Dobrý den, opakovaně narážím na tento problém ve své praxi a asi mám trochu kacířský názor, ale podle mě má být základ pro užívací právo vymezen v prohlášení vlastníka (sice to není ze zákona povinná součást, ale není to zakázáno).

Problém mám totiž s tím, že podle mne nelze s účinky pro třetí osoby založit užívací právo k parkovacímu stání pouze kupní smlouvou, kde mi toto právo prodávající určí. Kupní smlouva je nástroj převodu vlastnického práva (obligace) mezi dvěma konkrétními subjekty.

Aby bylo právně postaveno najisto, kdo smí užívat jakou část garáže (které stání), měla by existovat dohoda (smlouva) mezi spoluvlastníky garáže o způsobu nakládání se společnou věcí. Pak bude toto užívací právo i vynutitelné. Jenže při uzavírání této dohody nejsou bez dalšího spoluvlastníci vázáni tím, co stanovil developer a celá úprava tak třeba i k nelibosti některých z nich může dopadnout úplně jinak. Minimalizovat se to dá právě tak, že budou základní mantinely vymezeny již v prohlášení vlastníka. Součástí dohody může být i ujednání, že podmínkou převodu podílu je, že každý právní nástupce některého spoluvlastníka musí přistoupit k této dohodě.

Dobrý základ pro minimalizaci rizika změny v nastavení užívacích práv lze spatřovat v tom, že se v prohlášení uvede pro účely následného převodu, jak velkému podílu na společné jednotce garáže odpovídá užívací právo ke konkrétnímu stání. To má velmi praktický význam zejména pokud parkovací stání nejsou stejně velká (což téměř nikdy nejsou). Pak se již těžko podíl, jehož velikost bude odpovídat přesnému zaměření stání, váže na jiné parkovací místo, než které je mu v prohlášení vlastníka určeno. Tento princip je vlastně úplně stejný jako určování podílu jednotek na společných částech. Rozhodně je v moci developerů to takto udělat, jenže nemají důvod, protože jejich zájem končí u prodeje nemovitostí, a jak se tam spoluvlastníkům následně bude společně žít a fungovat, to je už samozřejmě nezajímá.