Právní účinky vkladu a vznik resp. zánik členství v SVJ
V souvislosti s převodem nemovitého majetku evidovaného v katastru nemovitostí – následují časové momenty:
- den uzavření smlouvy
- den podání návrhu na vklad
- den rozhodnutí katastrálního úřadu, jímž byl povolen příslušný vklad věcného práva do katastru, případně den právní moci soudního rozhodnutí o povolení vkladu
Teprve s provedením vkladu, resp. zápisem vkladu do katastru nemovitostí je spojen vznik, změna, resp. zánik věcného práva. Právní účinky vkladu nastávají ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.
- 5.5.2014 byla uzavřena kupní smlouva o prodeji BJ
- 16.5. 2014 byl podán návrh na vklad do KN
- 19.5. 2014 byla vyznačena plomba na katastru
- 26.6. 2014 se má konat shromáždění vlastníků
dnes mi byla doručena pozvánka na shromáždění vlastníků, které se má konat dne 25.6. 2014.
Otázka zní:
Jako prodávají již nejsem vlastníkem BJ ke dni 16. 5. 2014 za předpokladu, že dojde k zápisu v KN tak účinky vkladu jsou ke dni podání návrhu. Mohu se i přesto účastnit konaného shromáždění dne 25.6. 2014, když k tomuto datu katastrální úřad zápis ještě neprovede a já budu na katastru uvedena ještě jako vlastník BJ? Účinky jsou od 16.5 .2014, jenže o nich nikdo neví neboť onomu administrativnímu úkonu dojte třeba až 28.6. 2014.
Prosím o názor potřebuji to vědět, neboť zvažuji zda na shromáždění jít či ne. Vedu s SVJ spor o náhradu škody za vytopený a zničený byt a jako jeden bod shromáždění je také právě projednání tohoto sporu a hlasování o tom, zda mi má být škoda uhrazena či nikoliv. Je tedy pochopitelné, že se chci shromáždění účastnit, aby nebylo rozhodováno o mně beze mně. Nechci tady rozebírat nesmyslnost hlasování shromáždění o tom, zda má být poškozenému vlastníku BJ škoda uhrazena. Vím, že toto patří do kompetence výboru, ale ten je zcela nekompetentní a bojí se zřejmě toto rozhodnout sám, tak proto svolal shromáždění. Díky za názor. Evík
Nabyvatel jednotky se stane vlastníkem jednotky teprve v den, kdy katastrální úřad o návrhu rozhodne a provede vklad nové skutečnosti do katastru. Do té doby jste v postavení vlastníka jednotky Vy.
Jiná věc je, že nabyvatel se stane vlastníkem se zpětnou účinností ode dne podání návrhu Katastrálnímu úřadu. Toto „cestování v čase nazpátek“ je nesmysl, který vyplodili čeští zákonodárci. Je to ale bohužel součástí práva v ČR.
lake
Právní účinky vkladu nenastanou v den, kdy katastrální úřad o návrhu rozhodne a provede vklad nové skutečnosti do katastru, ale podle § 10 zák. č. 256/2013 Sb.:
Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu.
Dále podle § 55/2 platí:
Výpisy, opisy nebo kopie z katastrálního operátu, jakož i identifikace parcel vyhotovené katastrálním úřadem ve formě stanovené prováděcím právním předpisem jsou veřejnými listinami prokazujícími stav evidovaný v katastru k okamžiku, který je na nich uveden. Pokud jsou poskytované údaje katastru vedeny v elektronické podobě, poskytuje je kterýkoli katastrální úřad z celého území České republiky.
Soudím proto, že pokud se v den konání shromáždění prokážete aktuálním výpisem z KN, kde budete uveden jako vlastník, pro jednání shromáždění jste vlastníkem.
Tento „nesmysl“ se nazývá zásada priority, která v podstatě existuje již od dob římského práva. Účelem tohoto „nesmyslu“ je potom poskytnutí jistoty kupujícímu, že po podání návrhu nemůže stav zápisu v katastru ohledně kupované nemovitosti doznat změn v jeho neprospěch, např. že by tam prodávající zřídil zástavní právo apod.
Ale chápu, že na někoho je to moc složité a jednodušší je označit takové složité věci za „nesmysly“ :-P
blabla
bohužel jsem jen průměrný občan a zpětnou účinnost vlastnického
práva chápu opravdu jako nesmysl, bez racionálního důvodu. Ano složité to
bezpochyby je a jako průměrný občan jsem si na to, že mi zákonodárce
jednoduché věci stěžuji zvykla. Pro lidi, by prostě bylo jednoduší, kdyby
právní účinky vkladu nastaly až provedením vkladu nic víc nic míň.
Vůbec by mě nenapadlo, že ten nesmysl má sloužit k posílení jistoty
kupujícího. Jako průměrný občan si myslím, že kupující je dostatečně
chráněn například advokátní, notářskou či bankovní úschovou peněz,
když k faktickému převodu peněz zpravidla dochází až po té co
katastrální úřad o návrhu rozhodne a provede vklad nové skutečnosti do
katastru. Kupující toho riskuje mnohem méně něž prodávající, který pak
v jednom okamžiku nemusí mít nic. Ani nemovitost a ani peníze (zpronevěra
advokáta,notáře, zkrachovalá banka).
Ale o to v mém dotazu vůbec nešlo. Jen mi to přišlo nelogické, aby
kupující se stal majitelem 16.5.2014 a bývalý majitel ještě 25.6.
2014 mohl jít na shromáždění vlastníků také jako právoplatný majitel
nemovitosti a ovlivňoval hlasování o něčem na čem už vlastně ani nemá
žádný zájem. Ano pro někoho je to opravdu těžké pochopit. Jiná už asi
nebudu. Evík
Evíku, pan blabla je zcela mimo. V této diskusi vůbec nejde o právo priority. To je známá věc, ale zcela jiná: Při zápisu do pozemkových knih či zemských desek, gruntovních knih, horních knih atd. bylo bezpodmínečně nutné dodržovat pořadí došlých návrhů. Došlo-li více návrhů k jedné nemovitosti, byl vždy zapsán návrh podaný jako první.
O tom se však zde vůbec nebavíme. Podivoval jsem se nad tím, že ke vzniku vlastnického práva dochází vkladem do katastru, ovšem tento vklad má právní účinky zpětně do minulosti. Horko-těžko tento zmatený právní a časový guláš popsal soud:
| Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.1.2003, sp. zn. 22 Cdo
1625/2001 Právní předpisy rozlišují vklad práva do katastru nemovitostí a den, kdy byl tento vklad učiněn na straně jedné, a den, kterým nastaly účinky vkladu na straně druhé. Zákon nestanoví fikci, že by dnem vkladu byl jiný den než ten, kdy byl vklad skutečně proveden. Na tom nic nemění ani zpětné účinky provedení vkladu. To, že určitá právní skutečnost působí zpětně, ještě neznamená, že na tuto skutečnost je nutno pohlížet, jako by se stala toho dne, od něhož vyvolává (zpětně) právní účinky, a nikoliv toho dne, ve kterém k ní došlo. |
To nemá se zásadou priority samozřejmě nic společného. To je o tom, že podle českého práva jste v pondělí vlastníkem nemovitosti se všemi právy a pvinnostmi, a v úterý zjistíte, že už 3 týdny vlastníkem nejste.
lake
Lake
děkuji za výklad pochopila jsem jak zpětný účinek vlastnického práva,
tak i zásadu priority. Svůj dotaz jsem pokládala proto, že mi přišlo
strašně nelogické mít možnost účastnit se shromáždění, hlasovat na
tomto shromáždění, a v mém případě se možná i stát přehlasovaným
vlastníkem, a za pár dnů zjistit, že už jsem v té době vlastníkem
vlastně ani nebyla. Je mi jasné, že náhradu škody o které chtějí na
shromáždění hlasovat se budu muset domoci asi soudně žalobou a to
v jiném sporu, než jako přehlasovaný vlastník, ale jen jsem chtěla
vědět jestli opravdu mám nárok na to shromáždění jít. Odpovědi se mi
od vás dostalo vyčerpávají, za což děkuji. Evík
Pane blabla, nesnažte se diskutovat o věcech, kterým nerozumíte. Pletete dohromady dvě různé věci. Zásada priority nemá naprosto nic společného se zpětnou účinností nabytí vlastnictví nemovitosti. Zásada priority pouze stanoví, že přednost má ten návrh, který byl katastrálnímu úřadu doručen jako první.
Zřejmě netušíte, že dokud komunisté nezničili v tomto státě šest století trvající systém pozemkových knih, nabývalo se vlastnictví teprve zápisem do pozemkové knihy (intabulací). Neexistovala žádná zpětná účinnost zápisu jako je tomu dnes.
lake
Lake děkuji za odpověď jsem aspoň jeden příklad, kdy nesmysl v českém právu, může vlastníkovi k něčemu posloužit. Nebude ten druhý nesmysl, tedy shromáždění o mém sporu s SVJ o mně a beze mně. Moc děkuji Evík
Malujete si to růžově,Evíku. Do 25.6. katastr provede zápis s nabytím v květnu,takže už nebudete vlastníkem atd. Samozřejmě vám přeji obhájit svá práva,ale bude záležet na výboru.. V tomto případě musím souhlasit s Lakem, tohle cestování časem je hrůza.Teď jsme s tím také měli potíže,když jsme žádali o stavební povolení a účastníkem řízení je vlastník,který byt prodával..
Poslední komentáře