Skryté navýšení příspěvku na správu domu (FO)
V rámci privatizace bytového fondu byly nájemníkům nabídnuty byty k prodeji. Když byli na katastr nemovitostí zapsáni první dva kupující, vzniklo SVJ (tito dva + prodávající většinový vlastník). Na ustavující schůzi se tito tři vlastníci (výbor) dohodli, že do „FO“ se bude přispívat jiným poměrem než stanoví zákon a to tak, že k podlahové ploše místností bytové jednotky se připočte polovina podlahové plochy sklepní koje a polovina podlahové plochy lodžií. Byli k tomu oprávněni? Neměli počkat zákonem daných půl roku, až byty koupí všech cca 40 nájemníků? Je tedy tato dohoda závazná pro ostatní vlastníky? Podle mě se jedná o skryté navýšení příspěvku do „FO“, protože lodžie a sklepy jsou společné části budovy, takže na ně přispíváme 2×. Ještě jeden dotaz: má prodávající vlastník bytového fondu povinnost vrátit část vybraných nájmů na účet nově vzniklého SVJ? (ptám se proto, že naše město při privatizaci svého byt. fondu vracelo peníze novým SVJ).
Pane KS,
co zde napsali X a paní Emílie jsou nesmysly v rozporu se zákonem. Skutečnost je zcela jiná. Podle ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB je k jinému způsobu přispívání nežli podle spoluvlastnických podílů nutná dohoda, tedy souhlas všech vlastníků jednotek.
Ve Vašem domě bylo této dohody dosaženo pouze na krátkou dobu - dokud ke třem účastníkům dohody nepřibyl další nabyvatel jednotky. Dohoda kterou neuzavřel se jej nijak netýká a nemá vůči němu žádné účinky. To platí i pro další nabyvatele jednotek v domě.
Navíc tato soukromoprávní dohoda nemá žádné účinky ani vůči SVJ - právnické osobě. Právní účinky by měla, pokud by se dohodli všichni. Pak by SVJ bylo oprávněno a povinno rozúčtovat náklady na správu pouze podle této dohody, nikoliv podle spoluvlastnických podílů.
Soukromoprávní dohoda tří vlastníků jednotek je nejspíše platná, samozřejmě pouze mezi nimi navzájem. Jsou povinni hradit SVJ podle spoluvlastnicckých podílů. Mezi sebou se pak mohou finančně vyrovnávat tak, aby jejich vzájemné nároky odpovídaly podílům, které si ve své dohodě stanovili.
Je však vyloučeno, aby do své soukromé dohody vtahovali SVJ či ostatní vlastníky jednotek proti jejich vůli.
lake
Pane lake,
napsal jsem:
„Všichni tři vlastníci (a víc jich v tu chvíli nebylo) se dohodli, dohoda je tedy platná. Na žádné další vlastníky čekat půl roku nemusejí, to v zákoně není. …“
Z toho jistě neplyne, že jsem tvrdil, že uzavřená dohoda platí na věčné časy.
Nebo snad dohoda dosažená na krátkou dobu není platná. A co je to vlastně krátká doba?
I když se všichni vlastníci písemně dohodnou na jiném poměru přispívání, vždycky se může stát, že již za týden (měsíc, …), některý byt změní majitele. Co má v takovém případě SVJ (výbor) dělat, jak má náklady rozúčtovat? A jak vůbec dosáhnout toho, aby dohoda platila nějakou rozumnou dobu, např. jedno účetní období?
Pane X, co jste napsal vím. Já jsem tazateli odpověděl správně a srozumitelně – že dohoda neplatí ani pro SVJ, ani pro nikoho dalšího kromě oné první trojice. Vy jste mu tuto základní informaci nedal.
Pro vlastníky jednotek jsou jejich povinnosti dané zákonem a stanovami. Pokud byste obsah dohody uvedli jako součást stanov SVJ, pak každý nabyvatel jednotky dává koupí jednotky souhlas se svým členstvím v SVJ a tím i se zněním stanov. Tedy přistoupí k dohodě. Odstoupit od ní pak může jen prodejem své jednotky.
lake
To by mně pak zajímalo, kdyby chtěli změnit stanovy, aby se platilo podle spolouvlastnických podílů, zda by stačila 3/4 většina (potřebná dle ZOVB pro změnu stanov) nebo by byl nutný 100% souhlas vlastníků.
Díky za odpověď. Ještě bych Vás požádal o upřesnění, abych věděl co říct ostatním vlastníkům. Kdo by chtěl přeplacenou částku vrátit, musí požádat výbor doporučeným dopisem? A musí oznámit výboru, že bude nadále hradit příspěvek na správu jen podle skutečného spoluvlastnického podílu? KS
Všichni tři vlastníci (a víc jich v tu chvíli nebylo) se dohodli, dohoda je tedy platná. Na žádné další vlastníky čekat půl roku nemusejí, to v zákoně není. První (ustavující) schůzi musí původní vlastník svolat do 60 dnů.
Dohoda mi připadá spravedlivá, nikoho nijak výrazně nepoškozuje. Majitelé lodžií a kójí platí o něco málo více než ti, kteří tuto výhodu nemají. Co vám na tom vadí?
Proč si myslíte, že na sklepy a kóje přispíváte dvakrát? To jsem nepochopil. Na spol. části domu přispíváte jednou, ale jiným vzájemným poměrem než podle zákona.
Jedná se o privatizaci bytového fondu. Každý, komu byl nabídnut odkup bytu měl půl roku na přijetí této nabídky. Vím, že v případě privatizace bytového fondu našeho města se ustavující schůze SVJ konala po této půlroční lhůtě a to za přítomnosti všech , kdo nabídku přijali a byt koupili. Tak je to, myslím, správné a férové. Co se týče dohody. Za stavu před dohodou je výše příspěvku určena skutečným spoluvlastnickým podílem, jsou v něm tedy zahrnuty lodžie i sklepy. Po zmíněné dohodě platím tyto prostory znovu, opětovně, tedy 2× (protože se můj spoluvlastnický podíl navýšil o polovinu podlahové plochy lodžií a sklepních kojí). KS
Souhlasím, že v případě privatizace obecních bytů je férové počkat, až si byty koupí všichni zájemci-nájemci.
Stále však nechápu vaše tvrzení, že za něco platíte dvakrát. Před dohodou přece lodžie a kóje do podílu zahrnuty nejsou. Např. byty 70 m2 platí stejně bez ohledu na to, že některý má lodžii a jiný nemá. Po dohodě se bytům s lodžií nepatrně zvýší příspěvek, např. byt 70 m2 s lodžií 6 m2 platí jako byt 73 m2 bez lodžie, a samozřejmě víc než byt 70 m2 bez lodžie. Nikdo nic dvakrát neplatí, platíte jen jiným poměrem než stanovuje zákon.
Mimochodem, zahrnutí poloviny plochy lodžií/balkónů/teras do plochy bytu pro určení podílů navrhovala jistá nepřijatá novela.
Co to je za nesmysl, že před dohodou lodžie a kóje do podílu zahrnuty jsou, protože to jsou společné části budovy.
Když jsou to společné části, tak nemohou být zahrnuty do Vašeho podílu, stejně tak, jako nejsou do Vašeho podílu zahrnuty chodby, schodiště, kolárka atd.
Už jsem asi pana KS pochopil. Protože jsou lodžie spol. částí domu, tak na ně samozřejmě každý vlastník přispívá podle svého spoluvlastnického podílu. Pan KS však ignoruje fakt, že na „jeho“ lodžii přispívá i vlastník bytu, který žádnou lodžii k disposici nemá a to stejnou částkou, pokud má stejně veliký byt jako pan KS. Jakékoliv i drobné zvýšení svého příspěvku na správu domu oproti příspěvku souseda, který lodžii k disposici nemá, pak pan KS považuje za nespravedlivé. Prý by pak platil na lodžie „dvakrát“. Ale, že vlastník bytu, který lodžií nedisponuje, platí na lodžie „jednou“, považuje za férové.
Lake v podstatě vysvětlil, že dohoda o jiném způsobu přispívání na správu domu je ve velkém domě prakticky nerealizovatelná.
Nejde mi o to, aby můj byt s lodžií přispíval stejně, jako byt bez lodžie. Myslím ale, že lze tuto věc provést jinak a spravedlivěji. Bytům bez lodžie se může dohodou ponížit jejich podíl o polovinu plochy lodžie a tak by tyto byty přispívaly méně než byty s lodžií. Takovéto dohodě se určitě bránit nebudu. KS
Před dohodou se za byty se stejnou podlahovou plochou platí stejně bez ohledu na lodžie (balkony, terasy, apod.). Lodžie tedy do výpočtu podílu na SČD zahrnuty nejsou. To není zrovna spravedlivé, ta nepřijatá novela to chtěla napravit stejně jako to učinila ta vaše dohoda.
Vy ale patrně chcete, aby váš byt s lodžií přispíval stejně velkou částkou jako stejně velký byt bez lodžie, že?
Nerad to prozrazuji, ale máte možnost od dohody odstoupit. Po odstoupení od dohody budete platit stejně jako vlastník stejně velkého bytu bez lodžie.
Souhlasím, vhodnější formulace by byla, že za užívání společných částí domu se bude hradit za m2 podlahové plochy sklepní koje a podlahové plochy lodžií polovina částky hrazené za m2 podlahové plochy místností bytové jednotky.
Číselně to vyjde nastejno, ale formulačně to bude v pořádku.
Poslední komentáře