Opravy balkonu
Dobrý den, nemám moc času hledat v příspěvcích diskuse, proto se obracím s prosbou, kdo osvětlí? Nástin problematiky: jsem vlastníkem BJ bez balkonu v družstevním domě kde je celkem 20BJ (poměr 10 ve vlastnictví, 10 nájemci SBD). V současné době řešíme problematiku oprav 5ti balkonu, které nutně potřebují opravu (nevím kolik z tohoto počtu připadá na vlastníky a kolik na nájemce) a hlavně řešíme účtování nákladů spojených s opravou. 4BJ – zvýšené přízemí, balkony nemají. Do zápisu ze schůze samosprávy bylo dáno, že byty, které nemají balkon budou pro vyúčtování z fondu pro opravy ve věci správy balkonů vyloučeny. Dále bude celková částka připadající na opravu rozúčtována z fondu oprav mezi oněch 5BJ a to rovnoměrně stejným dílem bez ohledu na podlahovou plochu BJ (náklady na opravu balkonu jsou stejné pro byt větší nebo menší, tak proč by měly ty velké byty zaplatit více než malé). SBD stále argumentuje tím, že jsou balkony součástí vnějšího pláště domu spadají do společných prostor, které jsou zahrnuty do spoluvlastnického podílu a tudíž se náklady spojené s opravami (v našem případě se nejedná o celkovou revitalizaci, pouze o průběžné opravy) rozúčtovává mezi všechny BJ podílem bez ohledu na to, zda má BJ balkon nebo ne. Ve smlouvě o převodu BJ do osobního vlastnictví mám v bodě týkajícího se převodu spoluvlastnického podílu na společných částech domu uveden mimo jiné bod c) hlavní svislé a vodorovné konstrukce. O balkonu nemám ve smlouvě žádnou zmínku-protože ho nemám (nemohu posoudit jak vypadá smlouva o převodu BJ do osobního vlastnictví pro BJ s balkonem, vycházím pouze z mých podkladů, které mám k dispozici). Podle § 2 odst g) zákona č. 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů, jsou balkony společnými částmi domu – nejedná se v tomto případě o ty balkony, které jsou v mezipatrech přístupné všem BJ ze schodiště??. Zákon cituje velmi obecně. Někde jsem četla,že je možné přímo ve smlouvě o převodu do vlastnictví vyčlenit právo výhradního užívání společných prostor vázanou na konkretní BJ (což by vyřešilo problem balkonu, k jejchž přístupu je jediná cesta přes obývací pokoj dané BJ a náklady s opravami by byly vázány s konkretní BJ). Předem děkuji za příspěvky.
Zjistěte, co o balkonech praví vaše prohlášení vlastníka. Nejsou-li v něm balkony výslovně zmíněny, lze mít za to, že jsou společnou částí domu. Náklady na jejich opravu nesou všichni vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných čásrech domu, pokud (písemná) dohoda (všech) neurčuje jinak (§ 15 odst. 1 ZoVB). Rozhodnutí schůze samosprávy je tedy v rozporu se zákonem. Jiné možnosti financování jsou uvedeny dále.
(1) Balkony v prohlášení vlastníka
Můžete změnit prohlášení vlastníka (dodatkem vloženým do katastru) v tom smyslu, že balkony přímo přístupné z jednotek jsou společnou částí domu, společnou pouze vlastníkům některých jednotek (vyjmenovat byty s balkonem). Viz § 4 odst. 2 písm. (c) a § 8 odst. 2 ZoVB.
Výsledkem bude, že na správu, opravu a údržbu balkonů budou přispívat výhradně vlastníci těchto vyjmenovaných jednotek a pouze oni budou o osudu balkonů rozhodovat. V účetnictví je nutno sledovat odděleně zálohy a čerpání částek na správu, údržbu a opravy balkonů přístupných z jednotek.
(2) Balkony a užívání společných prostor
Lze vyjít z toho, že vlastníci jednotek s balkonem užívají tento společný prostor pouze pro sebe. Ostatním vlastníkům jednotek, kteří nemohou tyto společné prostory užívat, vzniká právo na finanční vyrovnání. Jeho výše bude zpravidla odpovídat částce vynakládané jako nájemné při pronájmu obdobného prostoru v dané lokalitě a daném čase (k tomu viz např. rozsudek NS 25 Cdo 2578/98). Toto vyrovnání je příjmem vlastníků jednotek bez balkonů. Nedojde-li k v SVJ k rozhodnutí o hospodaření se společnou věcí, posuzuje se jako bezdůvodné obohacení, nebo (nověji) jak nárok vyplývající z § 137 odst. 1 ObčZ.
K obdobným případům vztahujícím se k podílovému vlastnictví podle ObčZ viz např. rozsudky Nejvyššího soudu 25 Cdo 2578/98, 25 Cdo 2616/99, rovněž nález Ústavního soudu I. ÚS 383/2005. Odlišně věc vyložil Ústavní soud, když namísto bezdůvodného obohacení posoudil věc jako nárok odvozený z § 137 odst. 1 ObčZ (nález Ústavního soudu II. ÚS 471/2005). Krátký přehled judikatury viz Michal Králík (2008).
Z uvedeného je zřejmé, že často se vyskytující problémy s balkony a financováním jejich oprav nejsou neřešitelné.
lake
Díky za odpověď. Jen jedniná (možná hloupá) otázka. Kde najdu prohlášení vlastníka? V mé smlouvě o převodu o bakonech není ani zmínka. Obávám se, že je zde tato problematika schovaná obecně. Paradox je že můj spoluvlastnický podíl je stejný jako u BJ, která balkon má. Přispíváme do fondu oprav stejnou částkou. Předem díky. Helena Šebestová
Takže sepíšeme dohodu s vlastníky BJ. Jak bude ošetřeno účtování
oprav balkonů nájemníků ve vztahu k vlastníkům? Nebo se zase i mezi nás
vlastníky bude rozúčtovávat spoluvlastnický podíl v případě, kdy se
budou opravy týkat nájemníků?
Šebestová
Nájemci nemají žádné balkony, proto se jim nic nerozúčtuje. Opravy týkající se nájemců jsou jedině drobné opravy a údržba pronajatého bytu, což si zajišťují nájemci vlastním nákladem (§ 687 odst. 3 a 4 ObčZ). Nejste-li pronajímatelem bytu, nezajímá vás to. Netýká se společných částí domu.
lake
Máte pravdu, nájemníci nemají balkony. Ty jsou zahrnuty do společných prostor. Opravy se pak účtují spoluvlastnickým podílem. Jde mi o to, abychom ošetřili v našem domě vztahy vlastníků a nájemců. Všichni chápou to, že BJ bez balkonu ať už ve vlastnictví nebo nájmu, nebudou platit z fondu něco, co vůbec nemají. Ti co balkon mají si jsou zase vědomi toho, že ho mají pouze pro své užívání a opravy s tímto spojené se musí z něčeho zaplatit. Nejlepší řešení by bylo, kdyby si opravy s balkonem zaplatil každý sám ze svého, ale na co je pak fond oprav? Jak tedy máme sepsat zápis ze samosprávy a co bude obsahovat dohoda mezi námi vlastníky? Tentýž problém totiž nastane v případě kdy by se v domě vyměňovala okna (někteří už je mají jiní ne). Ti co si je na vlastní náklady pořídili neuplatňovali žádnou refundaci z fondu oprav. Helena Šebestová
Prohlášení vlastníka je uloženo na katastru, měl by je mít i výbor a umožnit vám nahlédnutí. Podle toho, co píšete, jsou u vás balkony jako společné prostory.
Originál (stejnopis) prohlášení vlastníka s vyznačením právní moci je založen u katastrálního úřadu a obdržel ho vlastník domu (pokud byl dům ve spoluvlastnictví více vlastníků, pak každý ze spoluvlastníků).
Kopie (prosté či ověřené) může mít širší okruh osob, typicky všichni nynější spoluvlastníci domu, společenství vlastníků domu, osoba vykonávající pro společenství správu domu, zájemci o koupi bytu minulí i budoucí. Vyhotovení bez vyznačení právní moci pak pravděpodobně má i zpracovatel prohlášení vlastníka.
Radil
Poslední komentáře