Pozemek který není pod domem

Vložil lake, 7. Listopad 2009 - 22:45 ::

České právo striktně odděluje práva k budově od práv k pozemku zastavěnému budovou. Pozemek a budova nesdílejí tentýž osud: je možno převést budovu (stavbu) samostatně na jinou osobu; je možno samostatně převést pouze pozemek. Výjimkou z tohoto pravidla je Zákon o vlastnictví bytů. Stanoví totiž, že při rozdělení domu na jednotky vznikne vlastníkům jednotek spoluvlastnické právo ke společným částem domu a pozemku pod domem (§21/1 ZoVB); není-li vlastník domu zároveň vlastníkem pozemku, vznikne vlastníkům jednotek k tomuto pozemku užívací právo (§21/4 ZoVB).

Speciální postup podle ZoVB se vztahuje pouze na dům, společné části domu a pozemek zastavěný budovou. Řešení pro jiné pozemky a stavby však existuje: Podle § 2 ZoVB písm. (g) jsou společnými částmi domu též další nemovitosti, tedy i pozemky, stanoví-li to Prohlášení vlastníka.

Je tedy nutno uvést takový pozemek v Prohlášení jako "věcně příslušný k domu", popř. jako "příslušenství domu podle § 121 odst. 1 Občanského zákoníku". Tím je pozemek svázán se společnými částmi domu. Podíl na takové nemovitosti se převede spolu s jednotkou (podle §8 odst. 1 ZoVB).

Vlastnictví podílu na pozemku by mělo být uvedeno v prvních kupních smlouvách (na základě toho se vyhotovuje samostatný list vlastnictví pro jednotku). Při všech dalších převodech jednotky přechází vlastnictví pozemku na nabyvatele jednotky již automaticky, i kdyby práva k pozemku byla ve smlouvě o převodu opomenuta. Viz pokyny, kterými se řídí katastrální úřady:
"Katastrální úřad i bez ohlášení zapíše do katastru nemovitostí spoluvlastnické právo k pozemku ve prospěch nabyvatele jednotky (...). Toto ustanovení se nevztahuje na další pozemky, i když jsou označeny v prohlášení jako pozemky věcně související s domem."
[Pokyny ČÚZK č. 24, čl. 3. odst. 2.3].

Další pozemky uvedené v Prohlášení vlastníka např. jako "funkčně související", "související", "bezprostředně související", "přilehlé" atd. nesdílejí tento režim. Spoluvlastnická práva k těmto pozemkům se řídí podle § 136 a následujících Občanského zákoníku, nikoliv podle ZoVB.

To znamená, že u těchto jiných pozemků a staveb nedochází k automatické změně vlastníka při převodech jednotky. Spoluvlastník je povinen respektovat předkupní právo ostatních spoluvlastníků. Pokus o prodej pozemku bez nabídky učiněné ostatním spoluvlastníkům může být dodatečně napaden soudně. Dříve či později se tedy spoluvlastníci těchto pozemků budou lišit od skupiny vlastníků jednotek.

A samozřejmě platí, že pozemky, které nejsou věcným příslušenstvím domu, nemají nic společného se SVJ - právnickou osobou. Nehlasuje se o nich na shromáždění, nýbrž hlasují spoluvlastníci pozemku mezi sebou podle Občanského zákoníku.

lake

  • společné části domu
  • pozemek
  • katastr

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Matějka Jaroslav, 8. Listopad 2009 - 11:29

Vážený pane lake, a ostatní,

vše opět záleží na základním dokumentu = „Prohlášení vlastníka“. ZoVB ve svém §4 pro vypracování „Prohlášení vlastníka“ nezakazuje určit i jiné než zastavěné pozemky.

Původní vlastník mohl v „Prohlášení…“ v souladu s §4 odst.2 písm.e) první částí: „označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo …“ určit i pozemky nezastavěné, tedy pozemky se stavbou bezprostředně související a pro stavbu nezbytně potřebné = dvůr, inženýrské sítě, septik, čistička, LAPOL, parkovací plocha, klepač, sušáky, dřevníky, apod.

Zastavěný pozemek budovou je řešen v §4 odst.2 písm.e) druhá část: „označení pozemku, … nebo předmětem jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí,“.

V „Prohlášení…“ bývá určen o podíl jednotlivých vlastníků jednotek k pozemkům i nezastavěným, které jsou i přesně vyjmenovány svým parcelním číslem.

Matějka

Vložil bobo viajero, 21. Březen 2012 - 11:11

Dobrý den pane lake, předesílám, že jsem četl toto i související vlákno (SVJ a pozemek), a nevím zda-li jsem to správně pochopil – že (z pozemků) může být jen zastavěný pozemek příslušenstvím domu a tudíž společnou částí domu (SČD), leč přesto se s dovolením raději ptám konkrétně:

  • lze nezastavěný pozemek kolem domu (v němž jsou umístěny drenáže, jímky apod.) v Prohlášení vlastníka určit dle §2 písm g) ZOVB jako „příslušenství domu“ (§ 121/1 OZ) a tím jej dostat do režimu SČD…
  • lze samostatný pozemek (užívaný jako terasa k bytu) v němž jsou umístěny drenáže, jímky apod. v Prohlášení určit jako příslušenství bytu nebo příslušenství domu a tím ji dostat do režimu SČD…

Děkuji za odpověď

Vložil lake, 22. Březen 2012 - 6:41

Bobo viajero napsal: „nevím zda-li jsem to správně pochopil – že (z pozemků) může být jen zastavěný pozemek příslušenstvím domu a tudíž společnou částí domu (SČD)“

To jste pochopil naprosto špatně. Nenapsal jsem nic takového, ani ZoVB to takto neomezuje. Ustanovení § 2 ZoVB říká pouze toto: „(…) dále se za společné části domu považují příslušenství^1a) domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny),“
Jde pouze o příkladmý výčet. Příslušenstvím domu může být pozemek i parkoviště.

  • Pozemek lze v Prohlášení označit jako věc která je příslušenstvím domu. Tím se stane společnou částí domu podle § 2 ZoVB.
  • Jímky jsou bezpochyby samostatnými stavbami s právním režimem nezávislým na pozemku. Vlastník těchto staveb může být odlišný od vlastníka samotného pozemku. Záleží na tom, zda stavba je rovněž v Prohlášení uvedena jako „věcně příslušná k domu“. Pokud drenáže tvoří s jímkami jeden propojený funkční celek, jde o jedinou stavbu.
  • Samostatný pozemek nelze v prohlášení určit jako příslušenství bytu, neboť neslouží k uspokojování potřeby bydlení. Judikatura je v tom konstantní. Např. garáž či garážové stání nejsou příslušenstvím bytu, a to právě z toho důvodu, že neslouží k bydlení. Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 2340/99, 26 Cdo 2975/2000.

Samotný pojem „příslušenství bytu“ podle § 121 odst. 2 ObčZ neříká naprosto nic o tom kdo je vlastníkem takového příslušenství. Vlastník bytu může být osoba odlišná od vlastníka příslušenství bytu. Je to typické u příslušenství jako jsou sklepní kóje, dřevník, kůlna, sklep na uhlí, komora mimo byt. Může či nemusí jít o společné části domu. Rovněž u společného příslušenství bytů (společné WC mimo byt, kočárkárna, prádelna, sušárna, mandlovna), které bývají takto uvedeny v nájemních smlouvách, může být vlastníkem jiná osoba než vlastník bytu (zpravidla jde opět o společné části domu).

Viz např. popularizační článek zde: http://www.ipravnik.cz/…vi-bytu.aspx

lake

Vložil bobo viajero, 22. Březen 2012 - 9:08

Ještě názor těm drobným stavbám coby SČD, třeba to někomu pomůže. Jde o příjezdovou komunikaci do společných garáží:

  1. je-li tato pozemní komunikace stavbou (ve smyslu občanského práva – tedy samostatnou věcí) pak ji lze kvalifikovat v Prohlášení jako příslušenství domu a tudíž SČD (ať již absolutní či relativní), nerozhodno zda-li se taková stavba nachází celá nebo částečně na cizích pozemcích…
  2. není-li tato pozemní komunikace stavbou pak se jedná pouze o „povrchovou úpravu pozemku“, jež se stane součástí takového pozemku…

Prosím o případné postřehy…:-)))

Vložil lake, 22. Březen 2012 - 11:58

Problém s komunikacemi na pozemku je v tom, že po dlouhou dobu zastával Nejvyšší soud striktně názor, že komunikace je pouze úpravou povrchu pozemku. Nově se od r. 2004 prosazuje v judikatuře opačný názor, že může jít o samostatnou stavbu, na pozemku nezávislou.

Rozhodující je, zda komunikace má jasně patrnou technologickou skladbu vrstev, zřetelně oddělenou od pozemku základovou spárou. Např. pískem či štěrkem vysypaná cesta není samostatnou stavbou, avšak silnice s geotextilií, více vrstvami štěrku a asfaltovou vozovkou již stavbou je.

Nejsem si jistý, zda už judikatura dospěla do stavu, kdy je konstantní.

lake

Vložil bobo viajero, 22. Březen 2012 - 8:49

Dobrý den a děkuji za erudovaný příspěvek… Pro přehlednost se pokusím o sumarizaci variant, jak naložit s nezastavěným pozemkem:

  1. vlastník zahrne nezastavěný pozemek do Prohlášení jako tzv. „související pozemek“ (nikoliv však jako příslušenství domu) s určením podílů jedntlivých vlastníků jednotek na tomto pozemku (v tomto případě se vztahy mezi podílovými spoluvlastníky souvisejícího pozemku řídí OZ)
  2. vlastník v Prohlášení určí nezastavěný pozemek jako příslušenství domu, čímž se tento pozemek stane společnou částí domu (ať již absolutní či realativní); při převodu jednotky však bude muset převodce ve smlouvě explicitně uvést, že převádí i podíl na takovém pozemku (nejde a automatický převod)
  3. vlastník nezahrne nezastavěný pozemek do Prohlášení a po vzniku SVJ jej převede na tento subjekt (ať již úplatně či bezúplatně)

Dle mého soudu se varianta č. 3 jeví jako nejvýhodnější. Co Vy na to?

Vložil lake, 22. Březen 2012 - 9:58
  1. Ano, je možno takto. Pozemek ovšem nebude mít s domem a se SVJ nic společného. Spolulastnictví pozemku bude zcela odděleno od spoluvlastnictví společných částí domu.
  2. Je možno. Převod spoluvlastnického podílu na nabyvatele jednotky bude automatický zároveň s převodem vlastnictví jednotky, i kdyby ve smlouvě o převodu nebyl pozemek uveden.
  3. Je možno. I mně se jeví tato možnost jako nejjednodušší postup.

lake

Vložil Alfons (bez ověření), 8. Listopad 2009 - 11:50

Dobrý den, otázku jsem otevřel v tématu „SVJ a pozemek“, jenom stručně zopakuji:jako BD jsme vlastníky domu a pozemku pod domem a dalšího pozemku se samostatným parcelním číslem(předzah­rádka). Pozemek pod domem rozdělen podílově dle ploch, předzahrádka na 15stejných dílů. Můžeme v prohlášení vlastníka uvést, že předzahrádka je rozdělena stejným dílem mezi vlastníky a je spojena v případě prodeje jednotky s jednotkou stejně jako je spojena s jednotkou i část pozemku zastavěného(v pří­padě prodeje bytu se automaticky prodává i 1/15 předzahrádky)?

Díky

Vložil Právník (bez ověření), 8. Listopad 2009 - 14:33

Pane Alfons,

nejenže můžete učinit tak, jak navrhujete, jak plyne ze zcela korektní argumentace pana Matějky výše, ale dokonce lze Vámi navrhovaný postup všeobecně a důrazně doporučit. Nebude-li totiž takto postupováno, přestanou být vlastníci souvisejícího pozemku postupně vlastníky jednotek v domě, což s sebou přinese pouze problémy.

K řešení zůstává, zda by změna vlastnických podílů na souvisejícím pozemku měla být bezúplatná, či nikoliv. Obě řešení patrně možné a v pořádku, bezúplatná změny podílů je jednodušší.

Vložil Právník (bez ověření), 8. Listopad 2009 - 15:42

Pokyny ČÚZK jakožto předpis nižší právní síly nemohou jít proti zákonu, resp. jsou v této části neplatné.

Vložil lake, 8. Listopad 2009 - 16:27

Pane Právníku, buďte prosím konkrétní ...

Samozřejmě, že pokyny nemohou jít proti zákonu, a také proti zákonu nejdou. Jsou zcela v souladu se ZoVB. Jak správně upozorňujete, jde o interní předpis ČÚZK. Český úřad zeměměřický a katastrální pomocí Pokynů jednotně vykládá zákon na území ČR (již od r. 2002) a zavazuje všechny katastrální úřady jednat tímto způsobem:

Čl. 3/1.3.3
(Automatický zápis do katastru jednotky spolu s pozemkem pod domem) se nevztahuje na jiné pozemky, i když jsou označeny v prohlášení jako pozemky věcně související s domem.

Čl. 3/2.3, poslední věta:
"Je-li vlastník jednotky i podílovým spoluvlastníkem pozemku (...) ve smyslu § 21 zákona o vlastnictví bytů, (...) katastrální úřad i bez ohlášení zapíše do katastru nemovitostí záznamem spoluvlastnické právo k předmětnému pozemku ve prospěch nabyvatele jednotky (...). Toto ustanovení se nevztahuje na další pozemky, i když jsou označeny v prohlášení jako pozemky věcně související s domem."

Pokud by tato interpretace zákona byla v rozporu s právem, jistě bychom měli již dostatek judikátů a ČÚZK by byl nucen svůj výklad ZoVB přehodnotit. Pokyny byly vydány v r. 2002. Od té doby byly do katastru vloženy desetitisíce převodů jednotek v režimu ZoVB. Já ovšem o žádném judikátu a odlišné interpretaci pojmu "pozemek" v ZoVB nevím, vy ano?

Jestliže pan Alfons dojde na katastrální úřad, prostě mu tu předzahrádku nezapíší k jednotkám, i kdyby je prosil nebo jim vyhrožoval. Jedině jako příslušenství domu, to už jsem psal.

lake

Vložil G.X, 8. Listopad 2009 - 17:13

Pane Lake, pro vytvoření si názoru se snažím nalézt vaši citaci, ovšem bezúspěšně – pokyny č. 24 v článku 3 neobsahují odstavec 2.3 ani 1.3.3.

G.X.

Vložil lake, 8. Listopad 2009 - 18:06

Je to v úplném (novelizovaném) znění Pokynů z r. 2002, nikoliv v původní verzi z r. 2000.
lake

Vložil Alfons (bez ověření), 8. Listopad 2009 - 14:48

Díky za odpověď. Domníváte se, že je nutné v případě samostatného pozemku nesouvisejícího s domem upravovat vlastnické podíly? Pozemek zastavěný je rozdělen a zaplacen podle poměrů ploch jednotek, předzahrádku platili družstevníci jakožto pozemek nesouvisející s domem stejným dílem, tudíž každý má zaplacenou formou dalšího členského vkladu 1/15 předzahrádky. Je možné to tak v prohlášení vlastníka ponechat? ZoVB v paragrafu 21, bod 2 sice hovoří o nutnosti úpravy podílů, rozumím tomu ovšem tak, že se jedná o zastavěný pozemek.

Díky A.

Vložil Právník (bez ověření), 8. Listopad 2009 - 14:59

Ptáte se na můj osobní názor. Úpravu podílů na podíly shodné se spoluvlastnickými podíly na domě a zastavěném pozemku doporučuji. Pokud by se takto podíly neupravily, nastaly by potíže v okamžiku, kdy se někdo stane vlastníkem více jednotek v domě. Chcete, aby každý měl stejný podíl na pozemku, což by tímto bylo narušeno. Jedná se o moje osobní doporučení, jiný postup je patrně možný, jak jsem už psal.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".