Kdo doplatí rekonstrukci při navýšení nákladů nebo po prodeji bytu

Vložil mostecak, 8. Srpen 2014 - 11:06 ::

Lake vyzývá k založení samostatné diskuse, opakuji dotaz zde.

Historicky je tímto portálem tvrzeno, že u SVJ neexistuje fond oprav a také, že kupující bytu (nový vlastník) není povinen splácet bankovní úvěr, kterým SVJ financovalo rekonstrukci domu. Bylo to v jiných diskusích probíráno od shora dolů a naopak, nebudu zde tedy opakovat jednotlivé argumenty proč ano nebo ne.

Vnáším nový dotaz, který pravděpodobně zde nebyl detailně probírán, alespoň jsem ve starších diskusích řešení nenašel.


Shromáždění schválí plán zateplení, výbor osloví firmy, z výběrového řízení vyjde vítězná nabídka v ceně 10 mil. Kč, v domě je 100 jednotek, shromáždění schválí úvěr; já řeknu ne, tady máte 100 tisíc a na můj byt laskavě podíl z úvěru nerozpočítávejte, já úvěr splácet nebudu.

V r. 2014 složím na účet SVJ 100 tis. Kč.

U děl bývají běžné vícepráce či se objevují jiné navýšené náklady (např. hyperinflace nebo dojde ke zvýšení DPH na 30 %). Zateplení naplánované v roce 2014 a provedené v roce 2016 již nebude stát vysoutěžených 10 mil. Kč, ale 15 mil. Kč.

Znamená to, že ke svým 100 tis. Kč ještě dodatečně doplatím 50 tis. Kč? (varianta A – byt neprodám)

A co kdybych v r. 2015 byt prodal? (varianta B – byt prodám)

Kdo v r. 2016 doplatí „můj podíl“ za zvýšené náklady ve výši 50 tis. Kč.

(Neřeším ty vlastníky, jejichž podíl na zateplení je hrazen úvěrem, který si SVJ vzalo. Řeším jen svou jednorázovou úhradu a následný doplatek.)

  • příspěvky na správu
  • dluhy předchozího vlastníka

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil lake, 8. Srpen 2014 - 16:45

Pane mostecaku, napřed musím upozornit, že z hlediska povinnosti hradit není naprosto žádný rozdíl mezi Vámi, který jste složil zálohu předem, a těmi vlastníky, kteří žádnou zálohu nesložili a své příspěvky uhradí dodatečně.

Jak Vám, tak jim přece vzniká povinnost k úhradě příspěvku v tentýž den, hodinu a minutu: v den, kdy SVJ (na základě přijatého daňového dokladu) zavedlo do účetnictví svůj závazek vůči zhotoviteli díla.

Rozdíl je pouze v tom, že Vy jste složil nějakou zálohu předem, ale oni ne. Pokud z vyúčtování (po převzetí díla společenstvím a konečné fakturaci) vyplývá nedoplatek, uhradíte jej (předpokládám) opět jednorázovou platbou. Ostaní vlastníci jednotek žádnou zálohu nesložili, takže budou hradit SVJ ve splátkách celý dluh, rozložený do více let podle splátkového kalendáře. Navíc uhradí SVJ zvýšené náklady vzniklé tím, že SVJ jim poskytlo finanční službu – umožnilo jim odloženou úhradu ve splátkách.

Nejsou však povinni hradit nikomu žádný „úvěr“, jak nesprávně píšete. Žádný úvěr si přece nikdy nesjednali, žádné úvěrové smlouvy nikomu nepodepsali! Snad je na čase s těmi nesmysly o „úvěrech“ přestat …
---------------------------------------------------------------------

Pak se ptáte kdo co hradí pokud došlo k prodeji jednotky. To je přece jasné: kupující zaplatil kupní cenu za byt + společné části ve stavu ke dni prodeje. Vše co bylo provedeno do toho dne, uhradí samozřejmě prodávající, který si práce na domě dříve objednal. A to i kdyby ke konečnému vyúčtování došlo až za rok. Pokud na domě bude něco provedeno/opra­veno/zlepšeno později, po datu prodeje, půjde již o práce realizované pro nového vlastníka jednotky.

lake

Vložil AsiTak, 8. Srpen 2014 - 19:56

Váš návod možná pro jednoduchý průběh rekonstrukce dává řešení, ale složitější případy neřeší. Z tohoto příspěvku i z dalších identifikuji Váš názor, že „kdo objednává“ ten je i dlužníkem pohledávky vyplývající z podílu ze závazku vůči zhotoviteli díla. Předpokládám, že „objednávání“ se realizuje účasti vlastníka ve schvalovacím aktu akce rekonstrukce nebo tuto dobu alespoň musí být vlastníkem bytu. Jen pro zadavatele dotazu poznamenám, že rozhodnutí o akci by mělo obsahovat i očekávanou cenu nebo alespoň horní limit ceny, neboť bez ceny nelze sestavit finanční plán a ani vlastník není schopen rozhodnout zda na akci finance má nebo ne. Schvalování akce bez částky vytváří pocit, že placení je věc SVJ a že vlastníka se to netýká.
Prodej bytu, změna vlastnického práva je událost časového okamžiku tj. stanoveno datem změny vlastníka.
Realizace a financování akce má procesní charakter (trvá v čase) a může mít následující klíčové události a odpovídající časové okamžiky.
finanční toky: 

1. vlastník → SVJ
platí jednorázově nebo splátkovém režimu, před/během/po vyhotovení díla
2. SVJ → dodavatel
platí jednorázově nebo zálohově/ etapová fakturace, před/během/po vyhotovení díla
pracovní proces vyhotovení díla
zahájení zakázky, dohotovení/schva­lování etapy zakázky, předání/převzetí díla na zkušební období, reklamační řízení, závěrečný protokol předání/převzetí díla.
Dílo zakázky je dokončeno dnem podpisu závěrečného protokolu předání/převzetí díla. 

Jak mám definovat pro tento případ:

1. „… Vše co bylo provedeno do toho dne, uhradí samozřejmě prodávající,…“ Např. po zaplacení celkové zálohy a převzetí 1. etapy zakázky je byt prodán … vlastník uložil do té doby na účet SVJ 10% (nebo 100%) z požadované ceny za dílo. Kolik zaplatí prodávající a kolik kupující?
2. „…Pokud na domě bude něco provedeno/opra­veno/zlepšeno později, po datu prodeje, půjde již o práce realizované pro nového vlastníka jednotky… ". Obdobně jako v a) proces provedení díla je přerušen okamžikem změny vlastníka.
3. akci "objednal“ prodávající vlastník, ale provádí se za trvání vlastnictví kupujícího vlastníka – kdo je plátcem?

A to ještě neřešíme případy více/méně práce!

Vložil lake, 9. Srpen 2014 - 9:25

Pane AsiTak, mám neodbytný dojem, že komplikujete vcelku jednoduchou situaci. Je to naprosto stejné, jako při hrazení služeb „starým“ a „novým“ vlastníkem jednotky: Každý uhradí svou poměrnou část nákladů za příslušnou část roku, ve které odebíral služby. Nikdo do toho nezatahuje dohady o tom kdo, kdy a komu snad zaplatil nějakou zálohu. K výši záloh se samozřejmě přihlédne teprve při vyúčtování. A stejně jako s poskytovanými službami je tomu s poskytovanými činnostmi správy domu.

K Vašemu případu č. 1:
Píšete, že po převzetí 1. etapy zakázky je byt prodán. Takže alikvotní část nákladů na 1. etapu bude SVJ vymáhat po osobě, která byla vlastníkem v době ukončení 1. etapy. Nabyvatel jednotky nemá s 1. etapou nic společného. Kupoval přece jednotku v době, kdy 1.etapa byla již ukončena a zaplatil kupní cenu za stav domu k okamžiku prodeje. Při tom je bezvýznamné, zda SVJ před tím uhradilo zhotoviteli nějakou zálohu a zda šlo o 10%, 20%, 53% či 100% ceny zakázky. Pouhé složení zálohy přece v účetnictví neznamená uhrazení ceny díla zhotoviteli!

K Vašemu případu č. 2:
Na nic se neptáte …

K Vašemu případu č. 3:
Akci samozřejmě „objednal“ předchozí vlastník v době před prodejem jednotky. Podle mne je to je bezvýznamná informace. Významné je pouze pro kterou skupinu osob provedlo SVJ práce na jejich nemovitém majetku. Bývalý vlastník nebyl příjemcem těchto věcných plnění, takže neexistuje právní důvod, aby za ně cokoliv uhradil na účet SVJ. Nabyvatel bytu (jako jeden ze spoluvlastníků) byl příjemcem těchto věcných plnění, proto na něm bude SVJ jako příkazník vymáhat alikvotní podíl nákladů. Napsal jsem to už jednou a nevím, čemu na tom není rozumět.

Případy více/méněpráce není třeba řešit nějak extra. Přečtěte si úvodní odstavec a budete vědět, jak na to. Vše závisí pouze na časovém rozlišení:

  • Den, kdy došlo ke změně ve složení skupiny spoluvlastníků je znám a je stvrzen katastrálním úřadem.
  • Den, kdy došlo k věcnému plnění ze strany SVJ či zhotovitele díla (vícepráce), je znám, nebo je možno datum zjistit z dodatku ke smlouvě, ze stavebního deníku, případně z jiných dokladů.

lake

Vložil laik (bez ověření), 8. Srpen 2014 - 13:20

Je ekonomicka hloupost dva roky cekat s realizaci, to na uvod. Kdyz byt 2015 prodate a realizovano bylo az 2016, tak rozdil doplati jiz novy vlastnik. Bylo by otazkou zda vybor postupoval s peci s radneho hospodare, resp. co vedlo k prodleve mezi schvalenim a realizaci a z jakeho duvodu doslo k navyseni. Dale by bylo otazkou zda kupujic vedel o chystane oprave atd. Pokud budete vlastnikem i nadale doplacite rozdil vy.

Vložil AsiTak, 8. Srpen 2014 - 12:33
  1. potřeba peněz na zakázku a rozpočítat na vlastníky je potřeba když už je známa cena konečná, stanovena vítězem výběrového řízení a uvedena v návrhu smlouvy na realizaci díla. Tato cena by měla být schválena i dle schvalovacího instrumentu SVJ.
  2. ve smlouvě lze též ujednat že vícepráce se nepřípouští!
  3. v opačném případě do smlouvy se dává i postup stanovení vícepráce (předložení návrhu zhotovitelem a schválení odběratelem).
  4. vícepráce má atributy zakázky a podléhá i schvalovacím mechanizmům uvnitř SVJ (kdo objednal a schválil ten nese i náklady realizace tj. platí …).

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".