Komu patří podlaha
Dobrý den, v našem domě z roku 1889 se stala havárie, které jsme obětmi (ne viníky). V souvislosti se statickým zajištěním domu byly v našem bytě zbourány některé nenosné příčky, nosná zeď a vybourána podlaha. Podlaha se skládala z trámů, na nich je prkenný záklop, dále tam byla suť apod. až po OSB desky, na kterých jsme měli plovoucí podlahu. SVJ musí dát do pořádku svůj majetek, kterým by měly být svislé a vodorovné konstrukce. Z Prohlášení vlastníka vyplývá, že vlastník jednotky je majitelem nášlapné lochy a SVJ je majitelem hlavních vodorovných konstrukcí (žádná další zmínka např. o podlahách tam není). Chápeme to tak, že si máme zaplatit nově nenosné příčky a koberce ev. plovoucí podlahy. SVJ po nás ale nyní chce, abychom si zaplatili i část podlahy od prkenného záklopu po nášlapnou plochu a dále nám nechtějí zaplatit výplň nové nosné zdi – pouze nám v bytě nechají ocelovou konstrukci, která ale musí být dle vyjádření projektanta a požárníků nejen vyplněna Itongem ale také v horní části opláštěna nehořlavým sádrokartonem. Má SVJ nárok po nás toto chtít?
V souvislosti s tímto mám ještě jeden dotaz – na schůzi shromáždění jsme si zhruba před měsícem odsouhlasili rozpočet a firmu, která podlahy bude pro SVJ dělat. K tomu, že něco máme platit my se nikdo nevyjadřoval. Až nyní po měsíci se předseda ozval s tím, že se mu to nezdá a že máme část podlah zaplatit a že onu z jeho pohledu spornou položku ze schváleného rozpočtu vyjme. Je to možné? Může se neobjednat něco, co shromáždění jednohlasně schválilo?
Zuzana
Napsala jste: „SVJ musí dát do pořádku svůj majetek, kterým by
měly být …“ „SVJ je majitelem hlavních vodorovných
konstrukcí.“
Nikoliv, toto není pravda. Pletete si SVJ s vlastníkem domu. SVJ je pouhý
správce cizího majetku. Takže vše zaplatí vlastníci jednotek – tedy
i Vy sama.
Napsala jste: „Chápeme to tak, že si máme zaplatit nově nenosné příčky a koberce ev. plovoucí podlahy.“
- Uhradíte si opravu či obnovu částí domu a dalších věcí ve Vašem vlastnictví, které byly zničeny či poškozeny havárií. Sem patří nenosná příčka ve Vašem vlastnictví.
- Dále samozřejmě hradíte náklady na odstranění havárie na společných částech domu (rozúčtováno podle spoluvlastnických podílů). Sem patří i část podlahy od prkenného záklopu po nášlapnou plochu.
O tom, které části domu jsou společné, nerozhoduje ani shromáždění, ani předseda SVJ. To je uvedeno v Prohlášení vlastníka.
lake
Díky za rychlou odpověď. Smaozřejmě víme, že by to mělo být podloženo Prohlášením vlastníka, ve kterém je to rozděleno na hlavní vodorovné konstrukce (majetek SVJ) a nášlapnou plochu (majetek vlastníka jednotky). Nicméně předseda se s námi pře, že to mezi prkenným záklopem a nášlapnou plochou je pouze majetkem bytove jednotky. A s tím my samozřejmě nesouhlasíme. Setkal jste se s tím již někdy?
Také bych se chtěla zeptat i na druhou část dotazu: Zda je možné, aby se objednala jen část rozpočtu schváleného shromážděním, a to na základě domněnky předsedy, že nám patří také něco více podlahy než jen nášlapná plocha. V usneseni byla totiz schvalena v cenove nabidce i ta cast mezi naslapnou plochou a prkennym zaklopem. Tato domněnka navíc byla vznesena téměř měsíc po schválení. Existuje nějaká lhůta, do které se to musí objednat?
Připojuji plné znění bodu ze zápisu: Všichni vlastníci bytových jednotek byli podrobně seznámeni s nabídkou společností X a Y. Pro realizaci druhé části opravy byla vybrána společnost Y. Všichni přítomní hlasovali pro návrh. Návrh byl přijat. Výbor společenství vlastníků byl pověřen uzavřením smlouvy se společností Y.
Díky předem Z.
Po druhé Vás upozorňuji, že SVJ v domě zpravidla nic nevlastní. Určitě není uvedeno v Prohlášení jako vlastník společných částí domu.
Protože Vaše informace o obsahu Prohlášení neodpovídají skutečnosti, budu odpovídat teprve až si zjistíte (a sem napíšete) co je v prohlášení skutečně uvedeno o vlastnictví vodorovných částí stavby.
lake
Máte samozřejmě pravdu – o SVJ tam nic není. Jedná se o společné části domu podle § 4 odst. 2 písm. c) zák. č. 72/1994 Sb.
v pv se uvadi: urceni spolecnych casti:
hlavni vodorovne konstrukce
vymezeni jednotek v dome:
naslapna vrstva podlah
o casti mezi hlavni vodorovnymi konstrukcemi a naslapnou plochou neni v PV zminka
Takže podle vašeho prohlášení platí:
Z vodorovných konstrukcí je ve vlastnictví vlastníka jednotky svrchní
nášlapná vrstva v místnostech v jeho vlastnictví. Vše pod touto vrstvou
je již společná část domu.
U panelových domů tvoří nášlapnou vrstvu zpravidla plošná lepená podlahová krytina (vinyl), v některých místnostech to může být dlažba, celoplošně lepený koberec či plovoucí podlaha. Rozhodující je kolaudační stav budovy.
Mimochodem, pletete si pojem „nášlapná vrstva“ a „nášlapná plocha“. Co je nášlapná vrstva jsem uvedl. Nášlapná plocha zahrnuje pouze povrch podlahy, nikoliv celou vrchní vrstvu.
- Vlastník nášlapné vrstvy může např. vytrhat parkety a osadit nové, nebo namísto nich dát dlažbu.
- Vlastník nášlapné plochy nesmí parkety odstranit, protože je nevlastní. Mohl by je jedině přebrousit či natřít.
lake
Jeste jednou dekuji za trpelivost. Pisete: „Vše pod touto vrstvou je již společná část domu“ Jsme stejneho nazoru. Predseda vyboru od nas pozaduje odkaz na najkou normu nebo zakon, ktery tohle tvzeni dolozi.
Da se tohle nekde dohledat?
Jeste bych doplnila, ze nebydlime v panelovem dome, ale v dome z roku 1889 podlaha ma cca 70 cm – skladala se puvodne z tramu, prkenneho zaklopu, suti, slamy, zakonceno OSB deskou a na ni naslapna vrstva.
Predseda je nazoru, ze vlastnictvi vlastnika jednotky je take cast od prkenneho zaklopu po naslapnou vrstvu a do spolecnych casti patri pouze tramy a prkenny zaklop.
dekuji
Přidám ještě pár svých postřehů:
v DZ k § 1222 NOZ se uvádí: …se jeví jako vhodné poukázat praxi na typické případy, kdy určité části nemovité věci mají být v souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím považovány za společné. Vymezí-li je prováděcí předpis vyvratitelnou právní domněnkou, půjde o návod dostatečný, ale nikoli přepjatě omezující.
Tzn., že návodem vymezení společných částí je prováděcí právní předpis (NV č. 366/2013 Sb.), s vyvratitelnou právní domněnkou (rozuměj tak, že pokud by se vymezení společných částí např. v prohlášení vlastníka lišilo od uvedeného NV, tak platí prohlášení vlastníka).
Pokud Vaše prohlášení nevymezuje podlahy zcela jasně, mělo by se
postupovat podle citovaného NV.
V § 5 odst. 3 NV č. 366/2013 je uvedeno:
(3) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.
V návrhu uvedeného NV bylo k tomuto odst.3 § 5 ještě upřesněno:
Vychází se z principu, že k bytu (či nebytovému prostoru) přísluší podlahová krytina v bytě a vše, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí toho kterého druhu podlahových krytin a dále spolu s kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, s různými podsypy, pokud jsou podle výrobce či dodavatele spojeny s příslušným druhem a typem podlahové krytiny. K bytu tedy patří celek podlahové krytiny, který nezasahuje do celku hlavních nosných konstrukcí a materiálových vrstev spojených těmito hlavními nosnými konstrukcemi, včetně protihlukových, tepelných, hydroizolačních a jiných druhů a typů izolačních vrstev zabudovaných spolu s těmito hlavními nosnými konstrukcemi. Tento celek je naopak společnou částí domu.
Prohlášení vlastníka je jediným dokumentem, který definuje co je v domě společné a co náleží vlastníkovi jednotky. Asi 95% prohlášení vlastníka je vadných, většinou ze stejného důvodu: chybí v nich jedna z částí domu, případně je taková část domu definována neurčitě. To je i případ Vašeho Prohlášení:
- Prohlášení uvádí, že majetkem vlastníka je vrchní nášlapná vrstva.
- Prohlášení uvádí, že společné jsou hlavni vodorovne konstrukce. Neuvádí však které konstrukce to jsou ani jak je rozeznáme od vedlejších vodorovných konstrukcí.
- Prohlášení je vadné, neboť neuvádí komu patří tyto „vedlejší“ vodorovné konstrukce.
Soudím, že do výlučného vlastnictví vlastníka jednotky přešlo ze společné budovy pouze to, co je v Prohlášení výslovně uvedeno jako jednotka. Ostatní části domu, na které původní vlastník budovy v Prohlášení zapomněl, jsou i nadále společné. Ovšem možný je i opačný výklad.
Prohlášení je prostě vadné, jako obvykle. Jakmile existují dva protichůdné názory, pak máte problém. Buď se všichni dohodnete na jednoznačném znění Prohlášení, nebo se kterýkoliv vlastník obrátí na soud. Třetí cestu neznám.
lake
Milá Zuzano, SVJ jste VY, všeci vlastníci. Shromáždění si něco odsouhlasilo, předseda nemá co vyjímat, je to snad gubernátor a ještě rozhodovat o vašich penězích které jste ochotni do toho vložit?
Díky za odpověd. Já si to samozřejmě myslím také, ale nevím, zda to není jen můj odhad selského rozumu a zda to má také nějaké opodstatnění v zákoně.
Poslední komentáře