nebytové prostory - nevyjasněné vlastnictví
Dobrý den, chtěla bych Vás požádat o radu jak postupovat při řešení využití nebytových prostor, které nejsou v souladu s platným prohlášením vlastníka. Při kontrole účetnictví našeho SVJ jsem narazila na skutečnosti, že 2 bytové jednotky z 64 jednotek mají ve připojeny k bytu přízemní místnost – bývalá kočárkárna. Někdy před 12–13 lety požádaly původní obyvatele jednotlivých vchodů, zda si mohou tento nebytový prostor připojit ke svému bytu. Z těchto prostor neplatí ani za teplo, ani do FO. Na katastru jsou tyto místnosti stále evidované jako nebytový prostor, který spoluvlastní všechny bytové jednotky.Jakým způsobem zlegalizovat tyto prostory. Vše bylo s tichým souhlasem bývalého výboru SVJ, který o této skutečnosti vlastníky neinformoval. Děkuji Pavla
Dobrý den, mým cílem je napravit ten současný stav. Nikdo z nás ostatních majitelů vůbec netušil a netuší, že přispívá víc než 12 let soukromým vlastníkům na teplo za tyto místnosti, ani že se z těchto místností nepřispívá do fondu oprav. Nemám nic proti skutečnosti, že ty místnosti mají k bytu fyzicky připojené, pokud budou platit za ně úhrady, což nelze pokud v prohlášení vlastníka tyto místnosti ve svém koupeném podílu nemají. Alespoň tak mi to bylo vysvětleno správní firmou. Pavla
Co to znamená fyzicky připojené? Znamená to, že se nezasvěcenému návštěvníkovi jeví tyto místnosti jako zjevné součásti oněch bytových jednotek?
V tom případě bych vám doporučil uzavřít smlouvu o výstavbě (i když už není v podstatě co stavět), poté kolaudace a vložení nového prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Samozřejmostí je souhlas všech vlastníků jednotek.
Těm dvěma vlastníkům se zvětší byty a tím i podíly na společných částech domu a na nákladech na správu, ostatním se podíly sníží.
Už se řešilo, že aktivní musejí být ti 2 vlastníci. Především vám musejí nabídnout nějakou finanční částku.
Pokud nic nepodniknou, tak vám doporučuji zažádat o přístup do kočárkárny. Výbor to bude muset řešit. Pak uvidíte, co vymyslí.
Paní Pavlo, tak jsem si tady přečetl všechny příspěvky k Vašemu dotazu. Stejný problém je i u nás. U nás jsou to tři rodiny kteří si zabrali jednu velkou místnost pro své krámy a nikdo s nimi nehne. Že místnost je pro všechny stejným dílem je vůbec nezajímá a předseda se svým výborem nic neřeknou a ani nepodniknou aby měli klid. Rovněž i tato místnost je vyhřívaná a o úhradu tepla se podílí všichni vlastníci. No prostě bordel. A asi bude ještě dlouho.
Takže opět jste nic k věci nenapsala.
Už Vám bylo vysvětleno, že není co "napravovat", jestliže sama nejste schopna pojmenovat co vlastně chcete.
Už Vám bylo vysvětleno, že "na teplo" ve společných místnostech přispívají všichni podle vašich předem schválených pravidel. Máte-li námitky, odhlasujte si na shromáždění jiná pravidla (§ 11 odst. 4 ZoVB).
Už Vám bylo vysvětleno, že neexistuje žádný tajemný "fond oprav" - pletete si to s bytovým družstvem.
Už Vám bylo vysvětleno, že příspěvky na správu domu jsou stanoveny podle spoluvlastnických podílů a ty nemají nic společného se společnými místnostmi, ani s jejich podlahovou plochou, ani s tím, kdo společné místnosti užívá. Máte-li námitky, dejte podnět k uzavření dohody všech o jiném způsobu přispívání (§ 15 odst. 1 ZoVB).
lake
špatně jsem popsala stav. Jednodušeji – 2 bytové jednotky si „přivlastnili“ společné prostory, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako společné prostory. Máme je tak všichni v podílech a v kupních smlouvách. Jde mi o to, jakým způsobem vyřešit aktuální stav, kdy bytové jednotky mají kočárkárny součástí jejich bytové jednotky. A tím, že je nemají evidované na sebe, všichni ostatní majitelé jsme nevědomě platili za teplo a do FO jako kdyby místnosti byli určené všem. Děkuji Pavla
Paní Pavlo, napřed jste psala, že jsou to samostatné jednotky vložené do katastru. Teď zase píšete, že jde o místnosti, které jsou součástí bytových jednotek. Do třetice jsme se dozvěděli, že to není tak ani tak, ale jde o společné místnosti domu. Je třeba nevymýšlet si vlastnické vztahy, které neexistují. Zřejmě si pletete vlastnictví místností s užíváním místností. To jsou ovšem dvě naprosto odlišné věci.
Pokud tedy mám věřit třetí verzi (že jde o společné místnosti domu), pak platí, co jsem už napsal: vše je legální a není zřejmé co byste na současném stavu chtěla „zlegalizovat“.
- Vytápění ve společných částech domu by měli hradit vlastníci jednotek podle schválených pravidel (§ 11 odst. 4 ZoVB). Není zřejmé co se Vám na tom nelíbí.
- Neexistuje žádný tajemný „FO“, nýbrž na správu domu přispívají všichni vlastníci podle svých spoluvlastnických podílů. Není zřejmé co se Vám na tom nelíbí.
- O užívání společných částí domu rozhodují vlastníci jednotek mezi sebou. Ve vašem domě existuje již více let pokojný stav. Nikdo si na nic nestěžuje, nikdo nic nepožaduje. Vše je tedy v pořádku.
Vy tedy ve skutečnosti nechcete nic „zlegalizovat“, nýbrž usilujete o nějakou změnu současného pokojného stavu. Není nad to, když se věci nazývají pravými jmény. Bohužel jste ale nenapsala to nejdůležitější: co je vlastně Vaším cílem. O co Vám tedy jde?
lake
Jestli jsem to dobře pochopil, tak dva vlastníci pro sebe neoprávněně „zabrali“ místnost určenou pro 64 vlastníků. Tuto situaci lze těžko nazvat pokojným stavem. Tazatelku zřejmě zajímá, jakým způsobem od těchto dvou pokojných vlastníků získat pro SVJ nějakou úhradu za výhradní užívání této místnosti.
Samozřejmě že jde o pokojný stav, pane X. Vždyť tazatelka píše, že trvá od doby „někdy před 12–13 lety“. Nevíte zřejmě co je pokojný stav podle § 5 ObčZ. Podle názoru MV pokojným stavem je takový, který trvá nepřetržitě alespoň po šest týdnů, aniž by proti němu někdo protestoval.
Mimochodem, vůbec netušíte co tazatelku zajímá, dokud to sama srozumitelně nenapíše. Tato diskuse má už 11 příspěvků a tazatelka ještě nesdělila co vlastně chce docílit. Určitě to však nemůže být nějaká úhrada pro SVJ, jak se mylně domníváte. SVJ nemá na žádnou úhradu nárok, protože ani jednu z obou místností nevlastní. SVJ je pouhý správce cizího majetku, sluha vlastníků jednotek.
lake
Pane lake pokud je stav takový, jak jsem jej popsal nedošlo nejdříve k porušení §3 ObčZ? (1) Výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
A neměla se situace řešit dle § 5 ObčZ?
Došlo-li ke zřejmému zásahu do pokojného stavu, lze se domáhat ochrany u příslušného orgánu státní správy. Ten může předběžně zásah zakázat nebo uložit, aby byl obnoven předešlý stav. Tím není dotčeno právo domáhat se ochrany u soudu.
Pokud někdo dlouhodobě zasahuje do práv jiných a někdo jiný se snaží tento stav napravit, tak dle Vašeho výkladu ten co chce zjednat nápravu narušuje pokojný stav?
Jak by jste postupovali, kdyby byť jen teoreticky tento stav nastal u Vašeho SVJ?
Už jsem Vám napsal, proč nelze situaci řešit podle § 5 ObčZ. Pokojný stav trvá již 12 roků, pane. Není co řešit.
Pokud nevíte co je pokojný stav, přečtěte si o tom něco. Pro definici pokojného stavu je zcela bezvýznamné zda jde o stav souladný s právem. Bezvýznamné také je jakým způsobem pokojný stav vznikl a zda při tom došlo k porušení práva. (Zřejmě nedošlo, jestliže se po celých 12 let nikdo neozval, že ano.)
Jde pouze o spoluvlastnický vztah podle ZoVB. Tazatelka k tomu ani netvrdila, že chce cosi „napravit“. To tvrdíte Vy. Tazatelka pouze napsala, že chce cosi „zlegalizovat“. Co tím chce říci ví jen ona. Já nevím co to znamená, Vy taky ne.
Možná chce říci, že jí vyhovuje současný stav, se kterým konkludentně vyjádřili souhlas všichni, ale chtěla by jej podchytit nějakou písemnou smlouvou? Kdo ví? Až nám konečně sdělí co chce, může dostat odpověď.
lake
Pane lake, můj dotaz – neměla se situace řešit…byl myšlen k datu, kdy došlo ke změně pokojného stavu, tedy před cca 12 lety a jednalo se o neoprávněné zabrání kočárkárny.
Zkusíte mi prosím odpovědět na můj poslední dotaz? (Jak by jste postupovali…) Takových situací, kdy si někdo „zabere“ místnost jenom pro sebe je spousta a ne každý se tomuto omezení svých práv dokáže bránit.
- Není naprosto nic „neoprávněného“ na tom, jestliže spoluvlastníci pokojně užívají společný majetek nějakým konkrétním způsobem. O tom jak se snad měla (nám neznámá) situace řešit před 12 lety je zbytečné dnes diskutovat.
- Čtěte FAQ.
Tazatelka nesdělila, zda chce vrátit kočárkárnu všem nebo legalizovat pronájem určitému bytu. Z rozděleného pronájmu na jednotlivé byty by zřejmě příjemci platili daň a to pronajímatele odrazuje od pronajímání.
Těžko se divit jisté aroganci lakeho, když podrobně zpracuje určitá témata a umístí je do FAQ a přesto se stejné otázky vyskytují znovu a znovu.
Pro Pavlu, najděte si ve FAQ následující příspěvky, prostudujte je a pak se ptejte:
- Jak hospodařit se společnými místnostmi v domě?
- Pronájem společné části domu
Zatím je celé toto vlákno naprosto zbytečné, nikomu neposlouží a jen zapleveluje tento server. Je zralé akorát ke smazání.
Váš dotaz je bohužel naprosto nesrozumitelný. Není jasné, co chcete „zlegalizovat“. Jestliže se jedná o dva nebytové prostory, uvedené takto v Prohlášení vlastníka budovy, pak vlastník každé z obou nebytových jednotek je od počátku znám a uveden v katastru. Ostatně sama jste to přece napsala. Není tedy co „legalizovat“. Vše ohledně vlastnických vztahů je naprosto legální a v souladu se zákonem.
Pokud od vlastníků obou nebytových jednotek nevybíráte ani částky za služby, ani příspěvky na správu, je to problém SVJ. Hloupost či opomenutí věřitele však neznamená, že by šlo o ilegální stav.
lake
Lake tady vyslovil zajímavý právní názor, nevybírání částek za služby ani příspěvků na správu ze strany SVJ od vlastníků nebytových jednotek nepředstavuje ilegální stav, tj. takový stav je (podle shora uvedeného přispvěvatele) souladný s právem.
Neplacení je také souladné, předpokládám.
Poslední komentáře