Stanovy - veřejná listina
Že stanovy vyžadují formu veřejné listiny je uvedeno v § 1200 NOZ: „Založení společenství vlastníků“ (odst. 3), takže přítomnost notáře atp. Dále v NOZ o tom není zmínka. Platí to i při pouhé změně stávajících stanov – je rovněž třeba notář ?
Stanovy vyžadují formu veřejné listiny jen v určitém případě, resp. tuto formu nevyžadují, „zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.“
Při změně stanov se řídíte § 564:
„Vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje.“
Pokud jste předchozí znění stanov nepřijali formou veřejné listiny (notářským záznamem), pak ani jejich změna formu veřejné listiny nevyžaduje.
Proč je to oklikou? Já z toho výkladu usuzuji, že kromě jednoho, poměrně vzácného případu, který tam popisuje, všechny stanovy SVJ musí být měněny formou veřejné listiny (notářským záznamem). Nebo se mýlím a dedukce je chybná? Tak proč to neníšete jasně? Podle mne běžné SVJ (vzniklé ze zákona v letech 1994–2000) muselo své stanovy schválit na shromáždění za přítomnosti notáře, protože je muselo dát na soud a ten to notářské ověření vyžadoval. A z toho Vašeho popisu jak jsou jednou stanovy ve formě veřejné listiny, tak už jsou takové pořád.
SVJ založené po 1. 1. 2014 má stanovy buďto formou veřejné listiny nebo řekněme „prosté“ listiny. Podle toho je pak (viz § 564) bude i změnovat. To myslím výkladový problém nečiní.
Jak je to ale se stanovami SVJ vzniklými před 1. 1. 2014? U nich ZoVB předepisoval schválení stanov formou veřejné listiny jen při jejich přijeí, dál zákon tuto formu takto striktně nepředepisoval. (Pozn.: Naše SVJ např. stanovy již jednou před 1. 1. 2014 změnilo, a to ne formou veřejné listiny.)
Musí tak být stanovy SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 změnovány formou veřejné listiny? Já myslím, že ne. Otázka je, co si bude myslet úředník na rejstříkovém soudu. Každopádně jsem připraven si to s ním v případné námitce prodiskutovat.
Pane Zdenku, mám jiný názor ohledně stanov SVJ(2012). Soudím, že ustanovení § 564 NOZ se nemůže uplatnit. Ke změně stanov bude nutná veřejná listina vždy.
| 89/2012 Sb. § 1200 (3) Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. * Poznámka: v textu zákona jsem opravil zjevnou chybu – vynechané slovo „nebo“. |
Z uvedeného plyne, že stanovy právnické osoby SVJ(2012) vyžadují formu veřejné listiny. (Totéž platí per analogiam i pro změnu stanov.) Neuplatní se ustanovení § 564 NOZ, neboť § 1200 je ustanovením speciálním ve vztahu k obecnému § 564. Lex specialis derogat legi generali.
Výjimka, uvedená v § 1200 odst. 3 věta druhá, se vztahuje pouze na stanovy přijímané speciálním způsobem při zakládání SVJ(2012). To je jednorázové právní jednání, které se již nikdy neopakuje. Změna stanov po založení SVJ již bude vždy vyžadovat veřejnou listinu.
V průběhu práce na NOZ se tvrdilo, že půjde o přehledný právní předpis, srozumitelný průměrnému člověku. Nějak se to nepovedlo …
lake
Oživeno. Navazuji na předchozí diskusi ohledně přítomnosti notáře při změně stanov SVJ vzniklého podle ZoVB.
Společenství pro dům Branická stráň 1569 – 1571, IČ 27455297, tomuto problému věnovalo velkou pozornost, viz zde http://svjbs.cz/…-nutny-notar . Obrátili se na právníky Mgr. Jan Hruška advokát, Mgr. Jan Soukup advokát a prof. Karel Eliáš, kteří jim potvrdili, že notářské ověření nepotřebují. Stanovy změnili bez přítomnosti notáře a rejstříkový soud v Praze jim tyto stanovy přijal do sbírky listin.
Zdeňku, nechci být hnidopich, ale bohužel je to tak, že soud nic do sbírky listin „nepřijímá“. Prostě to tam pošlete v požadovaném formátu a v podstatě rutinním postupem je to do sbírky založeno – nezkoumá se obsah, důvody (nic) k tomu slouží skutečně jen rejstříkové řízení. Předmětné společenství proto může zjistit, že nastal problém, až bude např. měnit orgány nebo dělat jiné změny, které budou vyžadovat zápis do OR – tehdy se může (a nemusí ukázat), že v procesu přijímání stanov byla chyba (chybějící NZ). Říkám to jen proto, že ještě není vyhráno.
Poslední komentáře