Platby byt. družstva na správu domu
Máme nově založeno SVJ, kde správu domu vykonává pověřený výbor SVJ. Máme celkem 22 bytových jednotek, kde 15 jednotek patří členům SVJ a zbylých 7 jednotek má bytové družstvo. Problém se týká plateb za správu domu. Členové SVJ souhlasí s pravidelnými měsíčními platbami za svou bytovou jednotku ve výši 168 Kč/měsíc. Bytové družstvo ale nahrhuje, že za svých 7 bytových jednotek odvede pouze jednu platbu ve výši 168 Kč/měsíc, protože se domnívá, že je povinno platit pouze jako jeden člen. Náš výbor tento argument neshledává oprávněným a žádá platby za správu domu od každého uživatele bytu jednotlivě. Děkuji za pomoc při řešení tohoto problému.
Dobrý den, toto praktikuje více BD, které mají snahu „transformovat“ se na správní firmu. 1) mají tendenci pak účtovat správu pouze novým vlastníkům v SVJ tržní poplatek za správu, kdy však jediná činnost, kterou BD odvádí je účtování a to mnohdy špatné a pozdní. 2) BD má snahu nepřispívat za své jednotky (i nebytové prostory) dle svého podílu do dlouhodobé zálohy FO. Striktně doporučuji dodržovat bezvyjímkové hospodaření padni komu padni. s pozdravem Petr Vávra
Podle § 15 odst. 1 ZoVB jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle spoluvlastnických podílů, pokud dohoda neurčuje jinak.
To že k uzavření dohody je nutný souhlas všech vlastníků a že podmínku souhlasu všech vlastníků nelze vyloučit ani stanovami, si můžete přečíst ve Sdělení MF čj. 281/55 462/2002 v bodě 5.
Pokud jste tedy rozhodli, aniž s tím souhlasili všichni, že budete platit paušál za byt 168 Kč, rozhodli jste v rozporu se zákonem. Stejně tak jedná v rozporu se zákonem BD.
Placení tzv. „správních poplatků“ správci domu paušální částkou za jednotku bez uzavřené dohody se všemi vlastníky jednotek je praktikováno v mnoha SVJ. Přestože jde o logický postup, není v souladu se zákonem.
Pokud se zákon někomu nelíbí, může se zúčastnit jeho připomínkování.
N. Klainová
K platbám tzv. správních poplatků, tedy odměn externímu správci za správu domu dodávám, že úhrada za výkon správy domu představuje součást nákladů na správu domu (výše uvedené Sdělení MF bod 9). Dodatek je pro ty, kteří by chtěli namítat, že zajišťování správy domu patří mezi služby a že se na správní poplatky § 15 ZoVB nevztahuje a že tedy mohou být stanoveny paušální částkou na jednotku.
N. Klainová
Nemá-li SVJ externího správce domu a veškeré činnosti spojené se správou domu vykonává výbor SVJ, měl by za výkon funkce dostávat odměny. Odměny členům statutárního orgánu patří rovněž do nákladů na správu domu, čili i jejich rozdělení mezi vlastníky je třeba provádět v souladu se ZoVB, tedy podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu, nestanoví-li dohoda uzavřena se všemi vlastníky jednotek jiný způsob.
Použít slovo „samozřejmě“ pro výklad slova „dohoda“ uvedeného v § 15/1 ZoVB je podle mne velmi odvážné. Ale rád si přečtu zdůvodnění opřené o nějaký §.
Názor, že dohoda znamená názor většiny zastává např. JUDr. Pražák v publikaci SVJ, LINDE 2006, na str. 22 až 24. Již ze skutečnosti, že svůj názor rozvádí na 3 stranách je zřejmé, že se nejedná o „samozřejmost“. Zároveň zde uvádí, že existuje i opačný názor.
Tento opačný názor zde opakovaně uvádí paní Klainová. Vychází ze stanovisek MF a MMR. I když tato stanoviska nejsou obecně závazné předpisy, je vhodné je vzít v úvahu.
Já bych přidal ještě jeden argument. V § 11/3 ZoVB se uvádí: „Při ROVNOSTI hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné VĚTŠINY nebo DOHODY, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud.“ Pokud připustím, že tvůrce zákona dodržel jedno ze základních pravidel tvorby zákonů, tj. nepoužívat pro stejný jev jiný termín (zde dokonce v jedné větě)tak mi vychází, že dohoda se nerovná většina ani rovnost hlasů. Z logiky vyplývá, že dohoda nebude MENŠINA a tak zbývá pouze vysvětlení, že dohodou je myšlen 100% souhlas všech.
Jistě by to šlo do zákona napsat jednoznačněji, ale musíme pracovat s předpisy tak, jak platí. Stejně by asi postupoval v případě sporu soud.
A tak i z důvodů opatrnosti bude lepší akceptovat názor, že DOHODA=100%. Pokud by došlo k soudnímu sporu a výbor by postupoval podle „samozřejmého“ názoru, že dohoda je názor většiny, může být po letech soudních tahanic, pokud se soud přikloní k názoru, že dohoda=100%, odpovědný za to, že porušil zákon. V dnešní době nepředvídatelnosti soudních rozhodnutí to není zanedbatelný argument.
Hezký večer! PavelSVJ@centrum.cz
Autoři ZoVB vědí velmi dobře, že měli přímo do zákona uvést, že když je řeč o dohodě, měli na mysli dohodu všech.
Nějak se jim nechtělo nebo neměli čas (?) napravit chybu ve stávajícím zákoně, tak to udělali v návrhu z roku 2005 v § 25, kde je v odstavcích 1, 2, 4 a 5 už zcela jasně uvedeno, že se mají náklady rozdělovat předepsaným způsobem, nedojde-li k jiné dohodě mezi všemi vlastníky jednotek.
Vím velmi dobře, že Sdělení MF, které zdůrazňuje povinnost dohodnout se se všemi, není právním předpisem, ale souhlasím s Vámi ohledně nepředvídatelnosti soudních rozhodnutí, a proto v našem SVJ i při radách poskytovaných ostatním volím na rozdíl od JUDr. Pražáka variantu 100 % souhlasu všech.
Svůj poslední příspěvek k dohodě se všemi vlastníky jsem zapomněla podepsat. Dobrou noc! N. Klainová
Dohodu mezi všemi vlastníky ať si dělá Mrs. Klainová sama, když si tak vykládá ZoVB.
Navíc si do znění zákona přikouzlila slůvko „všemi“.
Takže zatímco mnohamiliónovou rekonstrukci domu odsouhlasí (na shromáždění) 75 % všech podílů; tak s banalitou, jakou je způsob přispívání na odměny orgánům, se paní Naděžda vydává (zřejmě mimo shromáždění) dohadovat za všemi vlastníky. :))))
Pane anonyme!
Normálně bych se Vašimi anonymními a ne moc přívětivými příspěvky nezabývala, ale musím, protože chci, aby byla podstata dohody správně pochopena.
Takže pro vysvětlení. V našem SVJ rozdělujeme téměř všechny náklady na běžnou správu domu včetně odměn členům statutárního orgánu podle spoluvlastnických podílů, čili postupujeme v souladu se zákonem. Proto není třeba se o ničem dohadovat, ani nikoho obíhat. Stejně rozdělujeme náklady na správní poplatky (odměny externímu správci). Chce-li někdo platit jinak (paušálem), musí uzavřít dohodu.
To byla podstata mé odpovědi na dotaz, že všichni platí 168 Kč a družstvo chce platit 168 Kč za všechny jednotky. Bez dohody musí všichni platit podle spoluvlastnických podílů a hotovo.
Dohoda, kterou máme v domě uzavřenou už asi dva roky, se týká hlavně nákladů na opravu některých technických zařízení, např. rozvodů vody, plynu, STA apod. Tato technická zařízení nevyužívají členové garáží, proto jsme se všichni dohodli, že nebudou muset přispívat na jejich opravy a následně je platit.
Dohoda je tedy využita jak při stanovování příspěvků do tzv. „FO“, tak při rozpočítávání nákladů mezi vlastníky jednotek.
Dohoda obsahuje všechny náklady, které chceme rozdělovat jinak (i v budoucnu) a je podepsána všemi.
Někteří ji podepsali na shromáždění, několik nepřítomných vlastníků ji podepsalo dodatečně.
Návrh různé účasti na nákladech měli všichni členové SVJ k dispozici cca půl roku předem, aby se mohli vyjádřit k jednotlivým bodům.
Při tvorbě dohody jsme se inspirovali návrhem zákona z roku 2005. Zohlednění technických zařízení, ale také balkonů, lodžií… apod. je v návrhu v § 25.
Nikdo tedy nikoho neobíhá kvůli každé hlouposti. Takové nesmysly byste účastníkům diskusí neměl podsouvat.
Samozřejmě je třeba zajistit podpisy nových vlastníků. To zajišťuje předseda výboru bez problémů, protože dohoda je k peněženkám členů SVJ opravdu spravedlivější.
Někteří čtenáři už podstatu dohody pochopili o občas se ptají, jestli by se nedal vzor dohody někde stáhnout.
Protože o ničem nevím, zařadila jsem ukázku dohody do první části článku „SVJ a tzv. fond oprav“, který vyjde (snad ještě letos) v časopise Účetnictví.
N. Klainová
Pokud není zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového
orgánu rozúčtování cen služeb poskytovaných s užíváním bytů
upraveno, je o způsobu rozúčtování cen služeb poskytovaných
s užíváním bytů oprávněno rozhodnout společenství vlastníků jednotek
(§ 9a odst. 2 zákona o vlastnictví bytů). Rozhodnutí SVJ přijímá
čtyřpětinovou většinou přítomných hlasů (§ 11 odst. 4 zákona).
- Uvědomte si, že kdyby toto rozhodovala prostá většina nedejbože
Čtyřpětinová většina není v ZoVB uvedena. Zde se jedná o tříčtvrtinovou většinu přítomných. Hezký večer! PavelSVJ@centrum.cz
Tak si to nevykládá „Mrs. Klainová“, ale Ministerstvo financí, paní Klainová si nic nepřikouzlila, viz. http://spolecenstvi.okinfo.cz/…uctovani-svj
Poslední komentáře