Přechod dluhů podle Práva
Lidem hrozí, že s novým bytem můžou „koupit” i dluhy předchozího majitele
Lidé kupující do osobního vlastnictví byty by od prodávajících měli před podpisem kupní smlouvy nově vyžadovat písemné potvrzení od správce domu, že na daném bytě neváznou žádné dluhy za služby.
Dnes 18:36
S novým občanským zákoníkem totiž tyto závazky mohou na nové majitele bytu snadno spadnout, a to i když o nich nevěděl. Donedávna šly za předchozím vlastníkem bytu, když je předtím neplatil.
„Pokud kupujete byt, požadujte po prodávajícím potvrzení o tom, jaké na bytu váznou dluhy za platby vůči správci domu. Případně doložení toho, že takové dluhy neexistují. Jedná se o poplatky na náklady provozu domu či příspěvky do fondů, třeba oprav. Na kupujícího totiž od Nového roku přecházejí dluhy původního majitele bytu za platby, o kterých kupující věděl nebo, a to je podstatné, o kterých se mohl dozvědět z potvrzení od správce domu,“ upozornil Právo Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.
Před Novým rokem dluhy spjaté se správou domu a pozemku na nového majitele podle Ševčíka ještě nepřecházely. Prodávající musel své dluhy správci domu splatit i poté, co byt prodal. Jinak se vystavoval riziku, že ho na jiných adresách, kde pobývá, může kvůli tomu nahánět exekutor.
Dnes je to nově tak, že prodávající bytu ručí za úhradu dluhů správci domu pouze za podmínky, že je tento dluh uveden v potvrzení od správce domu, které kupujícímu vystaví. „Pokud kupující na potvrzení nebude trvat, hrozí mu, že na něj dluhy přejdou,“ dodal Ševčík.
Čekání na judikaturu
Podle advokátů z nového občanského zákoníku ale není úplně jasné, zda dluhy přecházejí na nového majitele bytu automaticky ze zákona, tedy i bez jakéhokoli ujednání mezi stranami ve smlouvě.
To může vyjasnit až rozhodovací praxe soudců. Ani odborná literatura zatím nepřináší jednotný výklad.
V každém případě díky nové úpravě posílí postavení společenství vlastníků jednotek a správců domu.
Jindřich Ginter, Právo
http://www.novinky.cz/…ajitele.html
____________________________________________
Tolik titulní příspěvek na dnešním www.seznam.cz
Protože seznam.cz má nastaveno jako výchozí stránku mnoho uživatelů, tak se uvedená informace bude plošně šířit.
Hezký den!
Pane Pavle, je jasné, že tímto ustanovením NOZ chrání SVJ před neskutečně komplikovaným postupem při exekuci zadluženého bytu. Představte si, že zadlužený byt nikdo nekoupi. Co čeká SVJ? Tahanice po soudech, placení dodavatelům za služby a kýženého vysledku (vymozeni pohledávky) se hned tak nedockaji. Není lepší prostě vyčíslit dluhy ke dni prodeje? SVJ se vyhne problémům a nový vlastník zohledni dluhy v nabidnute ceně za byt. Zde se nejedná o ochranu velkých družstev. Účel je předcházet problémům v bytovém spoluvlastnictví jako takovém.
Většina bytů se stejně prodává přes realitku. A ta by měla mít zájem dodržovat NOZ. Kupní smlouva se beztak odvolává na platný zákon.
Pane Pavel, tento článek, který vyšel v Právu, se na tomto portálu řešil 12.2.(http://www.portalsvj.cz/…pet-na-scene#…-).
Já to vím, jen jsem chtěl upozornit, jak se článek šíří. Předpokládám, že elektronická media mají větší okruh čtenářů než papírová.
A když vezmu v úvahu, že to vydal C.H.Beck a autorem je soudce NS, tak tento názor nelze brát na lehkou váhu.
Tím se vůbec nevyjadřuji k oprávněnosti tohoto názoru.
Jen to dokazuje, že NOZ je paskvil, když renomovaní právníci mají tak protichůdné názory.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle, nevím, proč to tak do NOZ bylo dáno, do hlav, co to vymyslely nevidím. Ale napadlo mě, zda to nelze dát do souvislosti s tím, že přijetím NOZ se SVJ dostaly do kategorie právnických osob. Takto nám to bylo podána při školení k novele daně z příjmu platné od 1.1.2014.
ik,
mám informaci od člena KANCLu, že bytové spoluvlastnictví se dostalo na poslední chvíli do NOZ, protože připomínky autora bytového spoluvlastnictví nebyly opakovaně přijímány při projednávání nového ZoVB. Jeví se mi to jako pravděpodobné, protože např. už samotné zařazení SVJ do věcných práv je nesystémové.
Formulaci „přijetím NOZ se SVJ dostaly do kategorie právnických osob“ nerozumím. SVJ se staly právnickými osobami již k 1.7.2000.
Pokud snad formulace „přijetím NOZ se SVJ dostaly do kategorie právnických osob“ znamená „přijetím NOZ se SVJ dostaly do kategorie ziskových (podnikajících) právnických osob“ tak je to hloupost hned ze dvou důvodů. NOZ SVJ přímo zakazuje podnikat. SVJ účtují i nadále jako neziskovky.
Můžete upřesnit, co bylo přesně na školení uvedeno a kdo byl školitel? Děkuji.
Hezký den!
Pavel
Český absurdistán se rozhodl řešit bytové spoluvlastnictví vlastní cestou. Nakonec vše ostatní řeší také vlastní cestou. A tohle je výsledek.
„Pokud kupujete byt, požadujte po prodávajícím potvrzení o tom, jaké na bytu váznou dluhy za platby vůči správci domu – píšou pislálkové. Už jste někdy vidšl byt s dluhy? Já ještě ne.
To přesně odpovídá tomu, co tady v jiném vláknu psal „sbd“. Tohle bylo v zákoně vytvořeno na zakázku velikých družstev. Tam asi budou mít „byt s dluhy“. Je to tak proto, že když investovali do svého domu, tak jim to někdo musí zaplatit. Veškeré tzv. dluhy tak hodili na nového nájemce bytu, který si kupuje družstevní podíl. Mágové z družstva investované peníze musí dostat zpátky. A tak šup s dluhy na někoho jiného, ať to zaplatí. Nic jiného tím nemyslem, který je v zákoně myšleno není. Že to do zákona protlačili jako prodej bytu je záměr, ovčan přece nic nepozná. Ten se stejně domnívá, že si kupuje družstvní byt.
Inu, u družstevních bytů je naprosto odlišný právní stav. Podle zákona o obchodních korporacích platí pro byty v majetku družstva:
| 90/2012 Sb. § 736 (2) Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami. |
NOZ neobsahuje obdobné ustanovení pro převod nemovitostí či jednotek. Způsob, jak může nemovitá věc (jednotka) být zatížena dluhem, který přejde na nabyvatele, je obsažen v § 1888 NOZ: zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, uvedené ve veřejném seznamu jako záznam na listu vlastnictví jednotky.
Příklad: Vlastník jednotky si objednal od SVJ rozsáhlou opravu společných částí domu a zavázal se uhradit ji ve splátkách. SVJ mohlo požadovat zajištění – vklad zástavního práva k jednotce do katastru ve prospěch věřitele SVJ. V takovém případě se při prodeji jednotky uplatní ustanovení NOZ 1186 a společenství je povinno předat prodávajícímu „… potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou“. SVJ v tomto potvrzení zohlední skutečnost, že dluh vlastníka jištěný zástavou je již částečně splacen. Z potvrzení tedy kupující zjisttí zůstatkovou výši dluhu, který na něj přejde.
Nic jiného v tom nehledejte. Určitě se toto ustanovení nevztahuje na dluhy předchozího vlastníka jednotky, vzniklé z poskytování služeb. To je obligační (závazkový) vztah mezi konkrétními osobami. I v tomto případě by samozřejmě mohlo dojít k přechodu dluhu – ovšem pouze pokud je příslušná zástava ve prospěch věřitele již zapsána v katastru.
Je zajímavé, že se objevují články, popisující (neexistující) přechod dluhů na vlastníka jednotky, ale nezaznamenal jsem článek, který by zmiňoval (nepochybně existující) přechod dluhů při převodu členského podílu v družstvu a práva na nájem družstevního bytu.
Až zákonodárci při novelizaci NOZ doplní výslovné ustanovení obdobné znění § 736 odst. 2 ZOK, bude to samozřejmě vše jinak. Do té doby nezbývá než kroutit hlavou nad neprofesionalitou a neschopností některých právníků a žasnout nad naivitou důvěřivých čtenářů Práva.
lake
Zdravím pane lake, většinou s Vámi souhlasím, a zajímal by mne Váš názor na pokračování této problematiky. Vlastník podílu na jednotce dlužil do SVJ neuhrazené náklady spojené s užíváním bytu, pohledávka byla soudem pravomocně zjištěna a zajištěna na podílu dlužníka soudcovským zástavním právem, zapsaným v KN. Poté byl na dlužníka prohlášen konkurs. Zajištěná pohledávka SVJ za dlužníkem byla z konkursu uhrazena prodejem podílu dlužníka na jednotce zcela, nezajištěná pohledávka zčásti. Konkurs na majetek dlužníka byl pravomocně ukončen. Přešla některá část závazku dlužníka (závazek z neuhrazených dlouhodobých záloh a záloh na služby) na nabyvatele podílu na jednotce, který ji pořídil koupí od insolvenčního správce? Dík za odpo a stanovisko. Kompert
V družstevních domech je spousta bytů ve vlastnictví. Namísto toho, aby družstvo, jako původní majitel a správce sepsalo s vlastníkem bytu smlouvu že své dluhy např. ohledně zateplení, které si „objednal“ celé uhradí, tedy že je bude hradit i po prodeji bytu, tak byl stvořen Převod dluhů. To je přece geniální řešení. Jiné řešení by nadělalo mezi členy družstva a vlastníky bytů převedených do vlastnictví v domě zlou krev. To by bylo najednou dotazů, proč vlastník bytu musí dluhy hradit i po prodeji svého bytu a člen družstva po prodeji svého podílu nic hradit nemusí.
Poslední komentáře