Pohádky na webu: věříte jim ?
Občas se zde objeví diskutér, který tvrdošíjně argumentuje tím, co
slyšel, nebo tím, co si přečetl kdesi na webu. Nevadí mu, že je to
nesmysl. Nevadí mu, že jde o starou informaci a zákon má dnes jiné
znění. On to četl na nějakém serveru, a tak to musí být pravda
pravdoucí !
Zaujal mne článek Petra Samce Když ve svém bytě bydlíte se sousedy ze dne 19. května 2023. Uvádím citace z onoho textu a k nim můj komentář.
- „Některé společné části (např. balkon, garáž, okna, zdi ohraničující byt, tepelné rozvody a radiátory) jsou SVJ předány do výlučného užívání vlastníkům bytů.“
Nepravda. SVJ nikomu nic nepředává, protože SVJ není vlastníkem společných částí.
- „Vlastník bytu může být vyloučen z užívání společného prostoru jen za přiměřenou finanční náhradu.“
Nepravda. Může být vyloučen z různých příčin (např. obsahem prohlášení, nebo právním předpisem o pravidlech bezpečnosti). Za to mu ovšem žádná finanční náhrada nenáleží. Ostatně neexistuje žádný celostátně účinný právní předpis, který by mu za toto vyloučení přiznával nějakou „finanční náhradu“.
- „Zákoník uvádí konkrétně ty [části nemovitosti], které jsou společné vždy. Toto minimum nelze změnit ani prohlášením vlastníka, dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím shromáždění, lze jej pouze rozšířit.“
Nepravda. Naopak podle 2012/89/§1/2 platí, že nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.
- „Není možné nárokovat si konkrétní společnou místnost, část chodby apod., vždy je nutná nadpoloviční shoda v rámci společenství.“
Nepravda. Autor článku si plete podílové spoluvlastnictví s bytovým spoluvlastnictvím či bytovým vlastnictvím. Ze zákona i z konstantní judikatury plyne, že omezení užívacích práv vlastníka jednotky ke společným částem může být uloženo pouze smlouvou (tedy prohlášením), soudem nebo zákonem.
- „Pokud se členové SVJ dohodnou, že budou část společných prostor využívat vlastníci pouze některých bytových jednotek, změní se tím i poměr podílů, což má význam např. při hlasování na shromáždění vlastníků a stanovení výše finančního příspěvku do společných fondů.“
Totální nesmysl. Právo výlučného užívání společné části nemusí mít žádnou spojitost s velikostí spoluvlastnického podílu. Může, avšak nemusí se projevit na výši příspěvku vlastníka jednotky na správu domu. Mimochodem: SVJ netvoří v účetnictví žádné fondy.
- „Je dokonce možné (za peněžní náhradu) většinovým rozhodnutím vyloučit spoluvlastníka z užívání společné věci.“
Totální nesmysl. Takto je možné postupovat u podílového spoluvlastnictví, nikoliv však u bytového spoluvlastnictví či bytového vlastnictví.
Justitianus
„Zákoník uvádí konkrétně ty [části nemovitosti], které jsou společné vždy. Toto minimum nelze změnit ani prohlášením vlastníka, dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím shromáždění, lze jej pouze rozšířit.“
Nepravda? Naopak podle 2012/89/§1/2 platí, že nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.
§ 978 neumožňuje měnit § 1160 žádným ujednáním s účinky vůči třetím osobám.
- Zdenek22: „§ 978 neumožňuje měnit § 1160 žádným ujednáním s účinky vůči třetím osobám.“
Pravda, pravda. Jenomže, Zdenku, mám připomínku: Měl byste si napřed přečíst VŠECHNA ustanovení občanského zákoníku, abyste pochopil jeho skutečný obsah.
Podle § 1116 platí, že „vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba“.
Z uvedeného plyne, že ve vztahu ke společným částem domu neexistuje žádná „třetí osoba“, vůči které by obsah prohlášení mohl mít nějaký účinek zmíněný v § 978. Všichni vlastníci jednotek vespolek se považují za jedinou osobu. Ani původní vlastník budovy není takovou „třetí osobou“, protože je účastníkem dvoustranných ujednání s nabyvateli, na které své jednotky převedl za podmínek upravených v prohlášení (vlastníka budovy).
Připomínám, že pokud byste jednotku nabyl jinak (např. děděním), vstupujete do existujících práv a povinností zústavitele (generální sukcese) a nejste tedy ani v tomto případě „třetí osobou“.
Justitianus
Pane Justitiane, vy setrváváte v bludu, že dohoda uzavřená mezi (všemi) vlastníky o čemkoliv je závazná i pro potenciální nové vlastníky (třetí osoby). Já vás z toho bludu nebudu vyvádět, jen na něj upozorňuji ostatní, aby se jím neřídili.
Ano, (všichni) vlastníci se mohou shodnout na jakémkoliv nesmyslu (třeba že Země je placatá). Takováto dohoda je ale účinná jen pro jejich kontrahenty a nikoliv pro třetí osoby! A o tom to celé je.
- Zdenek 22: „Proč se domníváte, že nový vlastník ve vztahu ke stávajícím vlastníkům není „třetí osoba“?“
Zdenku, Vy neznáte ani to základní – definici „třetí osoby“. Proč jste se tedy pustil do diskuse o obsahu § 978? Už jsem napsal, že jste zmaten.
Třetí osobou je ta osoba, která není účastníkem právního vztahu. Nový vlastník jednotky ovšem JE účastníkem právního vztahu – je přece stranou smlouvy zvané „prohlášení vlastníka budovy“. K této smlouvě přistoupil dobrovolně tím, že nabyl do vlastnictví jednotku.
Není tedy „třetí osobou“.
Justitianus
Pro vymezení společných částí domu a pozemku budou mít ustanovení navrhovaného nařízení vlády povahu vyvratitelné právní domněnky. Bude-li v prohlášení… upraveno vymezení společných částí jinak než v nařízení vlády, avšak nikoliv rozporu se zákonnou úpravou společných částí (v obecném vymezení v § 1160 NOZ), použije se pro úpravu vztahů mezi spoluvlastníky nemovité věci (vlastníky jednotek) úprava v prohlášení (či v jiném právním jednání vedoucím ke vzniku jednotek.)
Z toho ovšem nepřímo plyne, že vymezení společných částí v prohlášení nemůže být v rozporu s § 1160 NOZ. A i kdyby to omylem v rozporu se zákonem KN zapsal, pak se třetí osoba (nový vlastník) jistě domůže správného vymezení společných částí cestou § 1168/1.
Zdenku, Vaše opakované citování § 978 občanského zákoníku se nijak netýká obsahu této diskuse. Já přece nepopírám existenci toho ustanovení. Vy ale nechápete, že nedopadá na vlastníky jednotek.
Jakoupak souvislost mají Vaše dva příspěvky s nesmyslem, který napsal Petr Samec na webu faei.cz dne 19. května 2023 ? Vy jste nečetl ani jeho článek, ani citát z jeho článku v této diskusi, ani moje vysvětlení v čem se Petr Samec mýlí. Vysvětlím Vám to tedy znovu: P. Samec psal o rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou navzájem. Vy tady dumáte o něčem zcela jiném – o neúčinnosti takového rozhodování vůči třetím osobám, které nepatří mezi vlastníky jednotek. Jste totálně zmaten.
- Zdenek22: „Ano, (všichni) vlastníci se mohou shodnout na jakémkoliv nesmyslu (třeba že Země je placatá).“
Tento nesmysl zde tvrdíte proč? Já jsem nic takového nikdy a nikde nenapsal. Ani Petr Samec ve svém vadném textu nic takového nenapsal. Proč tedy plácáte nesmysly Vy?
Mimochodem, největším porušovatelem zákona jsou české soudy. Konkrétně Ústavní soud (III. ÚS 23/04) a Nejvyšší soud (22 Cdo 1511/2019–227).
Ve sporu šlo o hydroizolační vrstvu ve skladbě ploché střechy. Střecha je výslovně vyjmenována v zákoně (1994/72/§2/g) jako společná část domu, určená pro společné užívání. Také podle občanského zákoníku (2012/89/§1160/1) platí, že střecha je společná, protože je určena pro společné užívání: chrání před účinky srážkové vody nejen byty nacházející se bezprostředně pod plochou střechou, ale chrání i celou stavbu bytového domu. Že střecha budovy (včetně hydroizolace, která je nedílnou funkční součástí střešního pláště) je vždy společná – to je notorieta.
Nejvyšší soud (ve složení Havlík, Králík, Spáčil) však proti zdravému rozumu i proti zákonu judikoval, že hydroizolace ploché střechy domu je ve výlučném vlastnictví jediné osoby – uživatele prostoru terasy NAD touto plochou střechou.
Tady máte příklad protizákonného a zároveň nesmyslného judikátu. Neurčité a zjevně vadné znění prohlášení mělo u soudců přednost před zákonem i před zdravým rozumem. Že prohlášení vlastníka budovy soudci vyložili naprosto vadným způsobem (a použili k tomu starší vadný judikát III. ÚS 23/04) – to je jen třešnička na tom zkaženém dortu české justice.
Vidíte, my se zde můžeme dohadovat o slovíčkách, můžeme číst, citovat a vykládat zákon s lupou v ruce, a pak přijde český soudce – blb v taláru – a hodí do toho vidle. A další blbové v talárech ten nesmysl bezmyšlenkovitě opisují – celých 20 let !!!
O hlouposti (tuposti, omezenosti, neschopnosti) českých soudců jsem zde psal opakovaně, například: Vadné usnesení Nejvyššího soudu: 22 Cdo 1511/2019–227 | Změna prohlášení 4.
Justitianus
Justin zas má vidiny. V tom uváděném soudním rozhodnutí jsou odkazy na další soudní rozhodnutí, včetně rozhodnutí ÚS, chce si to přečíst pozorně a neříkat, že tito soudci chybně rozhodli. Musel by uvést všechny soudce podle uvedených rozhodnutí, včetně soudců ÚS. Je jednodušší o někom napsat, že blbě rozhodl, než si přečíst pár § z 72/1194 Sb. a omílat tu dokola svou fantazii. Justine víš, že vlastnické právo je chráněno zákony, Listinou a mezinárodními smlouvami? Pokud je v prohlášení uveden balkon a lodžie, jako součást bytové jednotky, tak se nerozhoduje podle KONSTRUKČNÍCH PRVKŮ DOMU, ale vždy podle prohlášení !!! Pohádky o prázdném vzduchu si nech večer zase jen zdát :-) Zas budu mazána :-)
Pro „asi mě klepne“:
Jsem rád, že jste v záplavě vašich žvástů prozradila jedinou
důležitou skutečnost: Že váš dům byl rozdělen na jednotky1994
podle zákona č. 72/1994 Sb..
☀ Z této skutečnosti plynou právně významné závěry.
(1) Podle § 2 písm. b) zákona 72/1994 platí, že bytem se pro
účely tohoto zákona rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou
podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Lodžie
však NENÍ místnost; je to pouze prázdný prostor, plný vzduchu (stejně
jako místnost, balkon, terasa, sklepní kóje, parkovací stání).
➡️ Z uvedeného plyne, že Váš byt neobsahuje žádnou lodžii. Zákonná
definice bytu to vylučuje. Váš byt se skládá z místností. Jediné co
vlastníte kromě bytu je to, co je výslovně uvedeno: „zábradlí
lodžie“ – to je kus železa ukotvený do stěny v průčelí lodžie.
(2) Podle § 2 písm.h) zákona 72/1994 platí, že jednotkou se
pro účely tohoto zákona rozumí byt nebo nebytový prostor nebo
rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená
část domu podle tohoto zákona.
➡️ Z uvedeného plyne, že máte zřejmě vadné prohlášení vlastníka
budovy. K vlastnictví jednotky patří přece byt (a ten se skládá pouze
z místností). Tím to končí. Lodžie tedy není ve Vašem vlastnictví.
(Navíc vlastnit šest metrů krychlových vzduchu je právně nemožné. Jste
výlučným uživatelem této části zemské atmosféry. Zemská
atmosféra – či její část – není věc, kterou by bylo možné
vlastnit.)
Pitomci soudci tyto skutečnosti zase nerozpoznali, protože neznají § 2 zákona. Nepřekvapuje mne to vůbec.
☀ Pokud Vás zajímá kdo je tedy vlastníkem
„lodžie“:
Každá lodžie je pouze vzduch, který ovšem není místností a nespadá tedy do zákonné definice bytu. Takže ten vzduch určitě nevlastníte. Zajímavé je vlastnictví jednotlivých částí stavby lodžie – těmito stavebními prvky jsou:
- nosná deska
- spádová vrstva
- hydroizolace
- krycí vrstva nad hydroizolací
- vyrovnávací vrstva
- adhezní vrstva
- nášlapná vrstva (dlažba, nátěr nebo potěr)
- lemovací systémové lišty
- okapnice, oplechování
- zábradlí
- výplň zábradlí
Z obsahu prohlášení vlastníka budovy víme, že ve Vašem vlastnictví jsou pouze položky č. 10 a č. 11. Vše ostatní jsou společné části domu, protože původní vlastník je ve svém prohlášení nikdy nevyčlenil do jednotlivých jednotek. Ani Vy nevlastníte žádný z těchto stavebních prvků, takže si nedělejte nárok na tyto společné části.
**Pokud Vás zajímá zda byste mohla vlastnit stavební prvky č. 1 až 9:
Podle zákona č. 72/1994 Sb. je to možné, ale muselo by to být
v prohlášení uvedeno způsobem, který zákon stanoví naprosto přesně a
jednoznačně. Podle § 4 odst. 2 písm. c) zákona platí, že
prohlášení musí obsahovat určení společných částí budovy, které
budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných
částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých
jednotek.
➡️ Z uvedeného plyne, že pokud by původní vlastník byl měl úmysl
věnovat vám část budovy se všemi stavebními prvky, pak by tyto stavební
prvky v prohlášení označil jako „společné části budovy,
společné pouze vlastníkovi jediné (to jest té Vaší) jednotky“.
Přesně tak to požaduje zákon o vlastnictví bytů ve svém § 4 odst.
2 písm. c).
Ve vašem prohlášení však nic takového uvedeno není, viďte ? Takže ústavně konformní závěr je, že stavební prvky tvořící lodžii byly, jsou a budou společné.
Možná že podle prohlášení vlastníka budovy vlastníte kromě prázdných prostorů místností bytu bytu i příslušenství: například vestavné skříně, okna přístupná zevnitř bytu, otopná tělesa a ventily, podlahovou krytinu, nebo vstupní dveře bytu. Jistě vlastníte i to zábradlí na lodžii. Nevlastníte však nic jiného než toto.
Pozdravujte ode mne hlupáky soudce, kteří neznají zákon o vlastnictví bytů.
Justitianus
Mám takový hloupý dotaz. Lodžie je jen vzduch. Některé konstrukční
prvky (nebo všechny) patří k bytu a jsou ve vlastnictví jeho vlastníka,
jiné jsou společnou částí domu. Byt se skládá z místností. Je to zase
jen vzduch. Některé konstrukční prvky bytu (nebo všechny), potažmo
místností, patří k bytu a jsou ve vlastnictví jeho vlastníka, jiné jsou
společnou částí domu. Kde je rozdíl? Co když je lodžie zasklená? Není
to najednou třeba taky místnost? a pokud ne, proč?
Není to taky trochu o výkladu jednotlivých paragrafů a ne jen o prostém
papouškování textu?
- Krupp: „Některé konstrukční prvky bytu (nebo všechny), potažmo místností, patří k bytu a jsou ve vlastnictví jeho vlastníka“
Neeee, to není obecně pravda. Váš názor není správný. Žijete v bludu. Ale Váš dotaz vůbec není hloupý, proto odpovím podrobně.
Pokud vlastníte byt jako jednotku1994 podle ZoVB, pak k Vašemu vlastnictví nepatří žádné stěny, stropy ani podlahy. Žádné vodorovné nosné prvky ohraničující jednotlivé prostory domu (stropní a podlahové stavební prvky místností, lodžií, balkonů, teras), ba ani svislé stěny ohraničující místnosti, lodžie, balkony, terasy. Dokonce nevlastníte ani okna ve vašem bytě, nejsou-li v prohlášení výslovně zmíněna ! [1]. To jste nevěděl ?
Místnost je – podle definice – prázdný prostor opatřený dveřmi [2]. Pokud máte vlastnit něco jiného nežli ten prázdný prostor plný vzduchu, mělo by to být v prohlášení vlastníka budovy uvedeno výslovně jako Vaše vlastnictví. Pozor: kecy typu „k jednotce patří …“ neříkají nic o vlastnictví.
Zde se přece už dvacetkrát probíraly stále stejné otázky: kdo je vlastníkem oken přístupných zevnitř bytu, radiátorů v bytě, uzavíracích ventilů topení, vody a teplé vody, odpadního potrubí, vodoměrů, indikátorů, části plynového potrubí za odbočkou k bytu, bytového uzávěru plynu, elektrického vedení od výstupních svorek elektroměru k hlavnímu bytovému jističi, vstupních bytových dveří, domácího telefonu, domovní schránky příslušející k bytu.
Odpověď je univerzální a je stále stejná už od roku 1994: Přečtěte si prohlášení vlastníka budovy a nefantazírujte o tom, že snad vlastníte „některé konstrukční prvky bytu“.
Pokud Vás to zajímá podrobněji, otevřete si zákon 40/1964 Sb. (starý
občanský zákoník). Podle tohoto zákona je třeba vykládat obsah všech
prohlášení vlastníka budovy do 31.12.2013. V OZ najdete definice těchto
tří pojmů:
- součást věci (1964/40/§120/1)
- příslušenství věci (1964/40/§121/1)
- příslušenství bytu (1964/40/§121/2)
☀ Byt se sice skládá z místností, může však mít součásti (které se bez znehodnocení bytu nedají oddělit, např. okna, vstupní dveře, tapety, vnitřní omítky, kachličkové obklady, vestavné skříně, lepená podlahová krytina, technické sítě, jako je elektroinstalace bytu a vnitřní rozvod vody). Součásti bytu bývají v prohlášení vyjmenovány výčtem, aby se předešlo nejistotě ohledně jejich vlastníka.
☀ Byt nemohl mít za účinnosti starého OZ věcné příslušenství, protože nebyl podle OZ věcí v právním slova smyslu. Byt byl podle tehdejšího chápání pouze „jinou majetkovou hodnotou“ ((1964/40/§118/2). Ostatně lodžie není nikdy samostatnou věcí; je to jen otevřený prostor, výklenek v líci stavby. Takže tuto kategorii můžeme přeskočit.
☀ K bytu mohlo být přiřazeno „příslušenství bytu“. Například společné WC, prádelna, kuchyně a sklep na uhlí v pavlačových domech z 19. století. V době vzniku prohlášení vlastníka budovy platilo, že příslušenství bytu je užíváno s bytem; tato definice však neříká vůbec nic o VLASTNICTVÍ příslušenství bytu. A neříká vůbec nic ani o vlastnictví stavebních konstrukcí okolo prostoru, který je příslušenstvím bytu.
Pouhé oprávněné užívání prázdného prostoru neznamená přece vlastnictví. A už vůbec to neznamená, že by uživatel příslušenství vlastnil stavební konstrukce, které obklopují místnost, balkon, lodžii, terasu. To dobře znají všichni nájemci. Nebo snad chcete tvrdit, že pronájmem bytu se nájemce stal automaticky vlastníkem místností bytu i vlastníkem stěn, stropů, podlah, dveří? To je přece očividný nesmysl.
Příslušenství bytu zmíněné v prohlášení vlastníka budovy do 31.12.2013 je tedy to, co je s bytem užíváno. Z užívání příslušenství bytu neplynou žádná vlastnická práva. Co je konkrétně „příslušenství bytu“ bychom našli na jednom jediném místě: v prohlášení vlastníka budovy.
- Může se jednat o příslušenství bytu společné (kočárkárna, kolárna, prádelna, sušárna, mandlovna, sklep na uhlí, …).
- Může se jednat o příslušenství bytu užívané výlučně s jedním bytem (prostor balkonu, lodžie, terasy, sklepní kóje).
Co nebylo výslovně v prohlášení předáno do vlastnictví vlastníkovi jednotky, to zůstalo společné. Proto se lodžie, balkony terasy a kóje nemohou započítávat do podlahové plochy bytu. Nejsou součástí bytu, jsou pouhým příslušenstvím bytu. To platí beze změny i dnes. Pokud někdo tvrdí, že vlastní např. nosnou desku lodžie, její boční stěny, dlažbu lodžie či hydroizolaci pod dlažbou, je třeba aby toto tvrzení prokázal obsahem prohlášení.
Prostořeká diskutérka zde prokázala pouze to, že z celé lodžie vlastní jen zábradlí. Nic víc. Všechno ostatní, na co si ta paní může sáhnout, když vyleze na lodžii, je společnou částí domu.
Justitianus
Poznámka [1]:
Citace z judikátu Nejvyššího soudu 26 Cdo 413/2013: Nacházejí-li se totiž okna na chodbách, podestách, v kočárkárnách, sušárnách apod., jsou přístupná ze společných prostor v domě a je zjevné, že jsou určeny pro společné užívání, není tak pochyb, že jsou společnou částí budovy. Protože však i okna přístupná jen z jediné jednotky jsou součástí vnějšího pláště domu (vnější konstrukce obvodových zdí domu), který lze nepochybně považovat za společnou část budovy, patří i ony neurčil-li výslovně vlastník v prohlášení něco jiného ke společné části budovy (domu).
Poznámka [2]:
Vyhláška č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby: „Místností je prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.“
Opět má Justin prázdný vzduch v hlavě. Jeho tvrzení, že u balkonu vlastníte jenom prázdný vzduch tady mate plno přítomných po mnoho let. Uvádění, že rozhodnutí 22 Cdo 1511/2019 je vadné, dosvědčuje tomu, že Justin má jen vadné myšlení. Je to pár dnů, co mi KS dal za pravdu, že okna, balkonové dveře, lodžie včetně zábradlí jsou v mém vlastnictví, tak jak je uvedeno v prohlášení!!!! Sice se jednalo o stavební zásah do mého vlastnictví, proto KSS uváděl jiná rozhodnutí NSS, ale výsledek je stejný. Stále je plno bytů, které byly převedeny podle zák. 72/1194 Sb. a tam se PROHLÁŠENÍ sepsalo podle toho, co bylo přístupné z bytu nebo ze společných prostor, přesně podle ustanovení v zákonu!!! Doporučuji si ten zákon přečíst, snad je to § 2, 4, 5. Už přesně nevím, ale nejvíc se naučíte vlastním hledáním :-)
Poslední komentáře