJ oprávněno vzít si úvěr a financovat jej z nadsazených záloh (§15/2)?)
Neználek'
Ptáte se: „Platí tedy ta část o zlepšení i pro SVJ(2000)?“
Nu, pokud se SVJ(2000) zaváže provést pro vlastníky domu nějaké zlepšení (např. zateplení), je mezi nimi vztah úplně stejný, jako kdyby si vlastníci to zateplení objednali u kohokoliv jiného. Zhotovitel má vymáhat dlužné částky, jinak jeho statutární orgán nekoná s péčí řádného hospodáře. Je při tom úplně jedno, zda dodavatelem stavebních prací pro vlastníky jednotek je SVJ(2000), nebo SVJ(2012), nebo Rychlostav s.r.o..
Ptáte se: „… znamená to Vaši nejistotu v tvrzeních co nám zde předkládáte?“
Nikoliv. Jde pouze o to, že NOZ nestanoví nic z toho „natvrdo“.
Zákonodárce svěřil v NOZ obranu práv spoluvlastníka do rukou samotného
spoluvlastníka a do rukou soudů. Je tedy povoleno vše, proti čemu
spoluvlastník nebude protestovat. Máte to jasně uvedeno v § 1129,
1130, 1131 NOZ. Pouze vlastník jednotky tedy rozhodne, zda chce či nechce
něco namítat např. proti zadlužení SVJ u banky na 25 let, když
splácení úvěru nebude ničín kryto – ani písemnými smlouvami
s dlužníky, ani zástavním právem k jejich jednotkám. Pokud vlastník
jednotky nic nenamítne proti takovému kaskadérskému způsobu hospodaření
SVJ, dobře mu tak: ručí za dluhy společenství celým svým majetkem.
Až bude existovat judikát Nejvyššího soudu s použitím § 1129 až
1131 NOZ, můžeme se o tom pobavit znovu.
Napsal jste: „…já to vidím černobíle buď spadá nebo nespadá“
O to přece vůbec nejde. Co chcete tímto rozlišením dosáhnout? Členové statutárního orgánu mají vždy povinnost jednat s péčí řádného hospodáře ve všech případech: ať jde o správu domu, nebo o činnost mimo rámec správy domu, nebo o poskytování služeb, nebo o plnění povinností vůči státu, nebo o poskytování odkladu splácení dluhů vlastníků. Každá z činností SVJ může být vykonávána odpovědně a řádně, nebo lehkomyslně a neřádně.
Ptáte se: „… je výměna neopravitelného výtahu opravou (kterou lze odhlasovat) nebo investicí (kterou je třeba dohodnout“
Netřeba nad tím dumat: Oprava výtahu je opravou. Pořízení kamerového systému je podstatným zlepšením společné věci podle § 1129 NOZ.
lake
Mistře, neptal jsem se jak financovat opravu, ale zda je SVJ(2000) zavázáno provádět „zlepšení“ (zmíněná až v NOZ) odsouhlasená méně než 100% spoluvlastníků.
„…pokud se SVJ(2000) zaváže provést pro vlastníky domu nějaké zlepšení (např. zateplení), je …“
- naše SVJ(2000) nemá vlasní vůli, rozum ani osobnost jako to Vaše… naše SVJ(2000) „k něčemu“ zavazují spoluvlastníci hlasováním na Shromáždění. Domnívám se ale, že hlasováním nelze SVJ ani zmocnit ani zavázat k „bičování dlužníků“, ačkoli zasluhují minimálně zahrabat do písku a nakrmit mravenci nebo k brutálním finančním trestům pro ty, kteří odmítají omývat teplou vodou společné prostory (po staru: „rajóny“).
- odkazujete na § 1129, 1130, 1131 NOZ jakoby jste si nevšiml, že sekce „bytové spoluvlastnictví“ začíná až od §1158, že. Tam jde totiž o „spoluvlastnictví nemovité věci“ nikoliv o pouhé „spoluvlastnictví věci“. Takže se jeví pravděpodobnější, že „§ 1129, 1130, 1131 NOZ“ neumožňují SVJ(2000) na základě přijatého usnesení finačně zatěžovat „společnou nemovitou věc“ jak zde naivně tvrdíte.
- znova zopakuji: za „zlepšení“ lze např. považovat „kamerový
systém“. Někdo s ním souhlasí a jiný ne. Pokud není tento systém
v Prohlášení jde o „novou movitou věc“. Klidně se na jeho instalaci
může dohodnout 2/3 spoluvlastníků. Může ale tato „soukromá dohoda“
2/3 spoluvlastníků zavázat SVJ(2000) a TEDY i ty spoluvlastníky kteří
byli proti … např tím, že jim dá k úhradě alikvótní část nákladů
na pořízení a údržbu kamerového systému?
Uvedený příklad nepochybně nelze prohlásit za opravu. - pokud se tedy ptáte cit. „Co chcete tímto rozlišením dosáhnout“, pak to je zřejmé: chci najít tu hranici mezi „dohodou“ jednotlivých vlastníků, která je dohodou jen těchto participujících osob a hlasováním v rámci SVJ(2000) které je závazné pro všechny spoluvlastníky ve Společenství. To pro mne znamená formulace „spadá nebo nespadá“. Pokud si nějaká tlupa osob, kterou lze podřadit pod skupinu „spoluvlastníků v SVJ“ vezme úvěr – je to jejich věc, kde ale Lake vidíte v NOZ/ZVB, že „úvěr“ jehož rubovou stranou je „dluh“ a negativní stranou §13/7 ZVB – je správou domu a že jím je SVJ(2000) zavázáno. Zkuste domyslet co by znamenala taková jednoduchá novelizace jako zrušení §13/7 ZVB. To by si hned vychytralé banky rozmyslely rozdávat úvěry SVJ-čkům bez zajištění, že.
Pokud hlasování není o věcech dle §9 ZVB, tak jde podle mne o „soukromé dohody“ participujících osob a „písemná forma toho na čem se osoby dohodly“ jistě není závazným (přikazujícím) usnesením pro SVJ(2000). O žádném „zlepšování“ v §9 ZoVB ničeho není. Píše se tam o správě o provozu o opravách, ale o „úvěru“ pro insolventní spoluvlastníky NIC. Divný.
„…Je tedy povoleno vše, proti čemu spoluvlastník nebude
protestovat…“
„…O přijetí úvěru na dobu do 10 let tedy rozhoduje
shromáždění …“
- to lze přeložit tak, že působnost SVJ(2000) byla prostřednictvím NOZ (a výkladu pana Lake) povýšena nad možnosti v §9 ZVB? Takový výklad je mi nesrozumitelný.
Neználek'
Dobrý den. Nakonec podle zápisu se shromáždění, ten to úvěr na rekonstrukci odsouhlasili 91,3% na 25 roků. Těž tam do připravené rekonstrukce připsali i nátěr garáží 91,3%, které nejsou ve spolu vlastnictví SJV.
Jestliže se nechcete zadlužit a jste připraven složit celou alikvotní částku v hotovosti na účet SVJ, pak můžete postupovat per analogiam podle těchto ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1130 Přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně. |
| 89/2012 Sb. § 1131 Rozhodne-li většina spoluvlastníků o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci a zaváže-li se vůči přehlasovanému spoluvlastníku, že po něm nebude požadovat, aby se na nákladech podílel, nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytne dostatečnou jistotu, nemá přehlasovaný spoluvlastník právo podle § 1130. |
Nerozumím, proč jste nečinný. Přímo na shromáždění se mohlo o věci rozhodnout. Mohl jste na místě vyzvat přítomné spoluvlastníky k podpisu jejich závazku vůči Vám podle § 1131 NOZ. Složte tedy dostatečnou jistotu na účet SVJ a vyzvěte spoluvlastníky, aby Vám potvrdili písemně, že se nebudete nijak podílet na nákladech a splácení úvěru, a že Vám (a každému dalšímu nabyvateli Vaší jednotky) nahradí veškerou újmu, která případně vznikne z ručitelského závazku vlastníka jednotky vůči SVJ. Nebudou-li spoluvlastníci ochotni toto potvrdit, obraťte se na soud. Mnoho času už nemáte.
lake
Tak jako na každém SVJ budeš demokraticky přehlasován. Ale myslím, že to můžeš napadnout u soudu ale ničeho nedosáhneš, snad jen po dobu soudu bude to rozhodnutí o úvěru pozastaveno, takže získáš čas.
Pane laka Já je před shromáždění informoval o § 1132. Ale přesto
všichni co se zúčastnily a ti co dali plnomoc byly pro rekonstrukci a úvěr
, a do připravené rekonstrukce připsali i nátěr garáží které nejsou ve
spolu vlastnictví ani majetkem SJV také to odhlasovali všichni. Je pravda,
že tyto garáže vlastní je jen někteří spolu vlastníci. Vypadat že podle
zápisů se to budu platit s úvěrů který schválili. Sám proti všem také
nic nezmůžu, proto jsem na shromážděni nebyl. Můj hlas zařadili, zdržel
se hlasovaní, protože jsem nedal nikomu plnomoc.
Na soud můžu zapomenou nato peníze nemam.
Takže se obraťte na soud a napadněte celé usnesení. Zároveň můžete požádat, aby soud vydal předběžné opatření, kterým se SVJ zakáže jednat podle napadeného usnesení. Už jsem upozornil, že mnoho času nemkáte: 30 dnů od přijetí rozhodnutí spoluvlastníků.
Pokud tvrdíte, že sám nic nezmůžete, pak jsou mé rady pro Vás zbytečné. Plaťte tedy úvěr 25 let. Jiní možná v mých radách nějaké řešení najdou.
lake
Pane lake Dekují za rady, mate pravdu ale každé podaní u soudu něco stojí. Též když prohraju a to je právě podobné, protože jeden proti všem má malou šanci. Pak bych ty náhrady na soudy atd. musel zaplatit já. Nato nemam. Pak bych se dostal do exekuce. Pokud nechci jít bydlet podlost, tak my nezbývá už žádná možnost než se podřídit.
Tento váš problém nie je ojedinelý. Dosť často sa napríklad stáva, že sa zoberie úver na zateplenie domu, odsúhlasí to väčšina členov samosprávy, na základe toho sa zdvihne nájomné a kto nevládze platiť, napríklad dôchodcovia, musí sa odsťahovať. Toto je demokracia v praxi.
Prosím,dovolím si jednu poznámku pro p.Jiřího 1. Dbejte pokynů pana Laka a nevím,proč by jste měl Vy platit náklady u soudu. Budou ti borci,kteří ty problémy u Vás nastolily. Takže nevím, proč ty strachy Jiří? Víte co se říká..že kdo se bojí, nesmí do lesa a nebo, kdo se bojí „dělá“ v síni.. Takže závěrem, nebuďte ten pose.a!
Již několik lidí dbalo pokynů a prohrálo. I kdyby pokyny byly správné, u českých soudů je to velmi nejisté.
Nedejte na rádoby rady nicků jako je strejda. Vždy musíte poměřovat možný užitek a možné náklady. Strejda o životě nic neví, vy už máte školné 30 000 Kč zaplaceno.
Já se shromážděni nezúčastním a nikomu nedávám plnou moc . Nesouhlasím s úvěrem na 25roků. Můžou mě tímto způsobem mě přehlasovat, a vzít si úvěr, a vzít si úvěr na 25 roků.
(Jaký počet je 100% vlastníků
A co se stane, když si toho zmocněnce nevyberou. Tak předpokládám, že neexistenci zmocněnce lze nahradit jejich jednomyslným souhlasem při hlasování.)
Odpověď Podívej se do vašich stanov. Tam najdeš jedinou jednoznačnou odpověď. Jestli je nemáte, tak v tom případě je to už jednoduché- souhlasils se svou částí na společném vlastnictví prostor( střecha, chodby…), zvolil jsi předsedu a místopředsedu a ti nyní můžou rozhodovat o společných financích. Můžeš jít proti tomu, ale to musíš předvědčit víc jak půl domu aby tě podpořili. Jinak se jen odstěhovat. Doplněna: Když jsi nebyl na schůzi, funguje to jako když se zdržíš hlasování- nemůžeš to ovlivnit, ale rozhodnutí se tě týká.
Poslední komentáře