Prodej společného nebytového prostoru SVJ
Dobrý den, prosím o radu nebo podobné zkušenosti, budu rád za každý komentář. Řešíme teď v naší bytovce takovou nepříjemnost. Malá bytovka o 5ti bytech, vše v osobním vlastnictví. V roce 2011 shodou okolností a asi chybě na úřadech a přepisech došlo k tumu, že družstvo společné a nebytové prostory převádělo na vlastníky bytů, zároveň se prodával jeden byt a byt se prodal, ale bohužel se prodal bez té přidělené 1/5 nebytového prostoru. Tuto chybu nový majitel dlouho neřešil a jednu pětinu nebytového prostoru a zároveň k tomu část pozemku stále vlastnil původní majitel. A nedávno se stalo, že původní majitel prodal tu svojí část nebýt.prostoru nějaké investiční společnosti… Nevíme co nás čeká, jaký má záměr ta společnost , ale bojíme se aby nedělala nějaké problémy. Má otázka zní: mohl původní majitel bytu, kterému chybou zbyla 1/5 nebyt.prostoru prodat tuto svojí část, a to po X letech kdy nic jiného nevlastní?? Nebo ji mohl prodat, ale jelikož to je společná část všech vlastníků a každý má 1/5, tak nepotřeboval aspoň souhlas ostatních??? Pokud byl prodej protiprávní co s tím můžeme dělat? Pokud bylo vše v pořádku a máme tady společnost , která právě vlastní pouze tu 1/5 nebyt. prostoru, musíme ji zvát na schůze vlastníků bytů? Pokud budeme řešit třeba pronájem nebyt.prostoru nebo jakoukoliv věc s tím prostorem spojenou, musíme mít 100% souhlas všech, nebo můžeme přehlasovat?
Otázek je mnoho a bohužel jsem se více rozepsal, aby bylo vše srozumitelné, i když nevím zda se mi to povedlo
Pane Martine, máte dva nesmysly hned v nadpisu: Nebytový prostor není společná část domu a není ve vlastnictví SVJ.
- „… mohl původní majitel bytu, kterému chybou zbyla 1/5 nebyt.prostoru prodat tuto svojí část ?“
Jestliže vlastnil pětinový spoluvlastnický podíl na jednotce, pak nešlo o žádnou „chybu“! Vlastnictví majetku není „chyba“, stejně jako těhotenství není „choroba“.
- „Nebo ji mohl prodat, ale jelikož to je společná část všech vlastníků a každý má 1/5 …“
Opět omyl. Není to společná část. Je to jednotka.
- "… nepotřeboval aspoň souhlas ostatních?
Nový občanský zákoník je účinný 10 roků, a během této doby se dvakrát zásadně změnila právní úprava předkupního práva mezi spoluvlastníky. Podle současného znění NOZ nevzniklo při prodeji podílu předkupní právo ostatním spoluvlastníkům.
- „Pokud byl prodej protiprávní co s tím můžeme dělat?“
I kdyby snad v minulosti prodej byl „protiprávní“, spoluvlastník jednotky mohl své předkupní právo k podílu jiného spoluvlastníka uplatnit pouze v zákonem dané lhůtě. Neuplatnil-li, pak toto jeho právo zaniklo.
- „Pokud bylo vše v pořádku a máme tady společnost , která právě vlastní pouze tu 1/5 nebyt. prostoru, musíme ji zvát na schůze vlastníků bytů?“
Přečtěte si občanský zákoník, § 1185/2. Spoluvlastníci jednotky určí jednoho společného zástupce. Ten bude dostávat pozvánky na shromáždění a bude na něm hlasovat „za jednotku“.
- „Pokud budeme řešit třeba pronájem nebyt.prostoru nebo jakoukoliv věc s tím prostorem spojenou, musíme mít 100% souhlas všech, nebo můžeme přehlasovat?“
Rozhodování podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí se řídí ustanoveními § 1126 až § 1133 občanského zákoníku. Přečtěte si to tam. Je zbytečné to zde opisovat, když ani nepíšete o čem se má rozhodovat.
Justitianus
Nevím zda je Vyhláška 357/2013 s přílohami ještě platná, ale dle této Vyhlášky jsou tyto Typy jednotek (Způsob využití jednotky):
byt,
ateliér,
garáž,
dílna/provozovna,
jiný nebytový prostor,
rozestavěná jednotka,
skupina bytů,
skupina nebytových prostorů,
skupina bytů a nebytových prostorů.
Dotaz:
Jak je jednotka, o které „je řeč“, popsána ve vašem domě na www.cuzk.cz v kolonce Způsob využití ?
Martine,
Petr se Vás zbytečně zeptal na způsob využití jednotky. Právní stav je ovšem naprosto stejný, bez ohledu na to o jakou jednotku se jedná.
Petr Vás uvádí v omyl když napsal, že „… se při prodeji
podílu měl uplatnit § 1129“. Toto ustanovení nemá vůbec nic
společného s prodejem podílu na jednotce! O nakládání se svým majetkem
rozhodl vlastník podílu sám za sebe.
☀ Podle § 1121 platí, že každý ze spoluvlastníků je úplným
vlastníkem svého podílu.
☀ Podle § 1123 platí, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat
podle své vůle.
A do třetice: Petr se mýlí když napsal: „postupujte dle toho …
zda vám investiční společnost předala kontakt“. Už jsem vysvětlil,
že pouhému spoluvlastníkovi jednotky se žádná pozvánka na shromáždění
neposílá!
A pokud jde o samotný kontakt, není třeba čekat na nějaké
„předání“. Kontakt na nového spoluvlastníka jednotky je přece uveden
ve veřejném rejstříku! Je to adresa sídla právnické osoby.
Justitianus
Děkuji za komentáře, když to shrnu, jestli tomu dobře rozumím: tak změnou zákona a zrušením předkupního práva byl prodej spoluvlastnického podílu 1/5 nebytového prostoru v pořádku. V tuto chvíli tady máme jako spoluvlastníka 1/5 nebyt.prostoru společnost, která nemá dobré jméno a její představitel se dokonce několikrát dopustil trestní činnosti, za což byl souzen. Co můžeme očekávat? předpokládám , že budou chtít odkoupit podíl od všech vlastníků, na což nepřistoupíme. Dále předpokládám , že nám budou nabízet k odkupu ten podíl za mnohonásobně vyšší cenu nežli koupili. Pokud ani jedno nepřijde v úvahu tak co nám od nich může hrozit? Napadá mě situace, pakliže by jsme prostor chtěli pronajímat a všichni spoluvlastníci by se shodli na znění smlouvy a výši nájemného, a pouze jeden spoluvlastník v tomto případě ta investiční společnost by nesouhlasila, například s výši nájemného, jak by se postupovalo? Je to patová situace? musí všichni souhlasit? Dále je varianta , že jednotka pouze je a nikdo ji nijak neužívá, může požadovat společnost po nás nějaké finance jakože nevyužívá nijak svůj podíl… Omlouvám se pokud píši poněkud chaoticky, nejsem v tom kovaný a není to pro mě nic jednoduchého se v tom zorientovat. Díky za veškeré reakce. M.
- „pakliže by jsme prostor chtěli pronajímat … a pouze jeden spoluvlastník v tomto případě ta investiční společnost by nesouhlasila … jak by se postupovalo?“
Uż jsem Vám dal čísla ustanovení občanského zákoníku, která je třeba číst. Nebudu to zde opakovat.
- „… může požadovat společnost po nás nějaké finance jakože nevyužívá nijak svůj podíl…“
To je pouze jejich problém, že neužívají společnou věc. Nikdo jim v tom nebrání; nebo snad ano?
Justitianus
Takže to je dle vás skutečně „nebytový prostor“ (jednotka), nikoli „společná část“ (ve smyslu NOZ § 1160) jak také bylo možné z dotazu chápat.
Pojem „společný“ je v NOZ matoucí, protože to znamená jednak „společné části“ ale také „společně vlastněnou jednotku“.
Justitianus odkazuje na NOZ § 1126 – 1133 a § 1185, a jde zřejmě o to, jak se při prodeji podílu měl uplatnit § 1129 (většina 2/3). Pokud máte obavy o úmyslech a krocích invest. spol., tak se snad § 1129 uplatní nyní.
Ohledně pozvánek vlastníků na schůze postupujte dle toho, co je uvedeno ve Stanovách a zda vám investiční společnost předala kontakt.
Pokud jde o zdejší diskusi o „vykonávání práv vůči osobě odpovědné“ dle § 1185, tak o tom se nedávno diskutovalo v souvislosti se společnými garážemi.
Poslední komentáře