Od 1.1.2018 bude opět platit předkupní právo pro spoluvlastníky budovy
Od 1. ledna 2018 se předkupní právo vrátí téměř do stavu platného ve starém zákoníku. Lidé tedy budou moci u nemovitosti (ne ale věci movité) uplatnit předkupní právo, a to jak u úplatných, tak i bezúplatných převodů. Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou. Spoluvlastníci se budou moci navíc svého předkupního práva dopředu vzdát. To se bude zapisovat do katastru nemovitostí.
Dobrý den,
uplatňuje se předkupní právo pokud je garážové stání vymezeno v prohlášení vlastníka? je zde uvedeno i jako podíl na vyhrazených společných částech. Nedovedu si představit, že při koupi oslovuji 202 spoluvlastníků..
Pokud je garážové stání ve společných částech domu, tak nelze koupit/prodat. Pokud je garážové stání v jednotce „garáž“, kde jste spolumajitelem, tak ostatní spolumajitelé mají předkupní právo. Že je to obludné je něco jiného. Je to podle českého práva.
Výkon předkupního práva jiného spoluvlastníka nebytové jednotky (garáže) je však výkonem práva v rozporu s dobrými mravy. Proto lze bez obav prodávat podíl na garáži společně s bytem bez potřeby nabízení podílu jiným spoluvlastníkům. Takto již rozhodl i Ústavní soud.
Výkon předkupního práva je v pořádku pouze v případě, že někdo prodává pouze podíl na garáži, aniž by prodával současně byt.
Je třeba při čtení zákonů myslet a sledovat smysl daného zákona, nelze jen slepě číst text zákona.
„Takto již rozhodl i Ústavní soud.“
Uveďte zde spisovou značku. Ústavní soud může zneplatnit zákonné ustanovení, nemůže však zákonné ustanovení ponechat v platnosti a přitom určit, že toto ustanovení neplatí. Jak to tedy bylo?
Tak jinak. Když prodám podíl na garáži (společně s bytem) a nenabídnu ostatním spoluvlastníků svůj podíl, poruším předkupní právo. Pokud se však ochuzený spoluvlastník domáhá porušení předkupního práva u soudu, jedná se o výkon práva v rozporu s dobrými mravy a soud mu jeho právo nepřizná (viz obecná ustanovení občanského zákoníku – § 2, 3, 8). Tedy Ústavní soud žádné ustanovení rušit nemusel (navíc se řešilo předkupní právo podle SOZ – nicméně podstata je stále stejná), to bylo a je v pořádku. Jak říká Eliáš, NOZ je v pořádku, jen je potřeba při výkladu myslet a hledat smysl toho ustanovení a nikoliv jen slepě číst. Navíc předkupní právo tu bylo vždy (s krátkou přestávkou), to není žádná novinka.
Tak jinak, spisovou značku jste neuvedl, asi ani neexistuje. Že Eliáš si pochvaluje NOZ není divu, hlavním pachatelem paskvilu NOZ je on. Proto již byly novely NOZ a chystá se zásadní novela v oblasti bytového spoluvlastnictví. Takže NOZ je v pořádku???? Bordel do předkupního práva přinesl právě bezchybný NOZ.
Chtěl jsem pomoci a zabránit alespoň takto panice, která v laické veřejnosti zcela zbytečně nastala. Evidentně je tu minimálně jeden hater, který potřebuje pouze konfrontaci a přesvědčovat svět o tom, že vše je špatné.. Zákon je v pořádku, problém je v lidech, kteří ho nesprávně aplikují.
Předpokládal jsem, že pokud chci vést odbornou debatu, podklady si dohledám sám. Tak třeba toto je z poslední doby – II.ÚS 3653/17. Přečtěte si to prosím a potom teprve hatujte. Věřím, že ostatním moje rada pomohla. Své příspěvky tímto končím.
Některé pasáže, které se týkají drtivé většiny problematických garáží (je vždy třeba posuzovat každý případ jednotlivě): 18. Úvahami o zneužití práva a výkonu práva v rozporu s dobrými mravy se podrobně zabýval Nejvyšší soud a Ústavní soud nemá důvodu jeho právní závěry přezkoumávat. Vytýká-li pak stěžovatel obecným soudům, že jejich právní závěr opomíjí, že k jeho uplatnění předkupního práva došlo v důsledku protiprávního jednání vedlejší účastnice a že jenom proto obecné soudy vůbec měly příležitost tento výkon jeho práva označit za zneužití práva, pak Ústavní soud podotýká, že obecné soudy tuto okolnost zvažovaly, přičemž zejména Nejvyšší soud poměřoval důsledně proporcionalitu zásahu do stěžovatelova předkupního práva vůči ochraně vlastnického práva vedlejší účastnice. Stěžovatel ostatně ani netvrdí, že by skutečnost, že určité právní jednání (do 31. 12. 2013 právní úkon), bylo učiněno v reakci na protiprávní jednání někoho jiného, zbavovala takové právní jednání způsobilosti být kvalifikováno jako zneužití práva.
19. Obdobně to platí i pro stěžovatelovu námitku, že rozsah, v němž svého předkupního práva využil, byl dán objektivními okolnostmi, nikoliv jeho subjektivním vztahem ke stěžovatelce. I zde Ústavní soud podotýká, že se touto skutečností obecné soudy dostatečně zabývaly. Ani skutečnost, že uplatnění určitého práva je determinováno objektivními okolnostmi, je nezbavuje způsobilosti být kvalifikováno jako zneužití práva. Vzaly-li obecné soudy v tomto směru v potaz nejen prakticky nulový hospodářský efekt, který by pro stěžovatele měla úspěšná realizace jeho předkupního práva, ale i zájem na tom, aby se spoluvlastnictví garáže co nejvíce blížilo právům jednotlivých spoluvlastníků užívat jednotlivá parkovací stání, a to v návaznosti na vlastnictví bytových jednotek, a tyto ohledy podle obecných soudů převážily nad zájmem stěžovatele rozšířit své spoluvlastnictví o část spoluvlastnického podílu vedlejší účastnice, pak výsledku tohoto poměřování nemá Ústavní soud čeho vytknout.
20. Dovozuje-li pak stěžovatel, že akceptace právního závěru obecných soudů by měla obecné dopady na celou jednu kategorii spoluvlastníků, kteří jsou v obdobném postavení jako on, přehlíží, že právní závěr obecných soudů, jak zdůraznil zejména Nejvyšší soud, je založen na pečlivém zvažování konkrétních okolností daného případu. Právní závěr, že uplatnění předkupního práva stěžovatelem je zneužitím práva, je proto bez dalšího nezobecnitelný na jiné osoby uplatňující předkupní právo, a to včetně spoluvlastníků garáží v obdobném postavení, v jakém je stěžovatel. V každém takovém případě musí obecné soudy zvažovat konkrétní okolnosti daného případu, mezi něž nepatří jen velikost převáděného či nabízeného spoluvlastnického podílu nebo jeho části, ale např. i dohodou či prohlášením vlastníka stanovený režim užívání společné věci a jeho účel (tj. např. zda mají parkovací stání náležet primárně bytovým jednotkám a případně v jakém poměru), význam nabytí předmětného spoluvlastnického podílu či jeho části pro osobu uplatňující předkupní právo atd.
21. Pokud stěžovatel namítal narušení principu právní jistoty při akceptaci právního názoru obecných soudů v jeho věci, pak Ústavní soud konstatuje, že samotnou existencí korektivu zneužití práva dle § 8 občanského zákoníku či zákaz výkonu práv a povinností v rozporu s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 starého občanského zákoníku jistě dochází k určité relativizaci obecných norem právního předpisu, v němž jsou tyto korektivy obsaženy. Tato relativizace je ovšem nutná pro zabránění dopadů obecnosti právní úpravy v individuálních případech, v nichž by důsledná aplikace právních norem vedla k vyprázdnění jejich vlastního účelu či dokonce účelu právního předpisu, v němž jsou obsaženy. Princip právní jistoty a předvídatelnosti práva tak nemůže být narušen tím, že každý může s jistotou předvídat, že zneužije-li své právo, nebude mu poskytnuta právní ochrana.
kdy na jednotky nerozdělená nemovitost má například tři vlastníky. A jeden se rozhodne svůj podíl prodat. Je logické a přirozené , že by jej měl přednostně nabídnout zbývajícím spoluvlastníkům.
VN: Dle mého názoru se to týká i jednotek ve spoluvlastnictví, tedy i na jednotky rozdělenou nemovitost. Samozřejmě nikoliv samostatně společných částí domu a pozemku, na kterém dům stojí, ale jednotek s příslušným podílem na společných částech domu a pozemku.
Vaše tvrzení je vnitřně rozporné. Předkupní právo se samozřejmě
týká jednotek ve spoluvlastnictví (má-li jednotka 2–3 vlastníky, budou
mít vůči sobě předkupní právo. )
Netýká se vlastníků různých jednotek vůči sobě. Prodáváte to, co je
zapsané v katastru – parcelu nebo jednotku – a u nich se bude zkoumat
spoluvlastnictví.
jjj : co je na tom rozporného? Napsal jsem to samé, co vy,tedy o předkupním právu spoluvlastníků jednotek, nikoliv o vlastnících různých jednotek. Oponoval jsem VN, který psal, že se to netýká nemovitostí na jednotky rozdělené.
Zdravím,
v důvodové zprávě se (mimo jiné) píše:
Cílem předkládaného návrhu zákona je především:
- obnovit osvědčený institut předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu v případě
spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to zejména s cílem zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podpory tradičních hodnot..............
Čl. I bod 1 – 3 Navrhovaná změna znovuzavádí osvědčený institut předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu v případě spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to zejména s cílem zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podpory tradičních hodnot. Zavedením nového občanského zákoníku do praxe spoluvlastníci (po uplynutí přechodného jednoročního období) ztratili možnost jako první odkoupit další část své společné nemovitosti (s výjimkou spoluvlastnictví zemědělského či rodinného závodu). Spoluvlastníci navíc nemohou ani ovlivnit to, s jakou další osobou budou takovou nemovitost do budoucna sdílet, což v praxi představuje v řadě případů pro spoluvlastníky, kteří se o společnou věc často i na úkor své potřeby, zasadili, nejen řadu nemilých překvapení, ale též právních komplikací. Právní úprava spoluvlastnictví přitom v řadě případů v praxi ztěžuje či docela znemožňuje dosažení společné vůle ke škodě nejen majetkových, ale též celospolečenských hodnot. Obecně platí, že je žádoucí podporovat scelování vlastnictví v poměrech tradičních společenských hodnot a vazeb, nikoli jeho rozdrobování, mnohdy vedené pouze spekulativními zájmy. _______________________________________________________________
VN – kde máte oporu pro Vaše tvrzení?
Mrzout
katastr vždy , když tam přijde smlouva na prodej bytu zkoumá, zda tato smlouva řeší také prodej podílu na společných částech domu a na společných částech pozemku. Pokud budou tam budou chyby , vlastnictví nepřepíšou…
My co vlastníme byt podle ZoVB je byt v našem výlučném vlastnictví, nepatří do spoluvlastnictví. Můžeme si s ním dělat co chceme, můžeme byt prodat komu uznáme za vhodné. Svůj byt nemusím nabízet spoluvlastníkům budovy. K bytu patří podíl na společné části budovy. Neumím si představit, že já jako vlastník bytu prodám byt někomu cizímu (to je moje právo) a podíl na společné části budovy nabídnu a prodám spoluvlastníkům nebo některému z nich.
To je pouze známkou toho že Vaše představy se liší od představ upravovatelů zákona.
Jak z toho ven ? (Zkuste pohledat klíče.)
Musim se pripojit s komentarem… podle nazoru mnou oslovenych pravniku se ustanoveni o predkupnim pravu tyka i jednotek, jejich soucasti je i spoluvlastnictvi spolecnych prostor (nebo pozemku na kterem lezi).
Cituji novou upravu OZ (Zakon č. 89/2012 Sb):
V § 1124 odstavec 1 zní: „(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké.
Z toho mi vyplyva, ze ackoliv byt je sice samostatna jednotka, ale podily na spolecnych castech jsou ve standardnim spoluvlastnictvi, tzn. jich by se predkupni pravo tykat melo. Dle NOZ byt a spoluvlastnický podíl k němu náležející jsou neoddělitelné.
Je to velice neprakticke (zejmena proto ze existuji SVJ se stovkami clenu), ale zda se ze takto to zakonodarce mel v umyslu.
Zadnou vyjimku na byty ci jednotky zakonodarce neuvadi.
Mimochodem byt podle ZoVB je nyni non-sense, jelikoz ZoVB jako lex specialis byl vclenen do NOZ k datu ucinnosti NOZ (viz https://www.epravo.cz/…u-92135.html)
Souhlas s Netcarlosem. Jednotka podle bytového zákona není samostatnou nemovitou věcí, vlastník jednotky je podílovým spoluvlastníkem nemovité věci (domu) a na podílové spoluvlastnictví nemovité věci se předkupní právo vztahuje. Srv. definice jednotky v bytovém zákoně. Převádí se vlastnické právo k podílu na nemovité věci (na domě) a s tím spojené vlastnické právo k jednotce. Zjednodušeně, vše je společné. Pokud dokážete dovodit něco jiného, napište to zde.
Jednotka podle občanského zákoníku nemovitou věcí je, převádí se vlastnické právo k jednotce, takže tam je to jasné. Zjednodušenš, vše je jednotka.
Proč to takto zákonodárce chce, je otázka jiná.
Napsal jste: „Musim se pripojit s komentarem… podle nazoru mnou oslovenych pravniku se ustanoveni o predkupnim pravu tyka i jednotek, jejich soucasti je i spoluvlastnictvi spolecnych prostor (nebo pozemku na kterem lezi).“
Ano toto tvrzení je pravdivé. Ale nevyplývá z něho to, co tvrdíte, nýbrž jen to, že předkupní právo se vztahuje jen na spoluvlastníky bytové jednotky, pokud má taková jednotky více spoluvlastníků a je tedy v podílovém spoluvlastnictví.
Na vlastníky ostatních jednotek se předkupní právo jiné jednotky nevztahuje. Podle § 1159 platí: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Byt jako prostorově oddělená část domu není ve spoluvlastnictví ostatních vlastníků jednotek, proto ostatní vlastníci jednotek nemají předkupní právo na jiných jednotkách.
netcarlos,
nijak nezpochybňuji Váš komentář, ale pokud byste měl mít pravdu, je novela absolutně proti logice věci. Pokud chce někdo koupit byt v domě, který spravuje SVJ, bude to někdo nový, kdo chce bydlet. Proč by si někdo ze stávajících členů SVJ měl kupovat druhý byt. Pevně věřím, že toto zákonodárce neměl v úmyslu.
Osmo, máte pravdu. Netcarlos tvrdí něco, co není pravda. Alespoň jsem nic takového od právníka nečetl.
Od ktereho pravnika? Kde jste to cetl? Rad si to prectu, protoze zatim jsem nenarazil na pravnika co by tvrdil opak toho co ja.
Dekuji
jak sám píšete – paragraf se týká „spoluvlastnický podíl na nemovité věci“ nemovitá věc je jednotka – společné části domu nejsou „nemovitá věc“ jsou příslušenstvím jednotky (nemovité věci). Nemůžete nabídnout podíl na společných částech domu ostatním spoluvlastníkům, protože nic takového „právně“ neexistuje. 1/4 podílu na pozemku nebo 1/4 na jednotce prodat můžete. Prodat 1/4 svého podílu na vodovodních trubkách v domě prodat nemůžete, protože je nedokážete definovat – právně neexistují.
Poslední komentáře