Společné části domu - pozemek s odlišným vlastnickým režimem od samotného domu
Vážení, jak se díváte na situaci, kdy se hodlají vymezit jednotky v domě, který vlastní 3 fyzické osoby a pozemek pod domem 2 z těchto fyzických osob. Já jsem toho názoru, že vzhledem k totožnosti těch 2 fyzických osob je nezbytné, aby v dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s vymezením jednotek došlo k předchozímu sjednocení vlastnictví pozemku a domu (úplatně či bezúplatně, to je jedno) a pak je možno vymezit jednotky a učinit pozemek společnou částí domu. Pokud by se pozemek úplně opomenul s odkazem na odlišný vlastnický režim od domu, katastrální úřad by mohl zamítnout vklad práv do katastru. 72/1994 Sb. to řešil jasně. Občanský zákoník tak jasný není, ale z ustanovení, že „společnou částí je vždy pozemek“ nelze jiný postup zvolit (samozřejmě vyjma zřízení práva stavby, což je nepraktické). Nemáte s tím někdo zkušenost? Dostupné prameny mlčí.
Pane Hellhammere, zatím Vám nikdo nic použitelného neodpověděl, takže to musím zařídit já. Mám pro Vás příznivou zprávu.
Váš názor je nesprávný. Katastrální úřad postupuje zcela jinak než se domníváte.
V žádném případě není oprávněn nutit vlastníka domu k jakýmkoliv převodům vlastnických práv k pozemku pod budovou. Zapíší prostě pouze to, co uvedete v prohlášení.
- Jestliže v prohlášení uvedete budovu i pozemek pod stavbou, katastrální úřad zkontroluje v prohlášení zda spoluvlastnické podíly na pozemku odpovídají podílům na budově a pak zapíše pozemek, jehož součástí je budova. Stavba se tedy stane součástí pozemku (pokud ke splynutí nedošlo již dříve). Jednotky budou obsahovat podíly na společných částech stavby a podíly na pozemku.
- Jestliže v prohlášení uvedete pouze budovu, bude zapsána pouze budova. Jednotky se zapíší podle prohlášení (nebudou obsahovat podíly na pozemku pod budovou).
- Jestliže v prohlášení uvedete budovu a právo stavby, bude zapsána budova s právem stavby. Jednotky se zapíší podle prohlášení a budou obsahovat podíl na společných částech stavby a podíly na právu stavby.
Doporučuji prostudovat Návod pro správu katastru, kapitolu 5.5.1.3.2.2. Podotýkám, že praxe katastrálních úřadů musí být přesně taková, jakou jim přikazuje Návod pro správu katastru. Pokud na Vás byli pracovníci „poměrně odtažití“, bylo to nejspíše proto, že neznali odpověď a nechtěli to přiznat.
Justitianus
Ale může nutit vlastníka k určitému nakládání se svým majetkem. Pokud si ovšem najde oporu v zákoně. Tak jsem se jen zeptal, jestli některé KÚ tu oporu nevidí v tom § 1162/2. Těch domů, které se nestaly součástí pozemku a vymezujíc se v nich byty je podle mě pořád dost. Návod tuhle rovinu neřeší. Ten řeší max. vliv jiných věcných práv ja vymezení jednotek.
Chcete říct, že pokud bych třeba neoznačil/neuvedl pozemek, jehož součástí je budova s vymezovanými jednotkami, jako společnou část se spol. podílem na něm, že by mi to katastrální úřad zapsal?
- Pane Hellhammere, tážete se: „Chcete říct, že pokud bych třeba neoznačil/neuvedl pozemek, jehož součástí je budova s vymezovanými jednotkami, jako společnou část se spol. podílem na něm, že by mi to katastrální úřad zapsal?“
Nikoliv. Nechci nic takového říct! Naopak: jasně jsem Vám uvedl, že nepíšu o případu, kdy „ke splynutí došlo již dříve“.
To co nyní popisujete nemá žádnou souvislost s Vaším úvodním dotazem. Katastrální úřad by v této situaci odmítl vložit jednotky do katastru. Protože takové prohlášení by bylo vadné a neplatné. Poslali by Vás s tím domů, ať to napíšete pořádně; možná Vám i poradí abyste se obrátil na někoho, kdo tomu rozumí a ví co má být obsaženo v prohlášení.
P.S.: Neporozuměl jsem co míníte poznámkou ohledně § 1162 odst. 2. Cojste tím chtěl říci? Nemá to nic společného s Vašim úvodním dotazem. A není pravda ani to, že návod „tuto rovinu neřeší“. Asi jste jej nečetl dostatečně pozorně.
Justitianus
Pane Hellhammere, problematika § 1160 je řešena v Návodu podrobně.
5.5.1.3.2.2
Na každém listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví mohou být
evidovány pouze nemovitosti, které tvoří společné části věci. Jedná se
o nemovitost, ve které jsou jednotky vymezeny (pozemek, jehož součástí je
budova, právo stavby, jehož součástí je budova nebo samostatná
budova), .
Jak jsem napsal v jednom z předchozích příspěvků: katastrální úřad zapíše podle prohlášení buď pozemek, jehož součástí je budova, nebo budovu a právo stavby, nebo budovu.
5.5.1.3.3
Pozemek, na němž je dům postaven, ale není jeho součástí, neboť jednotky
byly v domě vymezeny podle ObčZ dříve, než se vlastník budovy stal
vlastníkem pozemku, se eviduje na samostatném listu vlastnictví, rozdílném
od listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví do té doby, než se stanou
všichni vlastníci jednotek jeho spoluvlastníky s podíly odpovídajícími
velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech.
Jak sám vidíte, katastrální úřad nebude nikoho do ničeho nutit. Zapíše právní stav takový, jaký je v okamžiku doručení prohlášení katastrálnímu úřadu. Pozemek zůstane na samostatném listu vlastnictví pozemku, tak jako dosud.
Justitianus
„Jestliže v prohlášení uvedete budovu i pozemek pod stavbou, katastrální úřad zkontroluje v prohlášení zda spoluvlastnické podíly na pozemku odpovídají podílům na budově a pak zapíše pozemek, jehož součástí je budova. Stavba se tedy stane součástí pozemku (pokud ke splynutí nedošlo již dříve). Jednotky budou obsahovat podíly na společných částech stavby a podíly na pozemku.“
Uveďte, prosím, alespoň jeden příklad (p.č. a č.p.), kde katastr zapsal uvedené.
Pane Počtáři, děkuji za Váš návrh. Máte-li zájem, ozvěte se mi soukromou zprávou. Taxa je 500 Kč za každou započatou hodinu vyhledávání, splatno předem.
Justitianus
Byla tu (pro Vás) výhodnější nabídka. Vy požadujete 500 za hodinu. Bylo Vám nabídnuto 500 Kč za každý takový dům. Za hodinu jistě najdete desítky takových domů, vzhledem k Vašim tvrzením, kterým jistě věříte.
Proč jste nabídku smazal?
Slušná odpověď je nabídku přijmout, odmítnout, učinit protinabídku, nebo mlčet. Ne nabídku smazat.
„Občanský zákoník tak jasný není“
Jistě míníte § 506 občanského zákoníku. Co je na tomto ustanovení nejasného?
Ten nemíním, jde o situaci, kdy se stavba součástí pozemku kvůli odlišnému vlastnickému režimu nestala z historických důvodů. Porovnávám to s 21/2 ZoVB: Nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 8 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 6).
Ten princip podle mě platí i teď, i když OZ není tak výslovný. Tak jen zjišťuju, zda někdo nemá zkušenost s praxi KU.
Asi k tomu došlo tak, že 2 vlastníci podílu (tzv. ideální vlastnictví) prodali podíl dalšímu (vám). Nevím zda lze neprodat podíl na pozemku. Na dotaz nejlépe odpoví katastr. Já mám zkušenost, že jejich právní odd. vás neodbude jako byste byl obtěžující veřejnost.
Tak někde jsou poměrně odtažití a nejsou vstřícní odpovídat na dotazy ohledně specifických věci, bohužel.-)
Vložil Hellhammer (bez ověření), 27. Listopad 2020 – 18:55
Tak „někde“ jsou poměrně odtažití a nejsou vstřícní odpovídat na dotazy ohledně specifických věci.
Vložil Hellhammer (bez ověření), 27. Listopad 2020 – 18:53
… jde o situaci, kdy se stavba součástí pozemku kvůli odlišnému vlastnickému režimu nestala z historických důvodů. Porovnávám to s 21/2 ZoVB: … . Ten princip podle mě platí i teď, i když OZ není tak výslovný. Tak jen zjišťuju, zda někdo nemá zkušenost s praxi KU.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Pane H., pokud zjišťujete „zkušenost s praxi KU“ a zároveň zmiňujete „specifické věci“ tak by vám „specifické zkušenosti“ jiných s „praxi KU“ asi nepomohly. Já jsem kdysi svůj dotaz (šlo o věcné břemeno) řešil přímo na CUZK v Praze, nikoli „někde“ jako vy.
CUZK Praha – odbor právních vztahů k nemovitostem má pod sebou dalších 11 právních odd. Budou po vás chtít konkrétní podklady k „specifickým věcem“. V tom vám my neprávníci neporadíme, i kdybyste podklady zde zveřejnil.
Poslední řešení je soud, co jiného.
Poslední komentáře