Garážové stání jako výlučné užívací právo spjaté s podílem na nebytové jednotce
Dobrý den,
omlouvám se, pokud se můj dotaz zde již objevil, ale nikde se mi nepodařilo nalézt jednoznačnou odpověď na můj problém. Jedná se o to, že jsem si před dvěma lety kupovala v bytovém domě spolu s bytem podíl na garáži. Garáž byla v prohlášení vlastníka vymezena jako samostatná jednotka. V rámci kupní smlouvy bylo ujednáno, že s podílem na garáži je spjato výlučné užívací právo na konkrétní parkovací stání. Ke smlouvě byl přiložen půdorys garáže a vyznačené konkrétní parkovací stání. Původní prodávající v době, kdy podíly na garáži prodával, byl většinovým spoluvlastníkem těchto prostor. Dívala jsem se do prohlášení vlastníka, v něm je (jak jsem již výše uvedla) garáž vymezena jako samostatná jednotka, dále se tam nachází shodný půdorys s vyznačenými parkovacími stáními jako je v příloze kupní smlouvy, ale o výhradním užívacím právu ke konkrétním stání tam není zmínka. Jedná se mi o to, zda jsem na základě smlouvy skutečně vázána užívat pouze to konkrétní vymezené parkovací stání, nebo zda si mohu parkovat i jinde, kde je volno. Byl prodávající oprávněn takto každému určit, kde má parkovat, když jednotlivá stání nejsou samostatnými jednotkami a v prohlášení vlastníka krom půdorysu nic není? Mezi spoluvlastníky garáže žádná dohoda také neexistuje.
Předem moc děkuji za odpověď, doufám, že jsem stav popsala srozumitelně.
Hezký den,
P.
Dobrý den, opakovaně narážím na tento problém ve své praxi a asi mám trochu kacířský názor, ale podle mě má být základ pro užívací právo vymezen v prohlášení vlastníka (sice to není ze zákona povinná součást, ale není to zakázáno).
Problém mám totiž s tím, že podle mne nelze s účinky pro třetí osoby založit užívací právo k parkovacímu stání pouze kupní smlouvou, kde mi toto právo prodávající určí. Kupní smlouva je nástroj převodu vlastnického práva (obligace) mezi dvěma konkrétními subjekty.
Aby bylo právně postaveno najisto, kdo smí užívat jakou část garáže (které stání), měla by existovat dohoda (smlouva) mezi spoluvlastníky garáže o způsobu nakládání se společnou věcí. Pak bude toto užívací právo i vynutitelné. Jenže při uzavírání této dohody nejsou bez dalšího spoluvlastníci vázáni tím, co stanovil developer a celá úprava tak třeba i k nelibosti některých z nich může dopadnout úplně jinak. Minimalizovat se to dá právě tak, že budou základní mantinely vymezeny již v prohlášení vlastníka. Součástí dohody může být i ujednání, že podmínkou převodu podílu je, že každý právní nástupce některého spoluvlastníka musí přistoupit k této dohodě.
Dobrý základ pro minimalizaci rizika změny v nastavení užívacích práv lze spatřovat v tom, že se v prohlášení uvede pro účely následného převodu, jak velkému podílu na společné jednotce garáže odpovídá užívací právo ke konkrétnímu stání. To má velmi praktický význam zejména pokud parkovací stání nejsou stejně velká (což téměř nikdy nejsou). Pak se již těžko podíl, jehož velikost bude odpovídat přesnému zaměření stání, váže na jiné parkovací místo, než které je mu v prohlášení vlastníka určeno. Tento princip je vlastně úplně stejný jako určování podílu jednotek na společných částech. Rozhodně je v moci developerů to takto udělat, jenže nemají důvod, protože jejich zájem končí u prodeje nemovitostí, a jak se tam spoluvlastníkům následně bude společně žít a fungovat, to je už samozřejmě nezajímá.
Paní Petra se táže: „Jedná se mi o to, zda jsem na základě smlouvy skutečně vázána užívat pouze to konkrétní vymezené parkovací stání, nebo zda si mohu parkovat i jinde, kde je volno.“
Jde o jednotku (nebytový prostor) ve spoluvlastnictví. Postupuje se tedy podle obecných ustanovení o spoluvlastnictví (§ 1115 až 1157 Občanského zákoníku). V Prohlášení vlastníka o tom nic nehledejte – Prohlášení neřeší spoluvlastnické vztahy v jednotce.
Víme, že původní vlastník jednotky rozdělil vlastnické právo na
podíly a ty postupně převedl na jiné osoby. Při tom (písemnou smlouvou)
zavázal každého nabyvatele podílu k tomu, aby dodržoval jím stanovená
pravidla – tedy aby každý spoluvlastník užíval k parkování pouze jemu
vyhrazené konkrétní parkovací místo.
Toto rozdělení práv spoluvlastníků je nepochybně stále platné a je
závazné pro všechny spoluvlastníky garáže.
To platí i v případě, kdy později došlo ke změně v osobě vlastníka podílu na jednotce garáž: práva a povinnosti spoluvlastníka přešly na nového nabyvatele podílu. K tomu viz § 1106 ObčZ: „Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.“
Tip pro paní Petru: Současná pravidla užívání je možno kdykoliv v budoucnu změnit, ovšem pouze na základě většinového souhlasu spoluvlastníků garáže (§ 1128 odst. 1 ObčZ). Při tomto rozhodování se hlasy spoluvlastníků budou počítat podle velikosti jejich podílů (§ 1126 odst. 2 ObčZ).
Justitianus
P.S. Mýlí se pan Dvořák, když se domnívá, že „… je třeba určené parkovací stání respektovat v případě, kdy nemají spoluvlastníci jednotky garáže všichni stejný podíl.“. Takový názor nemá oporu v právu. Spoluvlastník jednotky je povinen respektovat platná pravidla vždy – bez ohledu na velikost jeho spoluvlastnického podílu.
V nových developerských projektech bývá společná garáž skutečně definována jako samostatná soukromá nebytová jednotka. Lépe se to totiž developerům prodává – mohou prodávat podíly na garáži samostatně, protože nejsou svázány přímo s bytem.
To, kde bude každý spoluvlastník této jednotky stát, je mimo otázku právní zejména otázka slušnosti. Když mám zakoupen podíl odpovídající jednomu místu, logicky nebudu stát na více místech.
V některých projektech bývá v rámci garáže a věcného břemena uvedeno, že se spolumajitel zavazuje užívat pouze své konkrétní místo, ale těžko říct, jak vynutitelný tento závazek skutečně je.
Moc děkuji za odpovědi. Chápu, že respektování dohody ohledně vymezení parkování z hlediska slušnosti je na místě a zřejmě to z mého dotazu vyznívá trochu pochybně, ale nemám v úmyslu zabírat místa ostatním spoluvlastníkům, u nás v BD panují trochu specifické poměry, které jsou ale nad rámec tohoto dotazu. Šlo mi spíše o posouzení toho, zda může být s pouhým ideálním podílem na nebytovém prostoru spjaté výlučné užívací právo na konkrétní stání a zda jsem tímto konkrétním místem limitována, když to není reflektováno v prohlášení vlastníka ani v jiné dohodě mezi spoluvlastníky.
Domnívám se, že je třeba určené parkovací stání respektovat v případě, kdy nemají spoluvlastníci jednotky garáže všichni stejný podíl. Ne všechna parkovací stání bývají stejně velká a platby za služby a „FO“ obvykle závisí na velikosti podílu (plochy). Bylo by tak krajně nevhodné mít na jednotce nejmenší spoluvlastnický podíl (tzn. platit nejméně) a využívat největší parkovací stání. Jak je to však s právní vynutitelností neumím odhadnout.
I v případě, že se jedná o ideální podíly bych stanovená místa respektoval. Myslím si, že ona „dohoda spoluvlastníků“ na rozdělení parkovacích stání existuje – je dána původním vlastníkem prostoru a zakoupením spoluvlastnického podílu přebíráte práva i povinnosti.
Poslední komentáře