Kdo má povinnost platit za služby a fondu při převodu bytu?Řízení probíhá - změna právního vztahu-plomba.

Dobrý den,

děkuji za reakci. Lze uvedený paragraf vyložit takto:

CIT: „Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.“ KONEC CIT.

Tzn. že správce nemá povinnost vlastníka stále ještě současného dle výpisu z katastru (převádějícího jednotku) aňi nabyvatele (vlastníka budoucího), který již byt obývá (na základě předávacího protokolu) upozorňovat na neuhrazenou zálohovou platbu za služby – příspěvky? Případně následně provádět zákonné kroky (upomínky atd.) pro vymáhání dluhu?

Pokud by to tak bylo a hypoteticky převáděli bytu najednou všichni v domě, neměl by povinnost platit nikdo?Z čeho by pak byly hrazeny zálohové platby na služby?

CIT: „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popř. že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“ KONEC CIT.

Tzn. případné dluhy původního vlastníka, které souvisejí se správou přecházejí na nového vlastníka? (Mimochodem musím poznamenat, že zatím jsem žádnou výši dluhů či bezdlužnost původnímu vlastníkovi nepotvrzoval.)

Prosím nevykládejte se mi mé otázky nějak špatně ve smyslu, že bych chtěl jízvlivě provokovat. Ale takto si Vámi uvedený paragraf vykládám a pokud si ho vykládám správně nemohl by v praxi dobře fungovat.

Děkuji za reakci předem a přeji pěkný den.

Ptáte se na výklad ustanovení NOZ:

K tomu se ptáte: „Tzn. že správce nemá povinnost vlastníka (…) ani nabyvatele (…) upozorňovat na neuhrazenou zálohovou platbu za služby – příspěvky?“
V první řadě si pletete zálohy s příspěvky. To jsou dva různé právní důvody k platbě, které mají odlišný osud.

Správce (snad míníte SVJ) nemá zákonnou povinnost upozorňovat dlužníka na dlužné platby. Povinnost k úhradě vznikla předáním předpisu plateb současnému vlastníkovi. Takže odpověď zní: povinnost upozorňovat nemá ani správce, ani SVJ. Výjimkou by byla tzv. předžalobní upomínka, která bezprostředně předchází podání žaloby.

• Správce/SVJ nemá zákonnou povinnost upozorňovat nabyvatele jednotky na nic. Dotyčný není dosud vlastníkem jednotky a není v žádném právním vztahu se SVJ. Nic nedluží.
• Zákonné kroky pro vymáhání dluhu činí SVJ vždy vůči osobě, která je dlužníkem po lhůtě splatnosti. Touto osobou je jedině vlastník jednotky. Nikoliv budoucí vlastník jednotky.

Dále se ptáte na toto ustanovení NOZ:

Podle českého práva neexistuje „přechod dluhů na nabyvatele jednotky“. Tuto právní normu se snažila vyložit expertní skupina KANCLu, čítající 36 právních odborníků, a nedošla k jednoznačnému závěru o tom, co tím chtěl profesor Eliáš říci. (Profesor Eliáš sám se v důvodové zprávě k NOZ vyjádřil jednoznačně, že dluhy konkrétní osoby nemohou přecházet na jinou osobu pouze tím, že tato osoba prodá nějakou část svého majetku.)

Mohlo by se jednat o dluhy dosavadního vlastníka, které se ovšem dnem zapsání změny vlastnictví do katastru „smažou“ se zpětnou účinností ke dni podání žádosti o vklad vlastnického práva k jednotce. Pokud dosavadní vlastník již příspěvek uhradil, stane se bezdůvodným obohacením SVJ (platba z důvodu, který odpadl podle § 2991 NOZ). SVJ je tedy povinno vrátit částku bezdůvodného obohacení plátci na jeho výzvu.

Dlužníkem těchto částek se stane nabyvatel jednotky. K jeho dluhům budou patřit nejen ty částky, které je povinen hradit ode dne vkladu změny vlastníka v katastru, nýbrž i ty částky, které se staly splatnými z titulu vlastnictví jednotky v období od dne podání žádosti o vklad do dne provedení změny v katastru.

Dalo by se tedy hovořit o „přechodu dluhu“ na nabyvatele z důvodu časového posunu mezi dnem nabytí vlastnictví a dnem účinnosti nabytí vlastnictví. Zda příslušné ustanovení NOZ je srozumitelné – to ponechávám na posouzení jiným. Jistotu nám snad poskytnou teprve první judikáty v této věci …

lake

nepolemizuji, nejsem právník, pouze se ptám:
Píšete "Podle českého práva neexistuje „přechod dluhů na nabyvatele jednotky“.
A co přechod dluhu zůstavitele na dědice z institutu dědictví?
Nevznikl by stejný přechod dluhu SVJ ze splatných splátek úvěru SVJ na nabyvatele jednotky z institu ručení v případě insolventního stavu SVJ?

Pane AsiTak, přechod dluhu na dědice v rámci převzetí pozůstalosti samozřejmě existuje. Ale o tom se zde nediskutovalo. Tazatel se zeptal na význam § 1186 odst. 2 NOZ. Ten začíná slovy: „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli  …“. Vámi zmíněný případ převzetí dědictví je velmi odlišný: nebožtík na nikoho nic nepřevádí, ani nemůže nabyvateli nic doložit. Jeho způsobilost právně jednat zanikla smrtí (NOZ § 23).

Dále se ptáte: „Nevznikl by stejný přechod dluhu SVJ ze splatných splátek úvěru SVJ na nabyvatele jednotky z institu ručení v případě insolventního stavu SVJ?“
Dotaz se mi jeví jako zmatečný. Ručitelský závazek za dluhy společenství samozřejmě přechází na nabyvatele jednotky ze zákona. Přechod ručitelského závazku je ovšem něco zcela jiného než přechod dluhu. Změna v osobě ručitele nemá žádný vliv ani na existující dluh, ani na osobu dlužníka.

lake

„nebožtík na nikoho nic nepřevádí, ani nemůže nabyvateli nic doložit. Jeho způsobilost právně jednat zanikla smrtí (NOZ § 23)“

Jistý orgán státní moci mi sdělil, že s nebožtíkem vede korespondenci. Do spisu si zakládá doklady o doručení i právní názory adresáta. Takže Vaše teze patrně neplatí absolutně… ;-)

A právě v tom vidím další nedostatek § 1186 odst. 2 NOZ, že zajišťuje nabyvateli informaci o ek. stavu SVJ jen v případě přechodu vlastnického práva od žijícího vlastníka a případ dědictví neřeší. Při převodu práva z dědictví roli vlastníka zastupuje notář dědického řízení. I dědic by měl vědět, že nepřijímá vlastnictví bytu s „vytunelovaným SVJ“.

„… vlastníka zastupuje notář …“

O této roli notáře mi není nic známo, asi nějaká novinka.

#

v tom smyslu, že zjišťuje majetek zemřelého a vede jednání s dědicem o převzetí ev. odmítnutí dědictví. Pokud předmětem dědictví je byt v SVJ, měl by zjišťovat i ek. stav SVJ a poskytnout tuto informaci dědici. Myslím si, že je potřebný, aby dědic měl stejné informace pro rozhodování o přijetí dědictví jako nabyvatel vlastnického práva při přechodu od žijícího vlastníka.

Dobrý den,

děkuji za rychlou odpověd.

CIT: „Zákonné kroky pro vymáhání dluhu činí SVJ vždy vůči osobě, která je dlužníkem po lhůtě splatnosti. Touto osobou je jedině vlastník jednotky. Nikoliv budoucí vlastník jednotky.“KONEC CIT.

Vykládám si Vaši odpověd tak, že zálohové platby (příspěvky) musí stále platit současný vlastník stále zapsaný na KÚ (převodce) a to i přesto, že byt předal v rámci předávacího protokolu budoucímu vlastníkovi (nabyvatel). I dle mého laického logického úsudku výše uvedené dává smysl, nemůže přeci existovat doba kdy nikdo nemá povinnost zálohové platby platit. Resp. je správně, že je má povinnost platit současný majitel (převodce).

Děkuji předem za odpověd.

Pane PN8,
jakýkoliv „předávací protokol“ je pro SVJ bezvýznamný. Společenství přece nezasahuje do toho, zda pan A umožnil panu B bydlení ve svém bytě. Pan B se převzetím klíčů od bytu stal pouze oprávněným uživatelem cizího bytu. Vůči SVJ má práva i povinnosti stále vlastník jednotky. A plnění těchto povinností na něm může SVJ vymáhat i soudně.

Takže jistě rozumíte, že po celou tuto dobu zůstává vlastníkem bytu pan A a ten také i nadále hradí všechny zálohy či předepsané příspěvky. Jinak to ve skutečném světě fungovat nemůže.

lake

Díky za reakci. Ale já nikdy nenapsal, že předávací protokol je významný dokument, jen jsem pro upřesnění situace uvedl, že existuje (vzájemně si ho podepsali.) Na problematiku mám stejný názor, současný vlastník -převodce má povinnost platit. Přeji pěkný den.