Dlužník prodává byt. Jak ho zastavit?
Vlastník bytu, mající dluh na zálohách vůči SVJ, chce prodat byt. Na jeho balkoně už visí reklamní cedule realitky. Jak zamezit takovémuto prodeji před uhrazením dluhu? Má k tomu SVJ nějaké právo nebo prostředky kromě soudu? Potřebujeme velmi rychlé řešení. Dojde-li k takovémuto prodeji, je možné dluh požadovat na novém vlastníkovi?
Také naš společenství tento problém řešil. Dluh byl 40 tisíc. Na realitní kancelář, která prodej zajišťovala jsem doručila oznámení o dlužné částce a požadavek o spolupráci řešit problém ve prospěch nového vlastníka, kterého jsme s dluhem na b.j.seznámili. Dopadlo to dobře v náš prospěch. Dlužná částka byla pozdržena a poukázána na účet společenství. Další dlužníky však řešíme pomocí zápisu do KN.
Mohl by jste uvést jak vysoký dluh to je?… aby se dalo usoudit zda
je vůbec finančně možné zde
navrhovaný postup realizovat? Také máme dluh kolem 150.000 (řešený
exekucí) ale je zjevné, že při více než 50 bytech bychom na
navrhovaný postup neměli dost peněz (ani poměry v našem SVJ by nám
takovouto riskantní akci reaálně neumožnily).
Další otázka je zda opravdu potřebujete toto
„velmi rychlé řešení“… Řešení skutečně „rychlé je“, ale je
to návod na budoucí „velmi vřelé sousedské vztahy“ s novým
Vlastníkem… až toto zjistí. Mohl by to být návod jak odpovědnost dle
ZoVB-§13/7 převést – proti tomu stojí ObčZ-§39 3-tí důvod a ?
rivr
Chcete-li svázat dluh s jednotkou, musíte po rozhodnutí soudu zřídit zástavní právo zákonné k jednotce povinného vlastníka podle § 15 odst. 3 ZoVB.
Není-li zřízeno zástavní právo, nový vlastník jednotky nemá s dluhy předchozího vlastníka nic společného.
Ovšem mohli byste na shromáždění rozhodnout, že částka odpovídající alikvotní výši dluhu se všem vlastníkům jednotek vrátí (dlužník ovšemže dostane nula Kč, protože se vratka započte na pohledávku SVJ). Později - po prodeji jednotky - se znovu sejdete a odhlasujete, že tutéž částku přece jenom všichni zaplatí na účet SVJ. Tím bude nový vlastník zavázán zaplatit stejně jako měl platit onen dlužník.
lake
Přestavme si dům, 10 jednotek, na složených zálohách (tzv. fondu oprav) je 5mil. Kč na připravovanou rekonstrukci.
Kupec bytu se seznámí s bytem, stavem domu a připravovanou rekonstrukcí a platbou FO. Podepsána je kupní smlouva a směřuje na katastr.
V mezičase se ovšem původní vlastník bytu domluví se spoluvlastníky, každému dá např. 30tis.Kč „na rozloučenou“ za pěkné sousedské vztahy a mimořádně svolané shromáždění rozpustí celý nastřádaný vklad. Vlastníci si dají svůj díl na 3 měsíce zhodnotit stranou a pak na novém shromáždění přivítají s širokým úsměvem nového vlastníka jednotky a následně schválí mimořádnou jednorázovou zálohu ve výši cca 500tis Kč na jednotku…
Jistě, jasný podvod, ale zkuste tresní oznámení nebo občanskoprávní arbitráž. No, samostatný byt bych si radši už nikdy nekupoval. Je to vždycky „zajíc v pytli“.
Pane otas,
Váš trik nemůže vyjít, není-li kupec naivní a je-li přiměřeně obezřetný (což by při koupi bytu měl být).
Situace se bude odvíjet zcela jinak, než píšete: kupec se seznámí s bytem, zjistí jaká je celková výše závazků SVJ vůči vlastníkům jednotek a zjistí, že vlastník má na zálohách pohledávku vůči SVJ ve výši 500000 Kč.
Vzápětí uzavře kupní smlouvu, podle níž se stane vlastníkem bytu a zároveň na něj přejde tato pohledávka předchozího vlastníka. Lze i přes smlouvu o smlouvě budoucí.
Jasné?
lake
Ano samozřejmě, pokud jde skutečně o obezřetného kupce, který si najme velmi schopného advokáta, tak se ve smlouvě zajistí (rizik je ostatně celá řada, ne jen výše uvedené).
Ale ruku na srdce, kolik kupců to skutečně dělá. Tato rizika jaksi málokomu dochází. I proto jsem to takto modelově vypíchnul.
Například kupec bytu v našem SVJ (dokonce studovaný právník), si před koupí ani neopatřil prohlášení vlastníka budovy ze sbírky listin KN [a jak tu před nedávnem proběhlo, ani toto není jistotou, protože jeho obsah mohli vlastníci v meziačase změnit usnesením shromáždění]. Teď se hrozně diví jak jsou/nejsou vymezeny společné části budovy…
Když tu narážíte na toto téma, taxe trochu začínám zajímat o to, co se má udělat, když bych chtěl prohlášení Vlastíka na Kastrátu změnit.
Tedy přesněji, abych to nebagatelizoval:
Máme vloženo PV od doby, kdy se dům privatizoval. V něm je několik nepřesností. Část jich vytvořil chybným výpočtem výrobce tohoto prohlášení a část chyb je zanesena již v pasportu, podle kterého výrobce prohlášení pracoval.
Já mám dům už detailně změřený (myslím tak detailně, že už se liším jen tím, že je na zdech omítka) a vychází mi to celé trochu jinak.
Jaký je tedy naprosto přesný postup k tomu, aby tamto nesprávné bylo za nesprávné prohlášeno a nové smělo být vyhotoveno (a kdo jej smí vyhotovovat) a vloženo do KN?
Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz
Můžete uvést konkrétně jaký trestný čin by to měl být (§) ?
A proti komu byste jej vedl (proti Statutárnímu orgánu proti každému
jednomu Vlastníkovi…) ?
rivr
musí zaplatit vše, co schváli shromáždění příslušným procentem. – může se ale do 6 měsíců obrátit na soud. Když se shromáždění usnese, že všichni složí do fondu oprav 1 mil. tak hos složí a nejde se tomu vyhnout.
Z laického pohledu- koupím si byt, proběhne shromáždění a tam mi ostatní vlastníci oznámí, že všichni dají jednorázový vklad 100 000,–Kč. já jsem povinna to udělat? není k tomu třeba souhlas všech? děkuji za odpověd
Pokud kupujete byt v zanedbaném domě s vědomím, že na zálohách je pouze nezbytné minimum pro běžné výdaje a není nic našetřeno na budoucí opravy, pak Vám musí být jasné, že do společných částí bude nutno dříve či později rozsáhle investovat. Vysoká jednorázová platba tedy pro Vás nemůže být překvapením.
(1) Částka zálohy musí být odhlasována na shromáždění, a to nadpoloviční většinou přítomných hlasů (§ 15 odst. 2, § 11 odst. 2 ZoVB). K získání souhlasu všech není zákonný důvod.
(2) Výše částky a četnost placení musí být odůvodněna – v souladu budoucími výdaji SVJ (§ 15 odst. 1 a 2 ZoVB). Výbor tedy je povinen doložit rámcový harmonogram výdajů a oprav, z něhož lze dovodit, zda skutečně je celou částku nutno složit ihned (na nutné výdaje, které nesnesou odkladu).
(3) Pouhé oznámení na shromáždění nemá právní účinky. Povinnost platit Vám vznikne okamžikem, kdy Vám výši částky a způsob jejího placení sdělí výbor nebo pověřený vlastník (§ 15 odst. 2 ZoVB).
(4) Samozřejmě výše Vašeho podílu na financování výdajů SVJ musí odpovídat spoluvlastnickému podílu jednotky na společných částech domu. Není zpravidla možno určit paušální částku na byt, nejsou-li byty stejné.
lake
Poslední komentáře