Podlahová a započtená plocha bytu
Chci se zeptat, zda se do podlahové plochy nebo do užitné podlahové plochy pro výpočet záloh na služby započítávají také terasy a balkony v domě. U některých malých bytů v našem domě jsou obrovské terasy, které ale nejsou započítány v podlahové ploše bytu. je na tyto brán zřetel u rozúčtování nákladů na zálohy energií, úklid domu, odpady atd.?
děkuji za odpověď. Ondráčková
Energie se nehradí podle velikosti vl.podílu. Podívejte se do Prohlášení vlastníka a zamyslete se nad uvedeným komentářem a posuďte jak je to spravedlivé. Drtivá většina SV (ne-li 100 %)postupovala a jedná následovně. Vlastnický podíl jednotlivých vlastníků na společných částech domu a pozemku se odvíjí od podlahové plochy bytu bez plochy uvedeného příslušenství. Pro zajímavost – od takto stanoveného vl.podílu se odvíjela při privatizaci i cena bytu. To znamená, že cena bytů stejné velikosti byla stejná ať s balkonem, lodžií, či terasou. Došlo tedy k situaci, že jedni vlastníci byli zvýhodněni na úkor druhých neoprávněným majetkovým prospěchem a tato situace trvá. Takto stanoveným vl. podílem se každý podílí na hospodaření se společnou věcí a ručí za dluhy SV. Jak už tady někdo napsal – balkony, lodžie nejsou na okrasu ale k užitku vlastníka, zvyšují komfort bydlení a hlavně tržní cenu bytu.
Společenství může mít schválená svá pravidla rozučtování služeb. Je třeba nahlédnout do stanov, popř. do dřívějších rozhodnutí SVJ.
Lze ale říci, že rozúčtování (čehokoliv) podle plochy včetně teras by bylo velmi neobvyklé a nepoužívá se resp. jsem se s tím nesetkal.
OT: Jak souvisi uklid domu, odpady a energie, jak tyto naklady prosim souvisi podle vaseho nazoru s terasami?
Ty terasy jsou v katastru psane na koho?
Záleží, co máte schváleno v pravidlech rozúčtování služeb, to my nevíme. Pokud jsou některé služby u vás rozúčtovány podle podlahové plochy bytu, bude to čiště podle plochy bytu bez balkonu. Schvalte si jiná pravidla, pokud vám to nevyhovuje, podle zákona o službách to možné je.
Souhlasím s Jardou, že co mají společného terasy, balkony, lodžie a podobně s úklidem atd., jak se tážete.
Přečtěte si zdejší bohatou diskusi na téma údržba balkonů a pod. Budete mít co číst několik večerů.
NOZ řeší balkony takto
§ 1180
(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Existuje převládající názor, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši majetkového podílu přičemž v zákoně takové určení není! (NOZ, § 1180, odst. (1), přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu /jakého podílu?/ na společných částech.) O jakého podílu se zde jedná uvedeno není. Jaký podíl tam má být stanoví účel určení „přispívat na správu…“ Má tam být takový podíl, který spravedlivě rozdělí přispívání. Ten podíl může být majetkový (vlastnický) nebo uživatelský (podíl užívání). Pokud vlastník užívá při výlučném užívání větší část celku než odpovídá vlastnickému podílu, pak majetkový podíl nemůže tvořit rozvrhovou základnu pro stanovení příspěvku. Majetkový a uživatelský podíl je stejný pokud vlastník neužívá nic ve výlučném užívání. V opačném případě tuto část spravuje jako svůj byt a na vlastní náklad. A to jsou dva nároky vůči vlastníkovi udržovat a spravovat vlastní být (= užívanou část ne společnou) a přispívat na část společnou (odpovídající v míře vlastnictví v plném rozsahu) a za část ve výlučném užívání částečně (druhá věta citovaného paragrafu). Na to má být vytvořen oddělený společný zdroj z čeho bude financována správa společné části týkající se výlučného užívání. Z tohoto zdroje bude saturován část nákladů za výlučné užívání připadající na zateplení celého domu nebo rekonstrukce celé střechy. Pravidlo správy má být stanoveno současně s určením výlučného užívání.
Píšete, že v § 1180 odst. 1 není uvedeno o jaký podíl se jedná.
Je tam uvedeno, že se jedná o „podíl na společných částech“.
„Podíl na společných částech“ je pak zcela jasně vysvětlen v § 1161
„Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.“
Citovaný paragraf obsahuje metodu výpočtu podílu jednotky dle plochy. Ta
definice je platná jak pro plochy vlastněné, tak pro plochy užívané.
Uvedu příklad na mnou navržený výpočet. SVJ má plochy vlastněné
1000 m2. Má jednotka má 50 m2. Podíl této jednotky je 50/1000=
0,05. Bydlím na konci chodby a dohodneme se připojení nevyužité části
chodby k mému bytu v rozloze 20 m2 dle institutu výlučného užívání.
Po připojení užitná plocha všech jednotek bude 1020 m2. Já budu mít
podíl přispívání 70/1020=0,0696274 a jiný byt v rozloze 50 m2 bude
přispívat 50/1020=0,0490196.
Pokud někdo k bytu připojí 100m2 terasu a stanoví se nákladovost správy
10% oproti bytové jednotce, pak se bude počítat navýšení 10m2 obdobně
jako pro 20m2 uvedeného příkladu.
Pokud je to špatně, jak podle vás bude vypadat výpočet dobře?
Jestliže si rožšířite na základě dohody(např. smlouvou o výstavbě) podlahovou plochu bytu na úkor společných částí, tak se samozřejmě přepočítají spoluvlastnické podíly vám i ostatním vlastníkům, protože se změní celková podlahová plocha všech bytů v domě.
Výlučné užívání se vztahuje k společným částem a nemění se při něm spoluvlastnické podíly odvozené od podlahových ploch bytu. I když se v tomto případě spoluvlastnické podíly nezmění, lze se dohodnout na úpravě výše příspěvků na správu z důvodu výlučného užívání společných částí určitým vlastníkem.
(NOZ, § 1180, odst. (1), přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu /jakého podílu?/ na společných částech.)
ZOVB-72/1994 SB.,
§ 8 odst.2
„Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdobně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek.“
Pokud by měl přispívat i podle velikosti společných částí,které má ve svém výlučném užívání,musí to být přesně popsáno v PV.Jestli to tam není,přispívá podle velikosti podílu na společných částech domu a když se to někomu nelíbí, musí jednat dle § 1169 odst.2./89/2012 Sb.,
Hezký den.JaVa
Dobrý den, spoustu slov a každý má jinou situaci, přesto se zeptám na váš názor.
Bytový dům, 14 bytu celková plocha 1075 m2, 5 bytů s terasami, plocha teras 100 m2, kupní smlouvy i prohlášení vlastníka, že byt se skládá z …pokoje kuchyně komory koupelny terasy, i dle prohlášení vlastníka je terasa příslušenstvím bytu (není určena jako společný prostor v užívání…), přesto v prohlášení není plocha teras započtena do plochy bytu Dále pak v prohlášení je že společné jsou konstrukční prvky, jasně strop chápu a vodorovné izolace základů, o jiných se tam nemluví.
Za tyto terasy majitelé neplatí do fondu oprav, upřesňuji za jejich výměru. Samozřejmě po deseti letech už ze všech teras začíná více či méně zatékat do bytu níže, předpokládaný náklad na opravu 7.000,–/m2 tedy cca. 700 tisíc bez bouracích prací. Za 10 let máme ve fondu oprav 700 tisíc.
Tak a prosím radu kdo má platit opravu teras v tomto případě, majitelé těchto bytu nechtějí, někdo tvrdí že je to společný prostor v užívání konkrétního vlastníka, někdo z nich tvrdí že je to plášť domu, a někdo že je to sice jeho ale nahrazuje to střechu, všichni však chtějí opravy prostřednictvím financí SVJ.
1 Kdo dle vás má platit opravu 2 Lze v tomto případě stanovit a jak platba za m2 teras do fondu oprav pokud by mělo platit opravy SVJ
Nevím zda mám správný názor, ale pokud má někdo ve smlouvě že něco koupil včetně uvedení v prohlášení vlastníka , tak je to jeho a odpovídá za to.
Mohu se podělit o zkušenosti. Jsme stejný případ, terasy jsou součástí jednotky a tak uvedeny v PV i v kupní smlouvě. Podíly, jak jsou uvedeny v PV jsme nepřepočítávali, ale matně se pamatuji, že v době vzniku platila pravidla o přepočtu velikosti balkonů a teras. Tudíž pro nás neplatí, že tyto prostory jsou společné atd. Po deseti letech začalo zatékat do spodních bytů. Stejná diskuse jako u vás proběhla u nás. Nakonec jsme se i konzultaci s právníkem shodli na (podle mne správném) řešení, že pokud je terasa součástí střechy (půl domu má šikmou střechu, druhou půlku střechy tvoří terasy, tj. střešní plášť domu, tak opravu hradí SVJ, ne jen dotčený vlastník terasy. Ze společných peněz byla uhrazena výměna izolace a zpět byly položeny původní dlaždice. Pokud by vlastník chtěl uhradit například nové dlaždice, pak by náklady šly k jeho tíži (je to jeho terasa). U nás se jednalo o špatnou kvalitu izolace. Pokud by se jednalo o případ, že vlastník terasy poškodil izolaci např. nějakou stavební úpravou, hradil by opravu sám. Vámi popisovaná cena se mi však zdá vysoká. My jsme za opravu zaplatili 170 000 Kč, i když z hlavy si nepamatuji metry, tak plocha je velká. Není v ceně i předlaždicování teras? Spíše bych si tipl, že ano. Na terase nejsou dlaždice uloženy do cementu, tak s jejich odstraněním a znovuuložením neměla firma problém, ani se žádné nerozbily. S novými dlaždicemi bych neměl problém, pokud by si vlastníci uhradili jejich cenu a práci s tím spojenou. Z peněz ostatních vlastníků ne. Platbu do fondu oprav neřešíme, terasa je vlastníka, který ji má udržovat a opravovat s výjimkou jednoho případu, a to je onen výše uvedený případ.
Uvádíte,„že byt se skládá z …pokoje, kuchyně, komory, koupelny, terasy a i dle prohlášení vlastníka, je terasa příslušenstvím bytu (není určena jako společný prostor v užívání…) a přesto v prohlášení vlastníka není plocha teras, započtena do plochy bytu“
Pokud není v PV uvedeno (a dle Vás skutečně není),že je „terasa“ ve výlučném užívání konkrétních vlastníků jednotek, včetně způsobu financování její údržby a oprav,pak ze nepochybně jedná o „společnou část domu“ a veškeré opravy se hradí z dlouhodobých záloh na správu domu a pozemku.Tzn. ze společné kasy!
Přeji hezký den.JaVa
Mám opačný problém, v jednom domě jsou obrovské terasy na společném pozemku, ale k výlučnému užívání některých bytů.
Teď z teras odpadávají obklady – a kdo to bude řešit?
Předpokládám, že FO, jenže hádám, že ti výluční vlastníci do FO nic z té plochy neplatí!
Když je terasa zapsána v Prohlášení jako společná část domu a k výlučnému užívání pouze některým vlastníkům, hradí opravy ti vlastníci. Bylo by od nich nemorální chtít přispívat na svůj prospěch. Měli by mít mezi sebou dohodu o užívání společné věci.
Já zase předpokládám,že pokud Vámi zmiňované „terasy“ nejsou v PV uvedeny, jako společné části domu ve výlučném užívání jen některých vlastníků jednotek a není zde určeno, jakým způsobem se na jejich údržbě mají výluční uživatelé podílet,tak se jedná o společné části domu a pozemku na jejichž správu přispívají všichni vlastníci jednotek, dle velikosti spoluvlastnického podílu.
Tzn.,i ti,kteří je užívají!Tudíž není pravda ,co tvrdíte,že jejich „uživatelé za jejich využívání“ nic neplatí!
Pokud se Vám zdá,že je to proti „dobrým mravům“,máte možnost prosadit změnu PV dle § 1169 odst.2,popř. se obrátit na soud!
Přeji Vám hezký zbytek dne. JaVa
Jistě, formulace “NIC” nebyla mnou zvolena obratně. Přispívají dle velikosti bytu, avšak ta terasa je větší jak byt.
Problém je, že ta terasa je násyp a odpadává obklad (díky vadnému provedení) na tom schodu, který vlastně ani není jimi užíván.
Každopádně oprava obkladů by dnes vyšla na statisíce.
Takže sám nevím, co jsou dobré mravy. I kdybych věděl, neřešil bych to formou žaloby.
Poslední komentáře