Je § 1186 kogentní?
V našem SVJ připravujeme zcela nové stanovy a po první schůzce s přípravnou skupinou vlastníků, na které právník prezentoval nástřel stanov, se přítomným nelíbilo, že by měly na nabyvatele přecházet dluhy. Jsme dům o 280 bytech, několik bonitnějších vlastníků postupně kupuje byty těch, co se stěhují pryč, abychom nerozptylovali vlastnictví.
Právník odkazuje na § 1186, který je dle jeho právního názoru kogentní a nelze se od něj ve stanovách odchýlit. Vychází z § 978, podle kterého se lze odchýlit s účinky vůči třetím osobám (zde by třetí osobou byl nabyvatel), jen připouští-li to zákon, což § 1186 nepřipouští.
Jak otázku vnímáte?
- „V našem SVJ připravujeme zcela nové stanovy … Právník odkazuje na § 1186, který je dle jeho právního názoru kogentní …“
Vůbec neřešte zda § 1186 je kogentní. Je to zbytečné. Do přechodu dluhů mezi jinými osobami právnické osobě SVJ nic není.
SVJ je právnická osoba s omezenou právní způsobilostí. Pokud byste si dali do stanov cokoliv ohledně § 1186, bude tato část stanov nulitní (neplatná od samého počátku).
SVJ může ve stanovách upravit pouze spolkové záležitosti a některé záležitosti týkající se správy společných částí domu, viz § 1200. Je to stejný problém, který nedávno vyřešil Vrchní soud a Nejvyšší soud ohledně pokusu o zákaz Airbnb ve stanovách.
Ustanovení § 1186 je účinné mezi převodcem a nabyvatelem jednotky bez ohledu na to, zda v domě vzniklo, nebo nevzniklo SVJ. Jde tedy o záležitost, kterou by mohlo závazně upravit jedině prohlášení. Nikoliv stanovy.
Justitianus
„Do přechodu dluhů mezi jinými osobami právnické osobě SVJ nic není.“ (Vložil Justitianus, 8. Únor 2024 – 12:44)
Ale je. SVJ musí vědět, po kom vymáhat nedoplatky.
Přecházejí taky přeplatky? To se zde zatím neřešilo.
Jde o nebezpečný a nekonzistentní názor.
Pokud by platil názor Justitianuse, že jde o vztah jiných osob odlišných od SVJ, pak by postrádalo smysl pravidlo o potvrzení dle odst. 3 a poslední věta o ručení převodce dle odst. 2, což je jasný vztah mezi dosavadním vlastníkem a SVJ.
Navíc v tom § máme ještě odst. 1, který jasně určuje chování SVJ, nikoli třetích osob.
Navíc otázka zněla, zda je § 1186 kogentní, zda se od něj lze odchýlit, pokud ano, jak se lze od něj odchýlit a kdo se bude odchylovat:
- všichni vlastníci v prohlášení
- SVJ ve stanovách
- převodce-nabyvatel v kupní smlouvě
Jednak není třeba zbytečně opisovat paragrafy NOZ, a 366/2013 nebo 67/2013 (třeba o pokutách) do stanov.
Jestli by při novelách platily § zákonů a vyhlášek nebo ustanovení stanov, to by měli vědět právníci.
To samé se týká Prohlášení.
TENTO PARAGRAF VZNIKL ZŘEJMĚ PROTO, ABY SVJ
- nemuselo řešit dluhy na Příspěvcích a Zálohách když se prodávající – převodce odstěhuje třeba 31.12 a vyúčtování je až během dubna násl. roku.
Ještě zajímavější je, když k převodu dojde když mezi převodem a vyúčtováním uběhne takřka 12 měsíců.
TAKŽE JE PRI TVŮRCE NOZ NEJSNAZŠÍ TO „HODIT“ NA KUPUJÍCÍHO – nabyvatele.
Pravda je, že do kupní smlouvy nic SVJ není (pokud by se ho neoprávněně týkala a nabyvatel by byl uveden v omyl). SVJ se musí ale zajímat o vypořádání vyúčtování (kdo mu uhradí nedoplatky nebo komu vrátí přeplatky).
Ale jinak fakt nevím, jak rozumět z názoru Justitiana.
Nastudujte otázku § 1186 zde a na internetu.
Novelizací NOZ v r. 2020 bylo jednoznačně stanoveno, že dluhy přecházejí na nabyvatele ze zákona (ex lege).
Cituji z DZ novelizace (zákon č. 163/2020 Sb.):
„Dále se navrhuje jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházejí dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku, dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a dluhy na zálohách na tato plnění (nikoliv však již zaplacené a dosud nevyúčtované zálohy na plnění spojená s užíváním bytu) převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku ze zákona. Ručení převodce za tyto dluhy se zachovává. Tyto dluhy na nabyvatele přejdou ex lege pouze v případě, že je nabyvatel měl a mohl zjistit.“
To je sice pěkné, že citujete důvodovou zprávu, ale otázka zněla, jak se od toho § 1186 odchýlit, když někde o jeho aplikaci nestojí.
- Vložil Smlouva: „Navíc otázka zněla, zda je § 1186 kogentní, zda se od něj lze odchýlit …“
- Vložil Bum bum: „… otázka zněla, jak se od toho § 1186 odchýlit, když někde o jeho aplikaci nestojí.“
Ne. Otázka zněla úplně jinak. Vy dva popletové nejste schopni porozumět jednoduchému textu v českém jazyce.
Otázka zněla zda si SVJ může dát platně do stanov záležitost, o které tato právnická osoba nemá právo rozhodovat. Odpověď na tuto otázku zde již padla: Ne, nemůže. Příslušná část stanov by byla nulitní.
Justitianus
Poslední komentáře